Закон не допускає висновку договору дарування «на пред'явника». Тобто, якщо в договорі дарування не зазначене ім'я особи, що обдаровується, то такий договір вважається юридично незначним (ч. 4 ст. 720 ЦК).
Право власності на подарунок виникає з моменту його прийняття. До цього дарувальник може відмовитися від договору дарування. Іноді складно визначити, прийняла людина подарунок чи ні. У цьому випадку ЦК встановив спеціальні правила.
1. Подарунок вважається прийнятим, якщо обдарована особа негайно не заявить про відмовлення від його прийняття.
2. Прийняття документів, що засвідчують право власності на річ, інших документів, що засвідчують приналежність дарувальнику предмета договору, чи символів речі (ключів, макетів тощо) є прийняттям подарунка.
Якщо дарувальник зобов'язався передати подарунок у майбутньому (для цього, як ми пам'ятаємо, потрібно укладати договір у писемній формі), то відмовитися від цього зобов'язання він уже не може, якщо тільки не доведе, що його майновий стан істотно погіршився (ст. 724 ЦК).
І останнє. Закон передбачив ряд випадків, коли дарувальник має право розірвати договір дарування вже після того, як подарунок був переданий (ст. 727 ЦК).
1. Дарувальник має право вимагати розірвання договору дарування нерухомих речей чи іншого особливо коштовного майна, якщо особа навмисно вчинила злочин проти життя, здоров'я, власності дарувальника, його батьків, дружини (чоловіка) чи дітей. Якщо особа, що обдаровується зробила навмисне убивство дарувальника, спадкоємці дарувальника мають право вимагати розірвання договору дарування.
2. Дарувальник має право вимагати розірвання договору дарування, якщо особа, що обдаровується створює погрозу безповоротної втрати подарунка, що має для дарувальника велику немайнову цінність.
3. Дарувальник має право вимагати розірвання договору дарування, якщо в результаті недбалого поводження до подарунка, що складає історичну, наукову, культурну цінність, ця річ може бути знищена чи істотно ушкоджена.
Для зазначених вище випадків закон встановлює одну особливість: «Дарувальник має право вимагати розірвання договору дарування, якщо на момент пред'явлення вимоги подарунок є заощадженим». Тобто, якщо подарунок був знищений (проданий і т.п.), то вже нічого не можна буде зробити. У зв'язку з цим між рядків закону можна прочитати, що перш ніж дарувати коштовну річ, потрібно тричі подумати..
3. Купівля-продаж житла та нерухомості.
3. 1. Договори купівлі-продажу нерухомості у новому цивільному кодексі.
Нове цивільне і сімейне законодавство в корені змінило правовідносини в суспільстві. Його застосування на сьогодні поставило вже багато питань, що виникають у громадян у зв'язку з оформленням своїх прав.
Одне з них — що необхідно знати громадянам при продажі чи покупці нерухомості (будинку, квартири, іншого об'єкта).
Дуже багато чого. Останнім часом більшість громадян звертається по допомогу в агентства по нерухомості. Агенти надають допомогу в пошуках необхідного приміщення, покупця, варіантів обміну і т.п.
Як забезпечення подальшого висновку договорів і виконання домовленостей, агенти укладають зі сторонами договір "задатку", що забезпечується визначеною грошовою сумою. Такий договір є порушенням цивільного законодавства. Договір "задатку", у відповідності зі ст. 570 ЦК, забезпечує платежі боржника перед кредитором по вже існуючому договору.
Коли Продавець і Покупець домовляються про продаж, термін підписання договору, сумі продажу й інших істотних умов, вони укладають "попередній договір", передбачений ст. 625 ЦК України.
Друге порушення законодавства — це порушення форми договору. Зазначена стаття ЦК України вимагає таку ж форму "попереднього договору", як і основного договору. Договори відчуження нерухомого майна підлягають обов'язковому нотаріальному посвідченню. Отже, "попередній договір" вимагає також обов'язкового нотаріального посвідчення.
Ці вимоги законодавства агентами не виконуються, отже, і договір "задатку" є незначним.
Далі, порушенням законодавства є приховання дійсної суми продажу. Намагаючись зменшити свої витрати при оформленні договору купівлі-продажу, громадяни не турбуються про можливі втрати в майбутньому.
По-перше, покупець, у випадку розірвання договору, одержує ту суму, що зазначена у договорі, а повернути реально сплачені гроші основ немає.
По-друге, усі вже досить інформовані про сплату податку при продажі нерухомості з 2005 року. Купуючи сьогодні квартиру по "балансовій" оцінці, а не по реальній, ви збільшуєте свої витрати на сплату податку, якщо, наприклад, вирішите продати її в 2006 році, тому що податок будуть нараховувати із суми, що складе різницю між ціною, по якій продається квартира, і ціною, по якій вона була куплена.
Якщо раніше сторони мали можливість виправити свою помилку і внести зміни в договір щодо ціни, то в новому ЦК України ціна договору є незмінною.
Також дуже важливою вимогою при оформленні договору є перевірка даних про осіб, що проживають у відчужуваному будинку, квартирі. Маються на увазі не тільки зареєстровані особи, але і ті, кому власник надав право проживати в цьому приміщенні (право житлового сервітуту), тому що їхнє право не припиняється з продажем будинку чи квартири, якщо власник не уклав з ними договору, де визначений термін проживання (договору наймання, оренди). Продавець зобов'язаний попередити Покупця про наявність таких осіб.
По новому Сімейному кодексу України, як при продажі, так і при покупці коштовного майна необхідна згода чоловіка (дружини). При цьому на висновок договорів, що вимагають обов'язкового нотаріального посвідчення, підпис на заяві про згоду дружини чи чоловіка також повинен бути засвідчений нотаріально. Отже, не тільки Продавець, що продає майно, придбане в шлюбі, повинний прийти до нотаріуса з чоловіком (дружиною) (чи попередньо оформити заяву), але і Покупець.
Крім того, новий Сімейний кодекс зрівнює в таких же правах осіб, що не зареєстрували шлюб, але проживаючих однією родиною і спільними коштами здобувають майно. Отже, їхня згода необхідна в тій же формі, що і чоловіка та дружини.
3.2. Оформлення договору купівлі-продажу квартири.
Пропрацювавши в організації, у 1996 р. працівник одержав квартиру, яка будувалася за кошти організації. Після його звільнення з роботи адміністрація організації запропонувала працівнику викупити цю квартиру. Як при цьому правильно оформити договір купівлі-продажу квартири?
Для відповіді насамперед слід з'ясувати форму власності самої організації, а відтак і те, у чиїй власності перебуває квартира. Згідно зі ст. 658 Цивільного кодексу право продажу належить власникові майна. Відповідаючи на поставлене запитання, ми виходимо з того, що зазначена організація не належить ані до державної, ані до комунальної форми власності. Альтернативний варіант означав би, що відчужувати квартиру можна лише за спеціальними процедурами відчуження державного або комунального майна, наприклад у процесі приватизації відомчого житла, що належить державній організації (Закон N 2482-ХІІ), або за згодою органа, що здійснює управління об'єктами комунальної власності (Закон N 280/97-ВР та інші).
Отже, якщо організація про яку йдеться, належить до приватної форми власності (статті 324 — 327 Цивільного кодексу). то слід виходити з того, що саме будівництво квартири за кошти цієї організації права власності ще не створює. Все залежить від того, на яких умовах і на підставі якого договору (інвестиційного, підряду, про пайову участь тощо) таке будівництво здійснювалось. Організація, що збирається продати квартиру своєму працівникові, має спочатку підтвердити своє право власності на цю квартиру, що виникло за одним із вищезазначених договорів. Відповідно до п. 9 інформаційного листа N 01-8/98 перебування майна, утому числі приміщень, споруд, будинків, на балансі підприємства "(організації) ще не є безспірною ознакою його права власності. Баланс підприємства (організації) є формою бухгалтерського обліку, визначення складу і вартості майна та обсягу фінансових зобов'язань на конкретну дату. Вищий господарський суд України вказує, що баланс не визначає підстав перебування майна у власності (володінні) підприємства. Таким чином, принциповим є питання документального підтвердження права власності продавця на квартиру, що продається. без чого договір не може бути укладено.
Згідно зі ст. 657 Цивільного кодексу договір купівлі-продажу будинку (квартири) або іншого нерухомого майна укладається у письмовій формі і підлягає нотаріальному посвідченню та державній реєстрації незалежно від того, хто є учасником договору. При цьому слід керуватись такими нормативно-правовими актами:
Законом N 1952-IV(за текстом — Закон про реєстрацію) Інструкцією про порядок вчинення нотаріальних дій нотаріусами України, затвердженою наказом N 20/5.
У п. 61 Інструкції зазначається, що при нотаріальному посвідченні договорів про відчуження житлового будинку, а також іншого нерухомого майна, що підлягає реєстрації (а відтак і окремої квартири), нотаріус вимагає подання документів, які підтверджують право власності на вказане майно, та, у передбачених законодавством випадках, документів, що підтверджують державну реєстрацію прав на це майно в осіб, які його відчужують. А в п. 62 Інструкції подано перелік відповідних документів, що підтверджують право власності на нерухоме майно, які вимагає нотаріус, зокрема:
-нотаріально посвідчений договір купівлі-продажу. пожертви, довічного утримання (догляду), ренти, дарування, міни; спадковий договір;
-свідоцтво про право власності на об'єкти нерухомого майна;