Договор купли-продажи жилых помещений теория и судебная практика (стр. 4 из 12)

Статья 555 ГК РФ запрещает использование такого метода, как использование цен на аналогичные товары и т.п.

В случаях, когда цена жилого помещения в договоре продажи недвижимости установлена на единицу ее площади или иного показателя ее размера, общая цена такого жилого помещения, подлежащая уплате, определяется исходя из фактического размера переданного покупателю недвижимого имущества.

Ввиду того, что существенным условием договора купли-продажи жилых помещений является цена договора, в договоре должна обязательно указываться не только сумма, за которую продается жилое помещение, но и порядка расчетов между продавцом и покупателем.

При этом возможна передача денег до подписания сторонами договора, непосредственно при его подписании, а также после подписания договора - в случае расчета с рассрочкой платежей. В последнем случае в договоре обязательно указание даты окончательного расчета между продавцом и покупателем, а при необходимости - также и сроков промежуточных платежей. Эти условия также являются существенными условиями договора, без них он не считается заключенным.

Изменение цены после заключения договора допускается в случаях и на условиях, предусмотренных договором, законом либо в установленном законом порядке (п.2 ст.424 часть первая Гражданский кодекс Российской Федерации).

2.2. Гарантии прав членов семьи собственника, несовершеннолетних и сособственников.

Сделки с жилыми помещениями связаны с оборотом довольно-таки больших денежных средств и с осуществлением гражданами их конституционного права на жилище. Поэтому необходимо обезопасить участников этих отношений и гарантировать им право на жилье. На это направлена ст.558 и некоторые другие статьи Гражданского кодекса.

В соответствии с п.1 ст.558 ГК РФ существенным условием договора продажи дома, квартиры, части жилого дома или квартиры, иного жилья, в котором проживают лица, сохраняющие в соответствии с законом право пользования этим помещением после его приобретения покупателем, является перечень этих лиц с указанием их прав на пользование продаваемым жилым помещением.

В указанный перечень можно включить следующие субъекты:

а) наниматель жилого помещения и члены семьи нанимателя по договору социального найма жилого помещения, а также граждане, переставшие быть членами семьи нанимателя жилого помещения, но продолжающие проживать в занимаемом жилом помещении. Круг вышеуказанных лиц определяется по правилам ст.31 ЖК РФ.

б) наниматель жилого помещения по договору коммерческого найма жилого помещения и постоянно проживающие с ним граждане. Их перечень определяется по правилам п.2 ст. 677 ГК, ст.679 ГК РФ*;

в) поднаниматель жилого помещения в пределах срока действия договора найма жилого помещения, как социального, так и коммерческого (ст. 685 ГК РФ, ст.77 и 79 ЖК РФ);

г) временные жильцы, которым нанимателем и гражданами, постоянно с ним проживающими, по общему согласию и с предварительным уведомлением наймодателя предоставлено право безвозмездного проживания сроком до шести месяцев*;

д) получатель ренты по договору пожизненного содержания с иждивением, если в договоре оговорено проживание его в данном жилом помещении (п.1 ст. 602, п.1 ст.586 ГК РФ, ст.34 ЖК РФ);

е) ссудополучатель по договору безвозмездного пользования жилым помещением в пределах срока действия договора (п.1 ст.700 ГК РФ).

Перечисленные лица обладают правом пользования жилым помещением, о чем и говорится в ч.2 ст.558 ГК РФ.

Согласно ст.53, 127 ЖК РСФСР состав членов семьи собственника квартиры определяется аналогично категории членов семей нанимателей в домах государственного и общественного фондов и членов жилищно-строительных кооперативов. Поэтому с переходом квартир в указанных фондах в собственность граждан, изменений в составе их семей в связи с этим, как правило, не происходит.

В статье 127 ЖК РСФСР указывается, что члены семьи собственника вправе пользоваться жилой площадью в квартире наравне с ее собственником, если они совместно проживают с ним. Но данное обстоятельство не имеет определяющего значения по смыслу п.1 ст.292 ГК в отношении тех членов семьи, которые отнесены к таковым в самом законе, т.е. супруга собственника квартиры, их детей и родителей. Эти члены семьи вправе пользоваться жилой площадью в квартире как в случае проживания в ней вместе с ее собственником, так и без него. Непроживание самого собственника с указанными членами его семьи на жилой площади принадлежащей ему квартиры никоим образом не может отразиться на их праве пользования этой площадью. Совместное проживание с собственником квартиры и ведение с ним общего хозяйства имеет значение в отношении других его родственников, нетрудоспособных иждивенцев и иных лиц, которые по данному основанию могут быть признаны членами его семьи.

А. обратился в суд с иском к Б., С. о прекращении права пользования жилым помещением в квартире и выселении. Свои требования истец мотивировал тем, что ответчики, не являются членами его семьи и проживают в принадлежащей ему на праве собственности квартире.

Ответчики в судебное заседание не явились.

Суд постановил решение, которым в удовлетворении исковых требований отказал.

Надзор…

Первый Столичный Юридический Центр представлял интересы А.

В соответствии с п. 4 ст. 31 ЖК РФ в случае прекращения семейных отношений с собственником жилого помещения право пользования данным жилым помещением за бывшим членом семьи собственника этого жилого помещения не сохраняется, если иное не установлено соглашением между собственником и бывшим членом его семьи. *

Как видно из материалов дела, А. на праве собственности принадлежит квартира. На принадлежащую ему жилую площадь была зарегистрирована его супруга со своими двумя несовершеннолетними детьми. Брак был расторгнут, а позже его бывшая супруга умерла, а ее дети Б. и С. остались проживать в его квартире, не являясь членами его семьи.

Позже Б. зарегистрировала в спорной квартире своего несовершеннолетнего ребенка.

А. вступил в новый брак, но из-за конфликтных отношений с ответчицей, которая продолжает проживать со своей семьей в его квартире, не имеет возможности проживать на принадлежащей ему жилой площади.

Отказывая в удовлетворении иска, суд исходил из того, что отношения между сторонами по настоящему спору возникли до введения в действие Жилищного кодекса РФ, т.е до 29 декабря 2004 года, поэтому ст. 31 ЖК РФ применена быть не может. С данным выводом суда нельзя согласиться по следующим основаниям.

Судом дано неверное толкование ст. 5 ФЗ «О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации», поскольку отношения между сторонами по данному делу носят длящийся характер. К жилищным отношениям, возникшим до введения в действие Жилищного кодекса Российской Федерации, Жилищный кодекс Российской Федерации применяется в части тех прав и обязанностей, которые возникнут после введения его в действие, за исключением случаев, предусмотренных настоящим Федеральным законом.*

Кроме того, ранее действующее законодательство также предусматривало возможность, что помещение необходимо для личного пользования собственника (ст. ст. 135, 136 ЖК РСФСР).

Московский областной суд определил: решение городского суда отменить и дело возвратить в тот же суд на новое рассмотрение.

Если применительно к пользованию жилой площадью, в домах государственного и общественного жилищных фондов и фонда ЖСК, определение состава семьи таким образом было в какой-то степени приемлемым, то сохранение этого порядка по отношению к пользованию жилой площадью в домах и квартирах, принадлежащих гражданам, приводит к некоторому несоответствию между правомочием собственника по использованию жилой площади по своему усмотрению и правом на пользование этой площадью довольно широкого круга лиц, относимых или признаваемых жилищным законодательством членами семьи, чем и объясняется “нестабильность” правового положения всех членов семьи. Представляется поэтому, что круг членов семьи в данном случае должен быть сужен до круга близких родственников собственника - его супруга и детей (в том числе усыновленных), а само право пользования жилой площадью членами семьи в законодательстве должно быть подкреплено определенными гарантиями, направленными, прежде всего на придание данному праву устойчивого характера. Именно с этих позиций предлагалось решить указанные вопросы в проекте нового Жилищного кодекса РФ.

Сохранение права пользования жилой площадью за бывшими членами семьи собственника при переходе права собственности к другому лицу законом не предусмотрено. Однако представляется, что по своему правовому статусу они в данном случае могут быть приравнены к членам семьи. Этот вопрос, правда, затрагивался в проекте ЖК РФ, где предлагалось обусловить отчуждение собственником жилых помещений, в которых проживают бывшие члены семьи собственника, предварительным заключением с ними договоров аренды (применительно к новому ГК это был, по-видимому, договор коммерческого найма жилого помещения) сроком не менее трех лет, а в отношении несовершеннолетних из числа бывших членов семьи собственника - до достижения ими совершеннолетия.

В случаях, когда какие-либо лица, сохраняющие в соответствии с законом права пользования жильем, не были указаны в договоре, покупатель вправе в соответствии с абз.2 п.1 ст.460 ГК РФ вследствие того, что продавец без его согласия передал ему товар, не свободный от прав третьих лиц, потребовать уменьшения покупной цены либо расторжения договора продажи жилого помещения. На мой взгляд, в данном случае договор не может быть признан заключенным, так как он не содержит одного из существенных условий, предусмотренных Гражданским кодексом (п.1 ст.558). Такой договор является ничтожным как несоответствующий требованиям закона (ст.168 ГК РФ).