При использовании критерия воли при разграничения оснований возникновения права собственности РФ к производным относятся случаи, когда право собственности переходит к РФ по воле собственника, отчуждающего имущество (сделки, наследование по завещанию, реорганизация).
К первоначальным способам относятся случаи принудительного отчуждения права собственности на земельные участки в пользу РФ. Эти основания приобретения прав на землю могут быть использованы только публичными собственниками, в том числе и РФ. Указанные случаи рассматриваются гражданским и земельным законодательством как основания прекращения права собственности. К ним относятся изъятие, в том числе путем выкупа, земельного участка для государственных нужд, национализация, конфискация, реквизиция (в некоторых случаях).
РФ может приобрести земельные участки как путем изъятия, в том числе путем выкупа для государственных нужд, так и на основании договора купли-продажи. При этом не следует отождествлять правоотношения по изъятия земельного участка для государственных нужд в случае, если собственник согласен на его выкуп, и отношения по приобретению земельного участка РФ на основании договора купли-продажи. Совокупность юридических фактов и их значение при изъятии и при купле-продаже земельных участков различаются.
При изъятии земельного участка необходимым юридическим фактом является акт органа исполнительной власти РФ об изъятии земельного участка. Заключенный впоследствии договор должен лишь конкретизировать условия выполнения указанного решения.[18]
Приобретение государством земельных участков на основании гражданско-правовых сделок без использования процедуры предварительного изъятия земельных участков производится на основании договора, который непосредственно в данном случае является основанием возникновения права собственности. Указанный договор определяет содержание административного акта, принимаемого уполномоченным органом исполнительной власти РФ для приобретения земельных участков, основной целью которого является уточнение порядка финансирования сделки из бюджета и т. д.
Приобретение земельных участков РФ на основании договоров купли-продажи, дарения, наследования имущества определяется гражданским законодательством, если иное не предусмотрено земельным законодательством. Это означает, например, что купля-продажа земельного участка также регулируется положениями §7 ст. 30 ГК РФ, но с учетом специальных правил, предусмотренных земельным законодательством.
Исходя из п.3 ст.37 ЗК РФ в договор включаются сведения об обременениях земельного участка и ограничениях его использования в соответствии с разрешенным использованием, в том числе о разрешении на застройку данного земельного участка, об использовании соседних земельных участков, оказывающем соответственное воздействие на использование и стоимость продаваемого земельного участка, о качественных свойствах земли, которые могут повлиять на планируемое покупателем использование и стоимость продаваемого земельного участка, иную информацию, которая может оказать влияние на решение покупателя о покупке данного земельного участка.
В настоящее время при заключении договоров купли-продажи земельных участков установлена ответственность в случае предоставления продавцом заведомо ложной информации об обременениях земельного участка и ограничениях его использования в соответствии разрешенным использованием, что обязывает продавца предоставить информацию только при наличии ограничений (обременений) прав, а не о самом разрешенном использовании.[19]
Статьи 1116 п.2 и 1151 п.2 ГК РФ свидетельствуют о том, что РФ не только является единственным получателем выморочного имущества, но и о том, что такое имущество переходит к ней в порядке наследования по закону.
Вместе с тем, в законодательстве закреплены особенности правового положения РФ как наследника. Во-первых, этот субъект освобожден от принятия наследства (п.1 ст.1152 ГК РФ). Во-вторых, для РФ не применяются правила о сроке на принятие наследства (ст.1154 ГК РФ), а также нормы, предусматривающие принятие наследства после истечения установленного срока (п.1 и 3 ст. 1155 ГК РФ). Также при наследовании выморочного имущества отказ от наследства не допускается (п.1 ст.1157 ГК РФ).
При наследовании земельного участка необходимо учитывать принцип земельного законодательства о делении земель по целевому назначению на категории, согласно которому правовой режим земель определяется на основании их принадлежности к той или иной категории и разрешенного использования в соответствии с зонированием территорий и требованиями законодательства (пп.8 п.1 ст1 ЗК РФ).
Возникновение права собственности РФ при принудительном отчуждении земельных участков относятся к специальным основаниям возникновения права собственности. Субъектом данной возможности приобретения права собственности является РФ.
Действующий ЗК РФ дает определение конфискации земельного участка как принудительного безвозмездного изъятия земельного участка у собственника по решению суда в виде санкции за совершенное им преступление.
При изъятии земельных участков для государственных нужд решения об изъятии и о размере убытков могут быть оспорены в суде. Принудительное отчуждение земельного участка для государственных может быть проведено только при условии предварительного и равноценного возмещения стоимости земельного участка на основании решения суда (п.2 ст.55 ЗК РФ).
В п.27 Постановления Пленума ВАС РФ от 24.03.2005 года №11 отмечается, что в случае несогласия собственника земельного участка с таким решением или недостижения соглашения с ним о выкупной цене, перечисленные органы могут предъявить в арбитражный суд иск о выкупе земельного участка не ранее, чем по истечении одного года с момента получения собственником земельного участка письменного уведомления о принятии решения об изъятии и не позднее двух лет с момента направления такого уведомления. Если иск о выкупе земельного участка предъявлен до истечения одного года с момента получения собственником земельного участка уведомления о принятии решения об изъятии, исковое требование не подлежит удовлетворению.[20]
Заключение.
Права на земельные участки возникают из оснований, предусмотренных законом и иными правовыми актами, а также из действий граждан и юридических лиц, которые хотя и не предусмотрены законом или такими актами, но в силу общих начал и смысла гражданского законодательства порождают гражданские права и обязанности.
Право собственности может также возникнуть на земельный участок из судебного решения, установившего гражданские права и обязанности, а также в результате приобретения имущества по основаниям, допускаемым законом. Право собственности может также возникнуть из актов органов государственной власти. Помимо оснований, собственно установленных гражданским законодательством, к таким относятся, в частности, нормы ст.20 и 21 ЗК РФ о праве граждан и юридических лиц приобрести земельные участки, используемые ими на праве постоянного (бессрочного) пользования или пожизненного наследуемого владения, в собственность. Гражданское законодательство предусматривает также возможность возникновения права собственности на земельный участок на основе иных действий граждан и юридических лиц, к которым можно отнести, например, приобретательскую давность.
Особенно следует отметить то, что право собственности на землю возникает с момента его государственной регистрации, если иное не установлено законом.
При этом необходимо учитывать особенности возникновения права собственности такого субъекта, как РФ. Касаемо РФ также стоит обратить внимание на то, что ряд оснований для возникновения права собственности данного субъекта является основаниями для прекращения права собственности иных субъектов земельных правоотношений.
Нормативно-правовая база должна обеспечивать регулирование оборота земельных участков независимо от деятельности и организационно-правовой формы различных субъектов имущественных правоотношений, а также от способа возникновение права собственности на землю, в том числе совершаемых сделок с земельными участками.
Важнейшим условием эффективного управления таким видом недвижимого имущества, как земельный участок, является принятая в стране система учета земельных участков посредством их кадастрового учета, а также государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним.
Однако, критический анализ нормативно-правовых актов, регулирующих возникновение права собственности на земельные участки, обобщение теоретического материала по данной теме позволяют выделить ряд проблем и причин, тормозящих развитие рынка недвижимости, препятствующих нормативно-правовому регулированию данного правового института.
Подводя итог всему вышеизложенному, хотелось бы заметить, что, несмотря на то, что земля является основой института собственности и всей экономики в целом, проблема правового регулирования отношений, связанных с земельными участками все еще остается достаточно актуальной.
Список используемой литературы:
5. Приказ Росземкадастра «Об упорядочении деятельности по ведению государственного земельного кадастра» от 26.09.2001г. №П/166 // Бюллетень нормативных актов федеральных органов исполнительной власти – 2001 - №41.