землепользований по единой общесоюзной системе.1
Впервые необходимость ведения земельного кадастра была признана в Основах земельного законодательства Союза ССР и союзных республик 1968 г. С тех пор законодательство о земельном
кадастре совершенствовалось и совершенствуется до сих пор. Создается автоматизированная единая система кадастра. Поскольку в Земельном кодексе РФ земельному кадастру посвящена лишь статья 70, имеющая декларативное значение, издан специальные Федеральный закон от 2 января 2000 года № 28-ФЗ (в редакции Федерального закона от 22.08.2004 г. № 122-ФЗ) «О государственном земельном кадастре», в котором подробно решаются вопросы его ведения.2
Основы земельного законодательства СССР и союзных республик, утвержденные 13 декабря 1968 года, включают специальный раздел о
государственном земельном кадастре. В этом разделе отмечалось, что государственный земельный кадастр включает данные регистрации
землепользований, учета количества и качества земель, бонитировки
почв и экономической оценки земель.
1 Чешев А.С., Фесенко И.П. Земельный кадастр. Учебник для вузов.- М.: «Издательство ПРИОР», 2001. С. 38-39.
2 Жариков Ю.Г. Земельное право России: учебник/ Ю.Г. Жариков.- М.: КНОРУС, 2006. С.181.
Впоследствии общесоюзная методика оценки земель не потерпела
каких-либо изменений, за исключение отдельных уточнений и дополнений в учете земель по их качественному состоянию.1
Преобразование земельной собственности, введение частной собственности на землю наряду с государственной, реформирование
сельскохозяйственных предприятий и создание на их основе
предприятий с частной собственностью внесли коренные изменения в сущность земельных отношений и проведению работ по землеустройству, земельному кадастру и мониторингу земель В Земельном кодексе РФ, принятом 25 апреля 1991 г. в специальный раздел выделяется Государственный земельный кадастр.
В декабре 1992 г. был принят Указ Президента РФ «О государственном земельном кадастре и регистрации документов о правах на недвижимость», устанавливающий, что государственный
земельный кадастр, регистрация и оформление документов о правах
на земельные участки и прочно связанную с ними недвижимость
ведутся по единой системе на всей территории РФ и являются основой
для создания эффективной системы платеже за землю, регулирования
1 Чешев А.С., Фесенко И.П. Земельный кадастр. Учебник для вузов.- М.: «Издательство ПРИОР», 2001. С.41-42.
всех операций с землей, защиты прав на земельные участки и прочно связанную с ними недвижимость.
В сентябре 1996 г. Госкомзем утверждает «Инструкцию о порядке
формирования и учета кадастровых номеров земельных участков и прочно связанных с ними объектов недвижимости». Применение этой инструкции обеспечит наведение порядка в учете земельных участков и недвижимости, что, в свою очередь, создаст хорошую основу для получения наиболее достоверной кадастровой информации.1
Подводя итого, хотелось бы отметить, что значение государственного земельного кадастра огромно и является государственным информационным ресурсом.2 Так как он создается и ведется в целях информационного обеспечения: государственного и муниципального управления земельными ресурсами; государственного контроля за использованием и охраной земель; землеустройства; экономической оценки земель и учета стоимости земли в составе природных ресурсов; иной связанной с владением, пользованием и распоряжением земельными участками деятельности.
1Чешев А.С., Фесенко И.П. Земельный кадастр. Учебник для вузов.- М.: «Издательство ПРИОР», 2001. С.42-45.
2Крассов О.И. Комментарий к Земельному кодексу Российской Федерации. М., 2002.С.482.
Вопрос 2. Цель, задачи и содержание земельного кадастра.Государственная кадастровая оценка земель.
Основной целью земельного кадастра является создание организационно-территориальных экономических, социальных, правовых и экологических условий, обеспечивающих рациональное использование и охрану земель общего земельного фонда Российской Федерации, защиту прав собственников земли, землепользователей и землевладельцев, объективный подход к установлению платного землепользования и функционирования земли в гражданском и рыночном обороте.1
Статья 12 Закона «О государственном земельном кадастре» определяет содержание земельного кадастра. В него включаются сведения о земельных участках; территориальных зонах; землях и границах территорий, на которых осуществляется местное самоуправление; землях и границах субъектов Федерации; землях и границах Российской Федерации. Закреплены также правовые формы земельно-кадастровой документации: Единый государственный реестр земель, кадастровые дела и дежурные кадастровые карты (планы).2
______________________
1Чешев А.С., Фесенко И.П. Земельный кадастр. Учебник для вузов.- М.: «Издательство ПРИОР», 2001. С.15.
2 Волкова Т.В. Правовые основы управления земельными ресурсами Российской Федерации/ Под ред. К.Г.Пандакова – Саратов: Изд-во ГОУ ВПО «Саратовская государственная академия права», 2003. С.106.
В содержание Единого государственного реестра земель включаются основные сведения о земельных участках: кадастровые номера, местоположение (адрес), площадь, категория земель и разрешенное использование земельных участков и др. в том числе размеры платы за землю, качественные характеристики, наличие объектов недвижимого имущества, прочно связанных с земельными участками. 1
Также земельный кадастр содержит данные количественного учета земель, которые характеризуют фактическое состояние и использование земель. Он подразумевает сведения о распределении земель по формам и субъектам земельной собственности, землепользователям и арендаторам, распределенные по категориям земель, видам и подвидам угодий по районам, субъектам Федерации и стране в целом.
В земельном кадастре содержатся сведения и о качественном состоянии земель. Учет качественных характеристик производится по природным признакам на основе данных, полученных в результате проведения классификации земель по категориям пригодности и использования, классам и подклассам,
агропроизводственным группам, а также в результате земельно-кадастрового районирования, зонирования оценочных
1 Крассов О.И. Земельное право: Учебник. – 2-е изд., перераб. и доп. – М.: Юристъ, 2005. С.227.
территорий агроландшафтов.1
Для повышения эффективности земельного кадастра Правительство РФ утвердило 8 апреля 2000г. Правила проведения государственной кадастровой оценки земель. Эти правила определяют порядок проведения государственной кадастровой оценки земель всех категорий на территории РФ для целей налогообложения и иных целей, ведения земельного кадастра. Государственная кадастровая оценки земель проводится госорганами, ведущими земельный кадастр, а также находящимися в их ведении предприятиями и организациями. К этой сложной работе могут привлекаться лица, имеющие лицензию на осуществление оценочной деятельности.
Государственная кадастровая оценка земель проводится для определения кадастровой стоимости земельных участков различного целевого назначения. При этом принимаются во внимание сервитуты, а также иные ограничения (обременения) прав пользования землей, установленные в законодательном, административном и судебном порядке.
Государственная кадастровая оценка земель основывается на классификации земель по целевому назначению и виду функционального использования (территориального зонирования).
Кадастровая оценка земель городских и сельских поселений,
1 Чешев А.С., Фесенко И.П. Земельный кадастр. Учебник для вузов.- М.: «Издательство ПРИОР», 2001. С.16.
садоводческих, огороднических и дачных объединений осуществляется на основании статистического анализа рыночных цен и иной информации об объектах недвижимости, а также иных методов массовой оценки недвижимости (п.5 Правил).
Кадастровая оценка сельскохозяйственных угодий вне черты городских и сельских поселений и земель лесного фонда осуществляется на основе капитализации расчетного рентного дохода.
Государственная кадастровая оценка земель проводится с учетом данных не только земельного, но и градостроительного, лесного, водного и других кадастров. Результаты государственной кадастровой оценки земель вносятся в государственный земельный реестр.1
__________________
1 Жариков Ю.Г. Земельное право России: учебник/ Ю.Г. Жариков.- М.: КНОРУС, 2006. С.183-184.
2.1. Бонитировка почв.
Бонитировка почв - это сравнительная оценка качества почв по плодородию при сопоставимых уровнях агротехники и интенсивности земледелия.
Задача бонитировки состоит в том, чтобы выявить земли, наиболее благоприятные для возделывания тем или иных сельскохозяйственных культур, т.е. дать оценку агрономического качества почв. Исходя из этих положений, критериями бонитировки почв являются природные диагностические признаки и признаки, приобретенные в процессе длительного окультуривания, коррелирующие с урожайностью основных зерновых, технических и других культур, а при бонитировке кормовых угодий – с продуктивность сенокосов и пастбищ.
При проведении бонитировки почв важное значение имеет правильный выбор диагностических признаков (критериев). Только при этом условии достигается необходимая объективность результатов бонитировки. Важнейшими из этих диагностических признаков являются: мощность гумусового горизонта, валовые запасы азота, фосфора, калия в почве, механический состав, кислотность, степень насыщенности почвы основаниями и т.д.
Бонитировке почв предшествуют работы по земельно-кадастровому районированию. В границах каждого кадастрового района работы по бонитировке почв ведутся в такой последовательности: