Договор купли-продажи жилых помещений теория и судебная практика (стр. 9 из 12)

В обоснование предъявленного требования строительная организация, не оспаривая факта заключения договора купли-продажи той же квартиры с другим покупателем, ссылалась на то, что, хотя договор купли-продажи был зарегистрирован в установленном порядке, переход права собственности на нее к покупателю не был зарегистрирован. Строительная организация оставалась собственником квартиры и имела право распорядиться ею, заключив новый договор купли-продажи. Следовательно, учреждение юстиции было обязано зарегистрировать новый договор купли-продажи.

Арбитражный суд первой инстанции в иске отказал, указав, что в соответствии с Постановлением Правительства РФ от 18 февраля 1998 года № 219 «Об утверждении Правил ведения Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним» в Единый государственный реестр прав вносятся записи о государственной регистрации сделок с недвижимым имуществом и регистрационные записи о прекращении сделок. Единый государственный реестр прав должен содержать не противоречащие друг другу регистрационные записи о правах на недвижимое имущество, об обременениях этих прав и о сделках с таким имуществом. Наличие в Едином государственном реестре прав записи о зарегистрированном договоре купли-продажи квартиры препятствует совершению записи о регистрации нового договора купли-продажи той же квартиры, заключенного тем же продавцом, до тех пор, пока регистрационная запись о более раннем договоре не будет погашена записью о прекращении упомянутого договора ввиду его расторжения, отказа от него одной из сторон или прекращения по другим основаниям. Поэтому учреждение юстиции правомерно отказало сторонам нового договора купли-продажи в его государственной регистрации.*

Итак, государственная регистрация - это, прежде всего, процедура, которая предполагает существование отношений между государством в лице его регистрирующих органов и заинтересованными лицами по поводу регистрации, подтверждения прав на недвижимость и сделок с ним. Государственная регистрация прав и сделок, возникающих в результате действий, имеющих гражданско-правовой характер, демонстрирует проникновение публичного права в сферу частного права, взаимозависимость этих двух областей реализации прав. Это оказывает стабилизирующее влияние на рынок недвижимости, придает уверенности его участникам, резко снижает возможности злоупотреблений в сфере оборота недвижимого имущества.*

ЗАКЛЮЧЕНИЕ

Итак , в заключении дипломной работы можно сделать следующие выводы: наиболее распространенной сделкой, направленной на отчуждение жилья, является договор купли-продажи жилого помещения, в соответствии с которым продавец обязуется передать в собственность покупателя жилое помещение, а покупатель обязуется его принять и уплатить за него определенную цену. Под жилым помещением понимается помещение, отвечающее установленным санитарным, противопожарным, градостроительным и техническим требованиям, и предназначенное для проживания граждан. Как видно из определения договора продажи жилого помещения этот договор является возмездным, двусторонним и консенсуальным. Кроме того, мы можем выявить существенные условия этого договора - предмет (определенное жилое помещение) и цена. Помимо них, существенным условием этого договора, согласно п.1 ст.558 ГК РФ, является перечень тех лиц, которые и после продажи жилого помещения сохраняют право пользования им.

Правоотношения, связанные с оборотом и преобразованием недвижимости - одна из тех, которые никогда не утрачивали актуальности на протяжении всей истории права и государства.

Особенность проблемы недвижимости заключается в двойственном характере ее природы: с одной стороны, создание, эксплуатация и реализация объектов недвижимости является разновидностью предпринимательской деятельности, осуществляемой в частноправовом, дозволительном режиме, а с другой - осуществляется такая деятельность с учетом императивных норм, сформулированных в градостроительном, жилищном, экологическом, земельном законодательстве, то есть с учетом публично-правовых установлений государства.

Именно поэтому правовое регулирование отношений недвижимости должно носить комплексный характер, включающий в себя не только нормы частного законодательства, но и целый ряд институтов государственного, административного, а иногда и международного права.

В работе, в ходе исследования отношений, возникающих, в результате купли-продажи недвижимости были выявлены основные проблемы, возникающие в данной сфере.

Первое, на что необходимо обратить пристальное внимание это на субъекта сделок с недвижимостью. В отличие от юридических лиц граждане (физические лица) могут быть субъектами сделок, в том числе и купли-продажи недвижимости, в зависимости от наличия у них дееспособности. Купля-продажа недвижимости (в частности, жилого помещения) с участием несовершеннолетних в возрасте до 14 лет, недееспособных граждан и ограниченно дееспособных граждан возможны только с согласия органов опеки и попечительства. Однако, в настоящее время отсутствуют какие бы то ни было критерии и правила, которые позволяли бы органам опеки и попечительства обосновывать свое решение относительно возможного нарушения прав указанных лиц при совершении той или иной сделки с недвижимостью, что порождает споры, которые могут быть рассмотрены только в судебном порядке. В связи с этим, представляется целесообразной разработка методических рекомендаций для вышеуказанных органов, которые позволяет более точно определять обозначенные критерии.

Также, говоря о купле-продаже жилых помещений, следует обратить внимание на то, что в практике заключения подобных сделок физическими лицами, имеют место случаи, когда регистрация перехода права собственности не может быть осуществлена из-за смерти участника сделки, имевшей место после заключения договора.

С целью защиты прав участников купли-продажи недвижимости, в ситуации отсутствия государственной регистрации такой сделки по причинам, не зависящим от воли участников, представляется необходимым дополнить статью 551 ГК РФ пунктом 4 в следующей редакции: « В случае невозможности регистрации сделки из-за смерти одной из сторон суд вправе вынести решение о государственной регистрации перехода права собственности».

Также, в настоящее время высвечивается проблема отсутствия законодательного порядка извещения сособственника о предстоящей сделке, когда речь идет о купле-продаже жилого помещения, находящегося в долевой собственности, что потенциально таит угрозу оспаривания сделки в судебном порядке.

В этой связи предлагается внести дополнения в ст. 250 ГК РФ. Данные изменения, по мнению автора, могут быть изложены в следующей редакции: «в случае неизвестности места жительства участника долевой собственности, либо отказа его от получения уведомления, извещения о продаже должны быть направлены продавцом по последнему известному месту жительства и отчуждение доли недвижимости возможно не ранее, чем через месяц после отказа от получения уведомления либо возврата уведомления продавцу»

Как эффективный способ защиты гражданских прав приобретателей недвижимости автор рассматривает распространение норм Закона о защите прав потребителей на физических лиц - участников долевого строительства жилья, что прямо предусмотрено ФЗ РФ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости», вступившим в действие с 1 апреля 2005г. Нормы Закона об участии в долевом строительстве свидетельствуют о том, что при подготовке Закона были учтены интересы дольщиков и мнение кредитных учреждений, призванных развивать ипотеку, которая является одним из способов решения проблемы конституционного права граждан на жилище.*

В России государство гарантирует права собственника, но в случае утраты такого права оно не возместит понесенные убытки, если не будет доказана вина государственного регистратора. Как самый действенный и, пожалуй, единственный способ защиты собственника от убытков из-за утраты или ограничения права собственности на недвижимое имущество, автором рекомендуется страхование риска возникновения убытков вследствие обстоятельств, не выявленных при заключении сделки. Такое страхование получило название страхования титульных рисков или титульного страхования. Реальной альтернативы услуг по титульному страхованию на рынке практически нет, кроме приобретения юридически «чистого» объекта, гарантированного от титульных рисков, что непросто на практике.

Еще один момент, на котором бы хотелось бы остановиться, это момент передачи денег по договорам отчуждения жилья. Ранее, когда подобные сделки осуществлялись под контролем нотариуса, он и контролировал момент передачи денег. Теперь, когда эти сделки контролирует государство, этот момент никак не урегулирован. И в итоге, уже есть прецеденты, когда произведя отчуждения жилья люди остаются без денег. Полагаю, что данный момент следует регламентировать в законодательстве. Например, в Закон “О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним” можно было бы включить пункт следующего содержания: по желанию одной из сторон по сделке отчуждения недвижимого имущества, расчет может быть произведен при сдаче документов на государственную регистрацию в присутствии специалиста, осуществляющего приём, либо в ходе государственной регистрации в присутствии государственного регистратора, осуществляющего государственную регистрацию.

Сейчас, когда с введением закона о государственной регистрации в сфере недвижимости стал наводиться определенный порядок, в том смысле, что сложилась организованная структура органов по государственной регистрации прав на объекты недвижимости и сделок с ним, и создался Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество, благодаря которому возможно проследить все, что происходит с данным объектом недвижимости, в том числе и с жилым помещением, на наш взгляд, необходимо усовершенствовать Жилищный кодекс, который бы имел более тесную связь с Конституцией РФ, Гражданским кодексом и федеральными законами РФ. Это позволит создать единый правовой массив, где вопросы права собственности на жилое помещение будут надлежащим образом урегулированы.

Библиография