ТЕМА 44
Договор найма жилого помещения и другие жилищные обязательства. Жилищные отношения и их правовое регулирование. Понятие жилищных отношений. Среди личных потребностей человека первостепенное значение имеют потребности в пище, одежде, жилище и другие, которые являются насущными, жизненными потребностями1. Поэтому любое обращение к проблеме, связанной с жилищем, неизбежно будет иметь в качестве исходной категорию "жилищная потребность". Жилищная потребность означает нужду в жилище как объективно необходимом условии для поддержания жизнедеятельности каждого человека, для его труда, отдыха, семейного уюта. Представление о жилищной потребности и формах ее удовлетворения формируется в зависимости от материальных условий жизни общества, от уровня его культурного развития, природных условий и других факторов. Это представление постоянно изменяется и совершенствуется. Исторический опыт свидетельствует, что никогда еще жилищные потребности всех членов общества не были удовлетворены в полной мере. Во все времена существовал и сейчас существует жилищный вопрос. Сущность его заключается в недостатке жилища. Но жилищный вопрос касается только определенной части населения - малообеспеченных, бедных, для которых полноценные жилища недоступны ввиду их дороговизны. Для богатых, обеспеченных людей жилищного вопроса в этом смысле никогда, ни в одном обществе не существовало. Для них вопрос заключается в ином - в стремлении иметь еще более роскошные квартиры, коттеджи, дворцы по сравнению с теми, которыми они владеют. В нашей стране жилищный вопрос всегда отличался особенной остротой. С переходом к рыночным отношениям жилищная проблема решена только для разбогатевшей прослойки общества; у основной части населения "жилищный вопрос" остается нерешенным. Приходится констатировать, что этот вопрос бессмертен, он будет актуальным всегда. Одной из причин этого, наряду с другими, является и то, что постоянно возрастают требования людей к жилищу. В свое время в нашей стране человек всегда был вполне удовлетворен получением от государства комнаты в многонаселенной квартире или места в общежитии, теперь же идеалом большинства людей является приобретение отдельной благоустроенной квартиры или собственного дома.
Право граждан РФ на жилище. Право граждан на жилище провозглашается в Конституции РФ (ст. 40) и относится к группе важнейших социально-экономических прав граждан. Содержание права на жилище следует определить путем указания на две его главные составные части. Во-первых, право на жилище означает, что государство гарантирует каждому человеку на территории РФ возможность пользоваться тем жилищем, которое у него имеется на данный момент по тем или иным правовым основаниям. В данном случае речь идет об охране государством имеющегося у лица субъективного гражданского права на конкретное жилище. В Конституции РФ это выражено путем провозглашения принципов неприкосновенности жилища (ст. 25) и неприкосновенности частной жизни (ст. 23). Во-вторых, конституционное право на жилище заключается в том, что государство принимает на себя обязанность содействовать тому, чтобы каждый гражданин был обеспечен жильем и имел возможность улучшить свои жилищные условия путем приобретения другого жилья. В ч. 2 ст. 40 Конституции РФ провозглашается: "Органы государственной власти и органы местного самоуправления поощряют жилищное строительство, создают условия для осуществления права на жилище". В ч. 3 этой статьи предусмотрено бесплатное или за доступную плату обеспечение жильем малоимущих и иных перечисленных в законе граждан. Указанные обязанности органов государственной власти и органов местного самоуправления имеют государственно-правовой, конституционный характер1. Следовательно, право на жилище следует рассматривать как институт конституционного права, но не как институт гражданского или жилищного права. Право на жилище можно определить как провозглашенное Конституцией РФ социально-экономическое право, в соответствии с которым каждому гарантируется надежное и устойчивое пользование тем жилищем, которое он занимает, а также возможность приобрести новое жилище и улучшать свои жизненные условия при содействии органов государственной власти и органов местного самоуправления.
Гражданско-правовые формы удовлетворения жилищной потребности Приобретение жилища в собственность - главная форма удовлетворения жилищной потребности в условиях рыночной экономики. В Законе РФ "Об основах федеральной жилищной политики" (далее - Основы федеральной жилищной политики)2 провозглашается, что граждане имеют право приобретения жилья в частную собственность без ограничения его количества, размеров и стоимости (ч. 1 ст. 19). Право собственности на жилище может возникать по разным юридическим основаниям. Прежде всего, это жилищное строительство: право собственности согласно ст. 219 ГК возникает "на вновь создаваемое недвижимое имущество". Если оно (в частности, жилище) подлежит государственной регистрации, право собственности возникает с момента такой регистрации. Государство стимулирует строительство жилья за счет собственных средств населения и привлечения иных внебюджетных источников. К числу важнейших оснований приобретения гражданином жилья в частную собственность относится приватизация занимаемых ими жилых помещений в домах государственного и муниципального жилищных фондов, в том числе находящихся в хозяйственном ведении предприятий или оперативном управлении учреждений (п. 1 абз. 1 ст. 19 Основ федеральной жилищной политики). Первоначально в правовых актах, принятых в 1990-1991 гг., предусматривалась приватизация жилья в форме его выкупа, т. е. на условиях полной или частичной оплаты. Право на приватизацию признается только за гражданами, занимающими на основе договора найма жилые помещения в домах государственного и муниципального фондов. Правовые нормы о приватизации не распространяются на другие отношения, связанные с возникновением у гражданина права собственности на занимаемое им жилое помещение, в частности на возникновение права собственности у члена жилищного, жилищно-строительного кооператива, полностью выплатившего паевой взнос, или у члена колхоза, выкупившею жилое помещение у колхоза. Закон "О приватизации жилищною фонда в Российской Федерации" установил основные принципы приватизации жилищного фонда: добровольность, бесплатность, однораювость. Нередки случаи, когда по соглашению между членами семьи жилое помещение передается в собственность не всем совместно проживающим членам семьи, а лишь указанным в документах, которыми оформляется приватизация. В такса ситуации принцип одноразовое(tm) распространяется только на тех членов семьи, па имя которых оформлено право собственности; другие члены семьи сохраняют право на бесплатное приобретение в порядке приватизации впоследствии полученного жилою помещения-. Передача жилья в собственность граждан в порядке приватизации оформляется договором передачи, который заключает местная администрация, предприятие или учреждение с гражданиномполучающим жилое помещение в собственность. Право собственности на приобретенное жилое помещение возникает у гражданина с момента регистрации договора. Изложенное позволяет сделать вывод приватизация жилья - бесплатная передача в собственность граждан занимаемых ими жилых помещений в государственном и муниципальном жилищных фондах, осуществляемая на основе безусловной добровольности и однократно,