Государственное имущество, относящееся к собственности субъектов РФ, а также муниципальное имущество должны сдаваться в аренду в порядке, определяемом правовым актом соответствующего субъекта РФ, а при отсутствии такого правового акта, определяющего орган, управомоченный сдавать указанное имущество в аренду, судебная практика признает надлежащими арендодателями соответствующие комитеты по управлению имуществом.
Вместе с тем следует учитывать, что все объекты, относящиеся к государственной или муниципальной собственности, делятся на две категории. Во-первых, это имущество, которым государство или муниципальное образование обладает непосредственно, то есть имущество, не закрепленное за другими юридическими лицами на вещном праве. Такое имущество составляет казну государства (муниципального образования). В отношении этого имущества государство (муниципальное образование) в лице уполномоченных органов сохраняет свое право собственности в полном объеме и может им распоряжаться по своему усмотрению, в том числе путем передачи указанного имущества в аренду.
Ко второй категории относится имущество, закрепленное государством или муниципальным образованием за юридическими лицами на праве хозяйственного ведения, оперативного управления либо ином вещном праве. В отношении этого имущества за государством (муниципальным образованием), а также за уполномоченными им органами сохраняются лишь те правомочия собственника, которые прямо указаны в законе. К примеру, собственник имущества, находящегося в хозяйственном ведении у государственного (муниципального) предприятия, не наделен законом правом распоряжаться имуществом, принадлежащим этому предприятию (ст. 295 ГК). Поэтому ни один из государственных (муниципальных) органов не вправе выступать арендодателем имущества, закрепленного на балансе государственного (муниципального) предприятия.
Что же касается арендатора, им может быть любой дееспособный гражданин либо юридическое лицо.
2. Форма и государственная регистрация договора аренды.
Требования к форме договора аренды сводятся к тому, что договор, по которому арендодателем или арендатором выступает юридическое лицо, должен быть заключен в письменной форме. Если же сторонами по договору аренды, за исключением недвижимости, являются граждане, обязательная письменная форма требуется только в том случае, когда договор заключается на срок более одного года (п. 1 ст. 609). Здесь можно отметить отличие требований к форме договора аренды, заключаемого между гражданами, от общего правила, регулирующего форму сделок граждан между собой, согласно которому такие сделки подлежат заключению в письменной форме, если их сумма превышает не менее чем в десять раз установленный законом минимальный размер оплаты труда, и только в случаях, предусмотренных законом, - независимо от суммы сделки (ст. 161).
Договор аренды недвижимого имущества, как и любая сделка с недвижимостью (ст. 164), подлежит государственной регистрации.
Особым образом регулируется форма договора аренды, предусматривающего переход в последующем права собственности на это имущество к арендатору (ст. 624). Такие договоры должны заключаться в форме, предусмотренной для договора купли-продажи соответствующего имущества. В главе 30 ГК специальные требования к форме договора установлены лишь в отношении продажи недвижимости (ст. 550) и продажи предприятий (ст. 560). Суть этих требований сводится к тому, что договор аренды недвижимости заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами, а если предметом продажи выступает предприятие, к договору должны быть приложены акт инвентаризации, бухгалтерский баланс, заключение независимого аудитора о составе и стоимости предприятия, а также перечень всех долгов, включаемых в состав предприятия, с указанием кредиторов, характера, размера и сроков их требований. Переход права собственности на недвижимость по договору продажи недвижимости к покупателю, а также договор продажи предприятия подлежат государственной регистрации.
Что касается договора аренды движимого имущества, содержащего условие о праве арендатора на его выкуп, то такой договор может быть заключен в любой форме, предусмотренной для совершения сделок, поскольку в главе 30 ГК отсутствуют какие-либо специальные правила, регулирующие договор купли-продажи движимого имущества (п. 1 ст. 434).
В соответствии с п. 2 ст. 609 ГК договор аренды недвижимого имущества подлежит государственной регистрации, если иное не установлено законом. В этом смысле «иное» установлено в отношении договоров аренды таких объектов недвижимости, как здания или сооружения, которые подлежат государственной регистрации только в том случае, если они заключены на срок не менее года, а в остальных случаях для их вступления в силу достаточно заключения договора в простой письменной форме путем составления единого документа, подписанного обеими сторонами (ст. 651 ГК).
Практическое значение государственной регистрации договора аренды недвижимого имущества состоит в том, что по общему правилу договор, подлежащий государственной регистрации, считается заключенным с момента его регистрации, если иное не установлено законом (п. 3 ст. 433 ГК).
В то же время следует отметить, что Федеральный закон «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» от 21.07.1997г.[14] включает в себя статью 25, именуемую «государственная регистрация права аренды недвижимого имущества» и устанавливающую правило, что право аренды недвижимого имущества подлежит государственной регистрации, если иное не установлено законодательством РФ. Представляется, что данная норма противоречит ГК РФ, т.е. п. 1 статьи 131, согласно которому государственная регистрация осуществляется лишь в отношении вещных прав, к числу которых обязательственное право аренды, естественно, не относится. Аренда не создает для арендатора вещного права, а, напротив, обременяет чужое вещное право (арендодателя). Об этом же говорит п. 3 ст. 26 закона о государственной регистрации, согласно которому договор аренды помещения или части помещения регистрируется как обременение прав арендодателя соответствующего помещения.
Первостепенное значение для всякого договора имеют вопросы, связанные с определением его существенных условий, поскольку он может считаться заключенным лишь в том случае, если между сторонами в требуемой законом форме достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора. Согласно общему правилу существенными являются условия о предмете договора, условия, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида, а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение (ст. 432 ГК). Применительно к договору аренды таким существенным условием является объект аренды. Договор аренды обязательно должен содержать данные, позволяющие определенно установить имущество, подлежащее передаче арендатору в качестве объекта аренды (состав имущества, место его расположения и т. п.). В противном случае договор аренды не может быть признан заключенным.
Предметом договора аренды может быть любое имущество, не теряющее в процессе использования его натуральных свойств, за исключением тех его видов, сдача которого в аренду не допускается или ограничивается законом (п. 1 ст. 607).
До тех пор, пока такой закон не принят, следует руководствоваться, в частности, постановлениями Совета Министров РСФСР от 13 апреля 1990 года № 118 "О порядке сдачи предприятий (объединений) республиканского и местного подчинения и их имущества в аренду"[15] и Совета Министров СССР от 20 марта 1990 года № 280 "О порядке сдачи предприятий (объединений) союзного подчинения и их имущества в аренду"[16]. Названные постановления предусматривали, что сдача предприятий в аренду может иметь место во всех отраслях материального производства и в непроизводственной сфере, за исключением части предприятий оборонных отраслей промышленности, связи, транспорта, топливно-энергетического комплекса, государственных банков и некоторых предприятий других отраслей экономики, специфика и характер деятельности которых предопределяют повышенную степень централизации управления ими. В соответствии с названными постановлениями перечни конкретных объектов, сдача в аренду которых не допускалась, устанавливались распоряжениями Совета Министров СССР, Совета Министров РСФСР.
Кроме того, в соответствии со ст. 11 Федерального Закона «О недрах»[17], участки недр могут предоставляться в пользование на основании лицензий, выдаваемых уполномоченными государственными органами.
Как уже отмечалось, передаваемое арендатору имущество должно соответствовать условиям договора и назначению этого имущества. Поэтому арендодатель не несет ответственности за недостатки арендованного имущества, которые были им оговорены при заключении договора аренды или были заранее известны арендатору. Не отвечает арендодатель также и за те недостатки, которые арендатор должен был обнаружить во время осмотра имущества или проверки его исправности при заключении договора или передаче имущества в аренду.
Во всех остальных случаях ответственность за недостатки сданного в аренду имущества возлагается на арендодателя. Речь идет о таких недостатках, которые препятствуют использованию арендованного имущества по назначению как полностью, так и частично.