Для принятия решения о выборе земельного участка, включаемого в границы населенного пункта наиболее выгодного с позиций инвестора с учетом экологических факторов и минимизации нарушений в организации территории сельскохозяйственных организаций, крестьянских хозяйствах сравниваю требования экспертов с фактическими характеристиками участков и даю экспертную оценку их соответствия или несовпадения.
К земельным участкам, выбираемым для размещения жилых комплексов, инвестор предъявляет следующие требования:
Вид права – собственность;
Категория земли/разрешенный вид использования – земли промышленности, земли населенных пунктов, земли сельскохозяйственного назначения с возможностью перевода в земли других категорий;
Площадь под застройку участка 5,26 га, общая площадь участка не имеет значения;
Хорошая транспортная доступность – близость основных транспортных магистралей, умеренная загруженность основного шоссе;
Коммуникации – газ, электричество, водопровод, бытовая канализация.
Окружение – благоприятная экологическая обстановка и живописный ландшафт;
Наличие трудового ресурса.
| Таблица 2.10 | ||||||
| Характеристика земельных участков, отбираемых для размещения жилых комплексов в д. Фенино и д. Павлино | ||||||
Местоположение | Описание | площадь, га | Коммуникации, окружение | транспортная доступность | категория/ вид права (собственность) | цена, тыс. руб. |
| МО, Балашихинский р-н, в 10 км от МКАД, д. Фенино и д. Павлино | 1.земельный участок в южной части имеет округлую форму, и удлиняется по направлению к северной части , рельеф ровный, расположен южнее д. Павлино, контур №139 | 12,73 | Водоснабжение, канализация, теплоснабжение и связь расположены в границах застроенной территории д. Павлино. Таким образом все коммуникации являются доступными для строительстваЗемельный участок; расположен на границе с южной частью д. Павлино. Участок является привлекательным из-за доступности к реке Пехорка, а также из-за близости Салтыковского лесопарка, отличается живописным ландшафтом. | Хорошая доступность, участок примыкает к границе д. Павлино, таким образом, транспортная доступность обеспечивается подъездом на участок из деревни. До главной автодороги участок расположен на расстоянии 170 метров. Загруженность основных магистралей характеризуется как умеренная. Доступность до инфраструктуры поселка оценивается как хорошая | сенокосы , собственность, ЗАО Агрофирма «Косино» | 248621,5 |
| 2.земельный участок неправильной формы, примыкает к северо-западной границе д. Фенино, контур №144 | 11,49 | Водоснабжение, канализация, теплоснабжение и связь расположены в границах застроенной территории д. Фенино. Участок не является привлекательным из-за расположения рядом с объектом промышленности (карьером) и кладбищем. | Средняя доступность, участок расположен от главной автодороги на расстоянии 400 метров, непосредственно к участку подходит грунтовая дорога. Загруженность основных магистралей характеризуется как умеренная. Доступность до инфраструктуры поселка оценивается как средняя. | сенокосы , собственность, ЗАО Агрофирма «Косино» | 224403,8 | |
| 3. Земельный участок, неправильной формы, примыкает к юго-восточной границе д. Павлино, контур №159 | 39,8 | Земельный участок расположен на юго-восточной границе д. Павлино, таким образом все коммуникации являются доступными для строительства, участок расположен вблизи Салтыковского Лесопарка, что делает его более привлекательным. Но граничит с автодорогой, что ограничивает строительство. | Хорошая доступность, граничит с автодорогой. Загруженность основных магистралей характеризуется как умеренная. Доступность до инфраструктуры поселка оценивается как хорошая. | Пашня, собственность, ЗАО Агрофирма «Косино» | 777308,3 | |
Для того, чтобы заполнить таблицу 2.12, я, попеременно проводя сравнения, решаю, совпадают ли требования инвестора с фактическими данными. При совпадении ставлю знак «+», различия отмечаю знаком «-».Из сравнения требований, предъявляемых инвестором с фактическими данными по участкам, следует, что ни один из предложенных земельных участков полностью не отвечает вышеуказанным требованиям, однако все участки можно привести в соответствие с пожеланиями инвестора при вложении определенных финансовых средств и временных затрат.
Далее суммируются все положительные ответы. Так, из 11 наблюдений по первому и по третьему участку количество соответствий - 10, а для второго участка - 8 .
С позиции инвестора кналичию неустранимых несоответствийотносится, прежде всего, недостаточная площадь земельного участка, наличие особо ценных сельскохозяйственных угодий, техногенная ситуация и неблагоприятная экологическая обстановка.
Весовой коэффициент соответствия рассчитывается как отношение количества совпадений к количеству несовпадений. Для 1-го участка 10:1=10;
для 2-го участка 8:3= 2,67;
для 3-го участка 10:1=10 .
Весовой коэффициент несоответствия рассчитывается как частное от деления количества соответствий на наличие неустранимых несоответствий:
для 1-го участка неустранимых соответствий нет, весовой коэффициент несоответствия равен 0;
для 2-го участка 1 неустранимых несоответствия, т.е. весовой коэффициент несоответствия 8:1=8
1. Общая граница с промышленным объектом (карьер)
Для 3-го участка 1 неустранимое соответствие; весовой коэффициент несоответствия 10:1=10
1. Пашня имеет высокую кадастровую оценку, балл, и является ценным сельскохозяйственным угодьем.
Абсолютный коэффициент соответствияопределяется как разность весовых коэффициентов соответствия и несоответствия
для 1-го участка 10-0=10;
для 2-го участка 2,67-8=-5,33;
для 3-го участка 10-10=0
Критерием выбора участка в соответствии с требованиями инвестора является положительный абсолютный коэффициент соответствия.
Кроме того, важным показателем является общая стоимость капиталообразующих инвестиций в подготовку территории строительства.
В состав вложений включаются затраты на подвод инженерных сетей и коммуникаций, которые рассчитываются по укрупненным показателям.
Таблица 2.11
Укрупненные нормативы на строительство различных видов коммуникаций
| вид работ | Ед.измерения | стоимость подключения |
| Газ | тыс. руб. км, | 251,902 |
| Водоснабжение и канализация | тыс. руб. км | 599,207 |
| Электричество | тыс. руб. км | 324,769 |
| дороги | тыс. руб. км | 192,720 |
| Озеленение территории | тыс. руб. га | 931,238 |
Анализ инвестиций и временных затрат, необходимых для возможности начала строительства запланированного проекта приводится в таблице 2.12
Анализ инвестиций для строительства жилого комплекса в д.Фенино, д.Павлино.
| Параметры | Участок №1 | Участок №2 | Участок №3 | |
| Местоположение | МО, Балашихинский р-н., д.Фенино, д.Павлино | |||
| Соответствие требованиям инвестора | + | + | + | |
| Вид права | Собственность | Собственность | Собственность | |
| Соответствие требованиям инвестора | + | + | + | |
| Категория земли/вид разрешенного использования | с.-х. | с.-х. | с.-х. | |
| Соответствие требованиям инвестора | + | + | + | |
| Кадастровая стоимость 1 га, руб./га | 19530,36 | 19530,36 | 19530,36 | |
| Соответствие требованиям инвестора | + | + | + | |
| Стоимость изменения категории, тыс. руб.на 1 га | 100 | 100 | 100 | |
| Стоимость изменения категории, тыс. руб.на всю площадь | 1273 | 1149 | 3980 | |
| Ограничения/обременения | Да | да | да | |
| Соответствие требованиям инвестора | + | + | + | |
| Площадь участка, га | 12,73 | 11,49 | 39,8 | |
| Соответствие требованиям инвестора | + | + | + | |
| Транспортная доступность: | Хорошая | Средняя | Хорошая | |
| Загруженность основной магистрали | Умеренная | Умеренная | Умеренная | |
| Стоимость строительства дорог на 1 км. тыс. руб | 192,720 | 192,720 | 192,720 | |
| Стоимость строительства дороги до участка | Не требуется, граничит с дорогой д. Павлино | 19,27 (100м) | Не требуется, граничит с главной автодорогой | |
| Соответствие требованиям инвестора | + | - | + | |
| Коммуникации: | ||||
| Газ | есть | есть | есть | |
| Стоимость подключения, тыс. руб. на 1 км | Протяженность газопровода берем как расстояние от населенного пункта до середины участка | |||
| 251,902 | 251,902 | 251,902 | ||
| Стоимость подключения, тыс. руб. | 37,78 (150 м) | 25,19 (100 м) | 125,96 (500 м) | |
| Соответствие требованиям инвестора | + | + | + | |
| Электричество | есть | есть | есть | |
| Стоимость подключения/увеличения мощности, тыс. руб на 1 км | 324,769 | 324,769 | 324,769 | |
| Стоимость подключения/увеличения мощности, тыс. руб | Протяженность строящейся ЛЭП берем как расстояние от населенного пункта до середины участка | |||
| 48,75 (150м) | 32,5 (100м) | 162,5 (500м) | ||
| Соответствие требованиям инвестора | + | + | + | |
| Водоснабжение и канализация | есть | есть | есть | |
| Стоимость подключения/строительства, тыс. руб на 1 км | Протяженность водоснабжения и канализации берем как расстояние от населенного пункта до середины участка | |||
| 599,207 | 599,207 | 599,207 | ||
| Стоимость подключения/увеличения мощности, тыс. руб | 89,88 (150м) | 59,21 (100м) | 299,6 (500м) | |
| Соответствие требованиям инвестора | + | + | + | |
| Экология: | ||||
| Загрязнение воздуха | + | - | - | |
| Загрязнение воды | - | + | + | |
| Загрязнение почвы | + | - | + | |
| Шумовое загрязнение | + | - | - | |
| Электромагнитное загрязнение | + | + | + | |
| Наличие ценных ландшафтов, эстетическая привлекательность | + | - | + | |
| Соответствие требованиям инвестора | - | - | - | |
| Выводы | ||||
| количество наблюдений | 11 | 11 | 11 | |
| количество соответствий | 10 | 8 | 10 | |
| весовой коэффициент соответствия | 10 | 2,67 | 10 | |
| наличие неустранимых несоответствий | 0 | 1 | 1 | |
| весовой коэффициент несоответствия | 0 | 8 | 10 | |
| Абсолютный коэффициент соответствия | 10 | -5,33 | 0 | |
| Стоимость участка тыс. руб. | 248,62 | 224,41 | 777,31 | |
| Подведение коммуникаций | 176,41 | 136,17 | 582,25 | |
| Итого, тыс. руб. | 425,03 | 360,58 | 1359,56 | |
Проанализировав параметры предложенных земельных участков на соответствие требованиям инвестора можно сделать вывод, что наиболее подходящим земельным участком для реализации проекта по строительству современного жилого комплекса является участок № 1. При анализе параметров данного участка не было выявлено неустранимых несоответствий требованиям инвестора, стоимость дополнительных финансовых вложений вписывается в экономические рамки себестоимости проекта, также абсолютный коэффициент соответствия этого участка показал самый высокий показатель и равняется 10.