Также следует отметить сделку, предметом которой является часть земельного участка, от сделки, предметом корой является доля в праве на участок. Так, физическое лицо, обладающее, например, 1/200 долей в праве собственности на земельный участок, способно даже без соглашения других сособственников произвести отчуждение своей доли путем совершения дарения (п.2 ст.246 ГК РФ). При возможном выделении такой доли в натуре размер участка вполне может оказаться менее допустимого.
Договоры и иные сделки не влекут непосредственно возникновения права собственности, они влекут возникновение обязательства, в рамках которого и происходит переход имущества от прежнего собственника новому.[7]
Согласно ст. 129 ГК РФ объекты гражданских прав могут свободно отчуждаться или переходить от одного лица к другому в порядке универсального правопреемства, если они не изъяты из оборота или не ограничены в обороте. Земельные участки, изъятые из оборота, не могут предоставляться в частную собственность или быть объектами сделок, предусмотренных гражданским законодательством.
Купля-продажа земельных участков – наиболее распространенный на практике договор. Его заключение, изменение и расторжение регулируется положениями статей 454 – 491 и 549 – 558 ГК РФ, особенности же данного договора установлены ст. 37 ЗК РФ.
Данный договор является возмездным, консенсуальным и двусторонне-обязывающим.
Первым существенным условием договора является его предмет.
Ст. 37 ЗК РФ устанавливает, что предметом договора купли-продажи может быть только земельный участок, прошедший государственный кадастровый учет.
Из сказанного следует, что условие о предмете договора купли-продажи земельного участка считается согласованным при наличии кадастровой карты (плана) земельного участка. Кадастровые карты представляют собой составленные на единой картографической основе тематические карты, на которых в графической форме и текстовой форме воспроизводятся кадастровые сведения о земельных участках, зданиях, сооружениях, об объектах незавершенного строительства, о прохождении Государственной границы Российской Федерации, о границах между субъектами Российской Федерации, границах муниципальных образований, границах населенных пунктов, о территориальных зонах, зонах с особыми условиями использования территорий, кадастровом делении территории Российской Федерации, а также указывается местоположение пунктов опорных межевых сетей. Орган кадастрового учета ведет кадастровые карты, предназначенные для использования неограниченным кругом лиц (далее - публичные кадастровые карты). Состав сведений публичных кадастровых карт, а также состав сведений иных кадастровых карт и виды таких карт в зависимости от целей их использования устанавливаются органом нормативно-правового регулирования в сфере кадастровых отношений.[8]
Кроме того, согласно ст. 17 ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» обязательным приложением к документам, необходимым для государственной регистрации прав на объект недвижимого имущества, является кадастровый паспорт данного объекта недвижимого имущества.[9] Кадастровый паспорт объекта недвижимости представляет собой выписку из государственного кадастра недвижимости, содержащую необходимые для государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним сведения об объекте недвижимости.
Для продажи земельного участка в качестве второго существенного условия договора установлена цена, которая, по общему правилу должна быть выражена в рублях. Иных существенных условий в договоре продажи земельного участка не предусмотрено.
Момент перехода права собственности связан с государственной регистрацией такого перехода. Вместе с тем немаловажное значение имеет передача участка, которая в соответствии со ст. 556 ГК РФ подлежит оформлению в виде передаточного акта. Уклонение одной из сторон от подписания документа о передаче недвижимости на условиях, предусмотренных договором, считается отказом, соответственно, продавца от исполнения обязанности передать имущество, а покупателя – от обязанности принять имущество.
Отдельно необходимо отметить положения ст. 37 ЗК РФ «Особенности купли-продажи земельных участков». В сущности, данная норма содержит два вида требований к договору купли-продажи:
- О недопустимости нарушения права покупателя на информацию;
- О недопустимости включения в договор условий, противоречащих закону.
Также стоит уделить внимание купле-продаже земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности.
Во-первых, продажа земельного участка для строительства может осуществляться без предварительного согласования места размещения объекта.
Во-вторых, такая продажа осуществляется по общему правилу на торгах, но законом могут быть установлены и исключения.
Порядок проведения торгов регулируется ст. 38 ЗК РФ, ст. 447-448 ГК РФ, а также Постановлением Правительства РФ «Об утверждении правил организации и проведения торгов при продаже находящихся в государственной и муниципальной собственности земельных участков или права на заключение договора аренды таких земельных участков».[10]
Торги проводятся в форме конкурса или аукциона. При этом аукцион может быть открытым или закрытым по форме подачи предложений о цене. Конкурс проводится в тех случаях, когда собственником земельного участка устанавливаются условия (обязанности) по использованию земельного участка.
Начальная цена земельного участка определяется его продавцом на основании независимой оценки, проводимой в соответствии с законодательством РФ об оценочной деятельности. Правовое регулирование оценочной деятельности осуществляется ФЗ «Об оценочной деятельности», в соответствии со ст. 3 которого «под рыночной стоимостью объекта оценки понимается наиболее вероятная цена, по которой данный объект оценки может быть отчужден на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на величине цены сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства».
По результатам оценки земельного участка составляется письменный отчет, в котором указывается и обосновывается рыночная стоимость земельного участка.
Победителем признается лицо, предложившее наибольшую цену за предмет торгов. При проведении конкурса победителем признается лицо, которое по заключению конкурсной комиссии предложило лучшие условия. Результаты торгов оформляются протоколом, который подписывается организатором, членами комиссии и победителем торгов.
Не позднее 20 дней с момента оформления протокола продавец и победитель торгов заключают договор купли-продажи земельного участка.
Право собственности на приватизируемое недвижимое имущество переходит к покупателю со дня государственной регистрации перехода права собственности на такое имущество. Основанием государственной регистрации такого имущества является договор купли-продажи недвижимого имущества, а также передаточный акт или акт приема-передачи имущества. Расходы на оплату услуг регистратора возлагаются на покупателя.[11]
Возникновение права собственности на землю из иных оснований.
1. Основанием возникновения права собственности на землю может служить судебное решение, которое выносится судом в случае признания гражданских прав и обязанностей.
ЗК РФ в ст. 59 признает судебное решение в качестве основания возникновения прав на землю. Аналогичное положение содержится в ст.8 ГК РФ и относится к гражданским правам в целом.
Судебное решение играет роль в юридическом составе возникновения, изменения или прекращения прав на землю. В частности, своим решением суд может изменить момент возникновения прав на землю.[12]
Следует отметить, что основанием возникновения права собственности на землю может быть также и мировое соглашение, утвержденное определением суда. «Правовая природа данного основания, по сути, близка к сделке в части соглашения между сторонами, но также близка и судебному решению в части утверждения мирового соглашения путем вынесения соответствующего определения суда».[13] Определенную роль здесь играет именно определение суда, поскольку своим определением суд решает, утвердить или нет данное соглашение.
В качестве примера можно привести следующее положение ЗК РФ. Так, на основании решения суда о признании неправомерным отказа в предоставлении земельного участка в собственность соответствующие органы обязаны предоставить земельный участок. (п.10 ст.30 ЗК РФ).
2. Следующим основанием возникновения права собственности на землю является приобретательская давность.
Сущность приобретательской давности состоит в возврате в гражданский оборот имущества, утратившего хозяина.
Действующее земельное законодательство не содержит каких-либо специальных ограничений в применении норм о приобретательской давности к земельным участкам. Напротив, ст. 25 ЗК РФ, посвященная основаниям возникновения прав на земли, отсылает к гражданскому законодательству и иным федеральным законам.