- жилищный фонд юридических лиц негосударственной формы собственности - часть жилищного фонда, которая находится в собственности юридических лиц негосударственной формы собственности (жилые помещения, построенные или приобретенные юридическими лицами за их счет, в том числе и квартиры в ЖК, ЖСК с неполным выплаченным паевым взносом).
Отличительной чертой права собственности юридических лиц на жилые помещения является то, что они могут иметь жилые помещения в собственности только для сдачи его в пользование гражданам на основании договора найма жилого помещения, а гражданин - собственник жилого помещения - может использовать его для личного проживания и проживания членов его семьи либо сдавать для проживания других лиц.
3. Назначение жилых домов и иных жилых помещений.
В соответствии со ст. 8 ЖК жилые помещения предназначаются для проживание граждан. Использование не по назначению пригодных для проживания жилых помещений не допускается, за исключением случаев, предусмотренных ЖК.
Обследование состояния жилых помещений, признание их не соответствующими установленным для проживания санитарным и техническим требованиям, непригодными для проживания производятся в порядке и сроки, устанавливаемые Советом Министров Республики Беларусь. Непригодные для проживания жилые помещения восстанавливаются для использования по назначению, переоборудуются для использования в других целях либо сносятся.
Условия, при которых жилые помещения признаются не соответствующими санитарным и техническим требованиям, предъявляемым к жилым помещениям, непригодными для проживания, утверждены постановлением Министерства жилищно-коммунального хозяйства Республики Беларусь от 2 мая 2000 г. № 4 (в ред. от 17.04.2006 г.). Данные Условия определяют перечень дефектов, при которых жилые помещения признаются не соответствующими санитарным и техническим требованиям, предъявляемым к жилым помещениям, и непригодными для проживания.
К жилым помещениям относятся: жилые (в том числе и многоквартирные) дома и коттеджи, отдельные квартиры и иные жилые помещения, зарегистрированные в этом качестве в органе по государственной регистрации недвижимого имущества, прав на него и сделок с ним, осуществляющем учет такого рода недвижимости.
Жилые помещения, входящие в состав жилищного фонда, различаются также по своему назначению. В частности, в состав жилищного фонда входят:
- жилые дома и жилые помещения общего назначения;
- жилые помещения социального пользования (жилые помещения типовых потребительских качеств государственного жилищного фонда, предостав-ляемые отдельным категориям граждан на условиях договора найма);
- служебные жилые помещения (в том числе специального служебного жилищного фонда) и общежития;
- жилые помещения в специальных домах, используемых для проживания отдельных категорий граждан.
Основным из классифицирующих признаков, определяющих социально-типологическое содержание, является признак функционального назначения жилищ. Суть этого признака - назначение жилого дома (жилого помещения) для проживания граждан. Этот признак и является основополагающим в формулировках понятий «жилищный фонд» и «жилое помещение», содержащихся в ст. 1 ЖК.
Использование не по назначению одноквартирных, блокированных жилых домов или их части производится по согласованию с местными исполнительными и распорядительными органами с соблюдением правил градостроительства, норм санитарной гигиены и противопожарной безопасности.
Жилые помещения должны соответствовать типовым потребительским качествам жилых помещений, которые обеспечивают безопасное проживание, санитарно-гигиенический комфорт и иные социальные функции. Указания по определению типовых потребительских качеств жилых помещений были утверждены приказом Министерства архитектуры и строительства Республики Беларусь от 7 октября 1999 г. за № 303 (в ред. от 18.02.2004 г.).
Указания устанавливают архитектурно-планировочные и технические характеристики квартирных жилых домов в соответствии с Государственным стандартом Республики Беларусь 1154-99 «Жилище. Основные положения» и применяются для расчета показателя стоимости одного метра квадратного общей площади, используемого для определения размера льготного кредита, одноразовых безвозмездных субсидий и выделения бюджетных средств на строительство помещений в городах, поселках городского типа, в сельской местности.
4. Органы управления жилищным фондом. Государственная регистрация жилых помещений.
Правовое регулирование жилищных отношений осуществляется Президентом Республики Беларусь, Национальным собранием Республики Беларусь, Советом Министров Республики Беларусь, республиканским органом государственного управления жилищным фондом, местными Советами депутатов, исполнительными и распорядительными органами (ст. 15 ЖК).
Президент Республики Беларусь является гарантом реализации основных направлений жилищной политики Республики Беларусь (ст. 16 ЖК).
Республиканский орган государственного управления жилищным фондом осуществляет государственное регулирование жилищных отношений в области управления государственным жилищным фондом, а также использования и обеспечения сохранности государственного и частного жилищных фондов в соответствии с законодательством Республики Беларусь (ст. 18 ЖК).
В соответствии с Положением о Министерстве жилищно-коммунального хозяйства Республики Беларусь, утв. постановлением Совета Министров Республики Беларусь от 31 июля 2006 г. № 968, одной из основных задач этого Министерства как республиканского органа государственного управления является осуществление государственного регулирования деятельности жилищно-коммунального хозяйства в части управления государственным жилищным фондом, использования и обеспечения сохранности государственного и частного жилищного фондов.
Первостепенной задачей данного Министерства является формирование и реализация государственной политики в жилищно-коммунальном хозяйстве и координация деятельности в этой сфере других республиканских органов государственного управления, иных государственных организаций, подчиненных Совету Министров Республики Беларусь.
Согласно ст. 19 ЖК местные Советы депутатов в области регулирования жилищных отношений на соответствующей территории:
- утверждают программы экономического и социального развития, местные бюджеты и отчеты об их исполнении;
- определяют порядок управления и распоряжения коммунальным жилищным фондом в пределах, установленных законами Республики Беларусь.
В ст. 20-21 ЖК уточнена компетенция областных и Минского городского исполнительных комитетов, а также районных, городских, районных в городах, поселковых, сельских исполнительные и распорядительные органов в области регулирования жилищных отношений.
В соответствии со ст. 22 ЖК право собственности и другие вещные права на жилые помещения, ограничение этих прав, их возникновение, переход и прекращение подлежат государственной регистрации в единомгосударственном реестре в порядке, установленном законодательством Республики Беларусь.
Жилые помещения относятся к числу недвижимых вещей. Порядок государственной регистрации недвижимого имущества, в том числе жилых помещений, определен Законом о государственной регистрации недвижимого имущества, прав на него и сделок с ним (в ред. от 04.01.2010 г.).
Государственная регистрация недвижимого имущества в соответствии со ст. 7 этого Закона представляет собой юридический акт признания и подтверждения государством создания, изменения, прекращения существования недвижимого имущества. Недвижимое имущество считается созданным, измененным, прекратившим существование с момента государственной регистрации соответственно его создания, изменения, прекращения существования.
В соответствии со ст. 4 Закона о государственной регистрации объектами государственной регистрации являются:
- создание, изменение, прекращение существования недвижимого имущества;
- возникновение, переход, прекращение прав на недвижимое имущество, в том числе долей в правах, за исключением долей в праве общей собственности на общее имущество совместного домовладения, и ограничений (обременении) прав на недвижимое имущество в соответствии с данным Законом и иными законодательными актами Республики Беларусь;
- сделки с недвижимым имуществом, подлежащие в соответствии с законодательными актами Республики Беларусь государственной регистрации.
Государственная регистрация права собственности на жилое помещение, как правило, производится на имя основного застройщика, приобретателя жилого помещения, если иное не установлено законодательством или договором. Участие в возведении, приобретении жилого помещения других членов семьи (кроме супругов), родственников и иных лиц может быть основанием для признания за ними права на долю в праве собственности на жилое помещение при доказанности, что между этими лицами и застройщиком, приобретателем имелась договоренность о создании общей собственности и в этих целях они вкладывали свой труд и средства на возведение, приобретение жилого помещения (ч. 4 ст. 102 ЖК). В соответствии со ст. 56 Закона о государственной регистрации основанием регистрации права собственности на жилое помещение может быть решение суда об установлении факта приобретательной давности (ст. 235 ГК).
5. Государственный учет жилищного фонда.
В соответствии со ст. 23 ЖК государственный учет жилищного фонда осуществляется в порядке, определяемом Советом Министров. Однако в связи с принятием 29 ноября 2005 г. Указа Президента № 565, который урегулировал данные вопросы, порядок государственного учета жилищного фонда в настоящее время определяется не Советом Министров, а Президентом Республики Беларусь.
Основной задачей государственного учета является получение достоверных данных о местонахождении, количественном и качественном составе, характеристике, виде жилых помещений (социального пользования, служебном, специальном жилье, общежитиях и других), уровне благоустройства, стоимости, собственнике или ином законном владельце, количестве проживающих в жилых помещениях, а также об изменении этих сведений (пп. 1.4 п. 1 Указа №565).