На карте градостроительного зонирования устанавливаются границы территориальных зон, которые должны отвечать требованию принадлежности каждого земельного участка только к одной территориальной зоне. Формирование одного земельного участка из нескольких земельных участков, расположенных в различных территориальных зонах, не допускается. На карте градостроительного зонирования обязательно отображаются границы зон с особыми условиями использования территорий, границы территорий объектов культурного наследия.
В градостроительном регламенте в отношении земельных участков и объектов капитального строительства, расположенных в пределах соответствующей территориальной зоны, указываются виды разрешенного использования земельных участков и объектов капитального строительства; предельные (минимальные или максимальные) размеры земельных участков и предельные параметры разрешенного строительства, реконструкции объектов капитального строительства; ограничения использования земельных участков и объектов капитального строительства.
Решение о подготовке проекта правил землепользования и застройки принимается главой местной администрации. Одновременно утверждаются состав и порядок деятельности комиссии по подготовке проекта правил.
Глава местной администрации обеспечивает публикацию сообщения о принятии такого решения в порядке, установленном для официального опубликования муниципальных правовых актов, и размещение указанного сообщения на официальном сайте муниципального образования, кроме того, сообщение о принятии такого решения может быть распространено по радио и телевидению.
После этого, орган местного самоуправления, осуществляет проверку проекта правил землепользования и застройки на соответствие требованиям технических регламентов, генеральному плану населенного пункта, генеральному плану города и иным документам. По результатам проверки орган местного самоуправления направляет проект главе муниципального образования или – в комиссию на доработку.
В соответствии с п.3 ст. 9 Правил землепользования и застройки городского округа – муниципального образования «город Екатеринбург» от 2007 года, : председателем Комиссии по землепользованию и застройке (далее- Комиссия), назначается заместитель Главы Екатеринбурга по вопросам архитектуры, строительства и земельных отношений. По должности в состав комиссии входят руководители отраслевых (функциональных) органов Администрации города Екатеринбурга:
-Главного управления архитектуры, архитектуры, градостроительства и регулирования земельных отношений;
-Земельного комитета;
-Комитета по экономике;
-Комитета по управлению городским имуществом;
-Комитета по экологии и природопользованию;
-Комитета по инвестициям;
-Комитета по юридической работе;
-Комитета по промышленности, науке, связи и информационным технологиям.
Кроме того в состав комиссии включаются:
-депутат Екатеринбургской городской думы – по рекомендации Екатеринбургской городской думы;
-лица представляющие общественные интересы и частные интересы граждан, владельцев недвижимости, общественных, коммерческих и иных организаций. Кроме того в комиссию входят два архитектора, рекомендованные Екатеринбургским отделением Союза Архитекторов РФ, а так же два человека рекомендованные Екатеринбургской городской думой, не являющиеся государственными или муниципальными служащими. Кроме того в комиссию могут быть включены представители органов государственного контроля и надзора.
Затем, после того как комиссией внесены необходимые изменения, глава муниципального образования принимает решение о проведении публичных слушаний, по проекту. В соответствии со ст.28 Градостроительного кодекса РФ, публичные слушания по проекту правил землепользования и застройки проводятся комиссией в порядке, определяемом уставом муниципального образования.
После завершения публичных слушаний комиссия с учетом их результатов обеспечивает внесение изменений в проект правил и представляет его главе местной администрации. Обязательными приложениями к проекту являются протоколы публичных слушаний и заключение о результатах публичных слушаний.
Затем глава местной администрации в течении 10 дней после представления ему проекта и обязательных приложений должен принять решение о его направлении в представительный орган местного самоуправления или об отклонении проекта и о направлении его на доработку.
В соответствии со ст. 32 Градостроительного кодекса РФ, правила землепользования и застройки утверждаются представительным органом местного самоуправления. Правила подлежат опубликованию в порядке, установленном для официального опубликования муниципальных правовых актов, иной официальной информации, и размещаются на официальном сайте города в сети Интернет.
Физические и юридические лица вправе оспорить решение об утверждении правил землепользования и застройки в судебном порядке. Таким же право обладают органы государственной власти РФ и органы государственной власти субъектов РФ.
Существуют также требования к градостроительным регламентам, которые отображены в ст. 36 Градостроительного кодекса РФ, согласно которой, градостроительные регламенты устанавливаются с учетом фактического использования земельных участков и объектов капитального строительства в границах территориальной зоны; возможности сочетания в пределах одной территориальной зоны различных видов существующего и планируемого использования земельных участков и объектов капитального строительства; функциональных зон и характеристик их планируемого развития; видов территориальных зон; требований охраны объектов культурного наследия, а так же особо охраняемых природных территорий, иных природных объектов.
Действие градостроительного регламента распространяется в равной мере на все земельные участки и объекты капитального строительства, расположенные в пределах границ территориальной зоны, обозначенной на карте градостроительного зонирования.
Кроме того в соответствии со ст. 38 Градостроительного кодекса РФ, в градостроительных регламентах предусматриваются предельные размеры земельных участков и предельные параметры разрешенного строительства, реконструкции объектов капитального строительства. Кроме того могут быть предусмотрены минимальные отступы от границ земельных участков в целях определения мест допустимого размещения зданий, строений, сооружений, за пределами которых запрещено строительство, предельное количество этажей или предельную высоту зданий и другие показатели.
4. Управление в сфере использования земель населенных пунктов.
Основой правового режима земель населенных пунктов является планирование использования этих земель. Планирование использования земель поселения осуществляется путем территориального планирования, в результате которого разрабатываются и утверждаются согласно ст. 23 Градостроительного кодекса РФ генеральные планы поселения .
Подготовка генеральных планов осуществляется применительно ко всем территориям поселения. Генеральные планы включают в себя карты (схемы) планируемого размещения объектов капитального строительства местного значения, в том числе объектов электро-, тепло-, газо- и водоснабжения, автомобильных дорог, мостов и иных транспортных инженерных сооружений, других объектов.
На картах (схемах) в генеральных планах отображаются границы поселения, городского округа, границы населенных пунктов входящих в состав поселения; границы земель различных категорий; границы функциональных зон; границы земельных участков; которые предоставлены для размещения объектов капитального строительства федерального, регионального или местного значения; границы территорий, подверженных риску возникновения чрезвычайных ситуаций природного и техногенного характера и воздействия их последствий; границы зон инженерной и транспортной инфраструктур и др.
Решение о подготовке генерального плана принимается главой местной администрации поселения и подлежит согласованию в соответствии со ст. 25 Градостроительного кодекса РФ. Проект генерального плана должен быть опубликован в обязательном порядке, не менее чем за 3 месяца до его утверждения и размещен на официальном сайте поселения в сети Интернет. Проект генерального плана подлежит рассмотрению на публичных слушаниях в порядке предусмотренном ст. 28 Градостроительного кодекса РФ. Генеральные планы поселения утверждаются представительным органом местного самоуправления поселения (ст. 24 Градостроительного кодекса РФ).
Обладатели прав на земельные участки и объекты капитального строительства, если их права и законные интересы нарушаются или могут быть нарушены в результате утверждения генерального плана, вправе оспорить генеральный план в судебном порядке.
Использование земельного участка для строительства (строительство-создание зданий, строений, сооружений, в том числе на месте сносимых объектов капитального строительства), - начальный этап процесса использования земель для эксплуатации объектов недвижимости, которое обычно ограничено сроком окончания строительства.
Согласно ст. 51 Градостроительного кодекса РФ разрешение на строительство представляет собой документ, подтверждающий соответствие проектной документации требованиям градостроительного плана земельного участка и дающий застройщику право осуществлять строительство, реконструкцию объектов капитального строительства, а так же их капитальный ремонт. Если при проведении строительных работ затрагиваются конструктивные и другие характеристики надежности и безопасности таких объектов, то подобные работы ведутся на основании разрешения на строительство. Не разрешается выдача разрешений на строительство при отсутствии правил землепользования и застройки, за исключением строительства, реконструкции, капитального ремонта объектов на земельных участках, на которые не распространяется действие градостроительных регламентов или для которых не устанавливаются градостроительные регламенты, и в иных предусмотренных федеральными законами случаях.