-іпотечний договір;
-рішення суду;
-договір купівлі-продажу, зареєстрований на біржі, за наявності відмітки на ньому про реєстрацію відповідних прав.
Цей перелік не є вичерпним, отже, можливе подання й інших документів (це питання слід узгодити з нотаріусом). У п.63 Інструкції зазначається, що крім вищевказаних правовстановлювальних документів на нерухоме майно нотаріус вимагає документи, передбачені наказом N 84/5.
Крім цього, слід узяти до уваги і вимоги ст. 19 Закону про реєстрацію. Підставою для державної реєстрації прав, що посвідчують виникнення, перехід, припинення речових прав на нерухоме майно, обмежень цих прав, зокрема, є: нотаріально посвідчений договір купівлі-продажу; договір купівлі-продажу нерухомого майна, зареєстрований на біржі в установленому порядку; свідоцтво про право власності на будівлю (частину будівлі), споруду; акти прийому нерухомого майна до експлуатації; договори про іпотеку; інші визначені законом документи щодо речових прав на нерухоме майно; рішення суду стосовно речових прав на нерухоме майно, обмежень цих прав, що набрали законної сили; інші акти органів державної влади або органів місцевого самоврядування, їх посадових осіб, прийнятих у межах повноважень, визначених законом.
Підсумовуючи все вищенаведене, можна визначити таку послідовність дій організації для продажу квартири працівникові:
- організація як власник квартири має пересвідчитись у наявності всіх необхідних правовстановлювальних документів на цю квартиру за переліками, визначеними Законом про реєстрацію і Інструкцією (якщо документи відсутні - отримати їх у визначеному чинним законодавством порядку);
- якщо наявні всі необхідні документи — через нотаріуса (приватного або державного) посвідчити договір купівлі-продажу квартири і здійснити державну реєстрацію переходу прав до працівника.
3.3. Як укласти договір купівлі-продажу житла.
Що мають знати громадяни про укладенні договору купівлі-продажу житлового приміщення?
Перш за все, їм слід ознайомитися з правовстановлюючими документами, що підтверджують право власності на житлові приміщення. Такими документами можуть бути: нотаріально посвідчені договори купівлі-продажу, довічного утримання, дарування, міни; свідоцтво про придбання житлового будинку (частини будинку) з прилюдних торгів, свідоцтво про право приватної власності, яке видається відповідним органом (при приватизації житла), свідоцтво про право на спадщину, свідоцтво про право власності на частку в спільному майні подружжя, інші правовстановлюючі документи. За такими документами громадянин пересвідчиться, кому належить житлове приміщення.
У разі, коли житлове приміщення належить громадянам на праві спільної часткової власності, його відчуження може бути здійснено за згодою всіх учасників. При продажу частини житлового приміщення, яке перебуває в спільній власності, сторонній особі решта учасників спільної часткової власності має право привілеєвої купівлі частки, що продається за ціною, за якою вона продається, і на інших рівних умовах, окрім випадку продажу з прилюдних торгів.
Продавець частки в спільній частковій власності зобов'язаний повідомити в письмовій формі решту учасників спільної часткової власності про намір продати свою частку сторонній особі з зазначенням ціни та інших умов, за яких її продає. Якщо решта учасників спільної часткової власності відмовляться від здійснення права привілеєвої купівлі або не здійснить цього права протягом одного місяця з дня одержання повідомлення, продавець має право продати свою частку будь-якій особі. Якщо кілька учасників спільної часткової власності виявили бажання придбати частку в спільній власності, право вибору покупця надається, продавцеві.
Положення про право привілеєвої купівлі частки в спільній власності регулюється ст. 114 Цивільного кодексу УРСР.
Якщо решта учасників спільної часткової власності відмовиться від здійснення права привілеєвої купівлі або не здійснить його впродовж одного місяця з дня отримання повідомлення про намір і умови продажу, нотаріус після одержання заяви про відмову або після закінчення місячного терміну може посвідчити договір купівлі-продажу частки спільного майна сторонній особі.
Правила привілеєвої купівлі частки майна в спільній сумісній власності не стосуються укладення договорів дарування, міни, довічного утримання, відчуження частини майна, виділеної за згодою співвласників або за рішенням суду, а також у разі продажу частини будинку з прилюдних торгів.
Продаж житлового приміщення, що належить власникам на праві спільної сумісної власності, може здійснюватися за згодою всіх співвласників. Слід мати на увазі, що майно, нажите подружжям за час шлюбу, належить йому на праві спільної сумісної власності. Кожен з подружжя має рівні права володіння, користування і розпорядження (ст. 16 Закону України "Про власність", ст. 22 Кодексу про шлюб та сім'ю УРСР). Навіть, якщо в правовстановлюючому документі власником виступає один з подружжя, а це майно придбане ним за час шлюбу, то при укладенні угоди про відчуження спільного майна подружжя, що потребує обов'язкового нотаріального посвідчення, слід отримати письмову згоду другого з подружжя. Ст. 23 Кодексу про шлюб та сім'ю УРСР передбачено, що майном, нажитим за час шлюбу, подружжя розпоряджається за спільною згодою.
Ці положення не стосуються майна, що належало кожному з подружжя до одруження, а також отриманого ними під час шлюбу в дар або в порядку успадкування. Таке майно є власністю кожного з них, якою вони самостійно розпоряджаються (ст. 24 Кодексу про шлюб та сім'ю УРСР).
У тому разі, коли співвласником житлового приміщення є неповнолітні діти або громадяни, визнані судом недієздатними чи обмежено дієздатними, угоди від їхнього імені вчиняють батьки, усиновителі або опікуни за наявності дозволу органів опіки і піклування (ст. 13, 14, 15, 16 Цивільного кодексу УРСР, ст. 78, 144 Кодексу про шлюб та сім'ю). Такими угодами, зокрема є договори, що потребують нотаріального посвідчення і спеціальної реєстрації: відмова від належних підопічному майнових прав, поділ майна, поділ або обмін житлової площі тощо. При цьому слід мати на увазі, що закон забороняє опікунам і піклувальникам здійснювати дарування від імені підопічного.
Громадяни також мають дізнатися чи не накладено заборону або арешт на відчуження житлового приміщення. Інформація про накладені заборони і арешти міститься в Єдиному реєстрі заборон на відчуження об'єктів нерухомого майна. Положення про Єдиний реєстр для реєстрації заборон відчуження об'єктів нерухомого майна затверджено наказом міністра юстиції України від 27.05.98 р. за N 41/5, зареєстровано в Міністерстві юстиції України 27.05.98 р. за N 194/1998. Довідки про відсутність заборон та арештів на відчуження об'єктів нерухомого майна видаються на запит нотаріуса щодо нерухомого майна, яке є предметом угоди, що подано до посвідчення.
Заборони на відчуження накладаються нотаріусом чи посадовою особою відповідних Рад у населених пунктах, де немає нотаріусів при посвідченні договору довічного утримання, договору про заставу, в інших випадках, передбачених законом.
Арешти на відчуження нерухомого майна накладаються судовими і слідчими органами у випадках, передбачених законом.
За наявності заборони угоду про відчуження майна, обтяженого боргом, може бути укладено за згодою кредитора і набувача на переведення боргу на набувача.
Громадяни також мають пересвідчитись в тому, що в житловому приміщенні, яке вони збираються придбати, не проживають за договором найму або оренди інші громадяни, оскільки зміна власника не тягне за собою припинення договору найму, чи оренди, якщо інше не передбачено такими договорами.
Громадяни також мають упевнитися в тому, що продавцем сплачено квартирну плату і плату за житлово-комунальні послуги.
3.4. Продаж приміщень без повідомлення співвласника будівлі.
У господарській діяльності кожного підприємства рано чи пізно настає момент, коли необхідно придбати або продати об'єкт нерухомості, будь то офісне чи виробниче приміщення. При цьому на етапі документального оформлення угоди керівником підприємства не завжди беруться до уваги деякі особливості національного законодавства, тим більше якщо треба приймати рішення і складати договір у дуже короткий термін. Наслідки бувають різними. Наведу приклад, коли договір купівлі продажу нерухомого майна був визнаний недійсним.
Суть ситуації.
Між ВАТ "А" та приватним підприємством "Б" було укладено договори купівлі-продажу нерухомого майна 9 і 11 січня 2002 року. За цими договорами до ПП "Б" перейшло право власності на 1-й, 5-й, 6-й, 7-й поверхи адміністративної будівлі, що знаходиться в м. Чернігові. У подальшому ПП "Б" продало згадане вище майно ТОВ "В", уклавши відповідний договір 1 квітня 2002 року. З огляду на те що в 2002 році не існувало обов'язкового нотаріального посвідчення договорів купівлі-продажу нерухомого майка між юридичними особами, сторони провели ці операції, не користуючись послугами нотаріуса, за умовною ціною, яка, звичайно, не склала значної суми. Таким чином, ТОВ "В" придбало у ПП "Б" 762, 2 кв. м площі будівлі (5-й і 6-й поверхи) за 5 000 грн. і 877,1 кв. м (1-й і 7-й поверхи) за 7000 грн.
Укладаючи чималі кошти в капітальний ремонт придбаного нерухомого майна, керівництво ТОВ "В" не звернуло уваги на те, що власником інших поверхів адміністративної будівлі є не тільки ВАТ "А", але ще і ВАТ "Г", яке за договором купівлі-продажу нерухомого майна 25 листопада 1998 року придбало у власність 3-й поверх тієї ж адміністративної будівлі.
"Сусіди" - ВАТ "Г" мали добрі партнерські стосунки з ТОВ "В" аж до вересня 2003 року, коли 1-й, 5-й, 6-й і 7-й поверхи не перетворилися із звичайних "совдеповських" приміщень на досить пристойні офісні і розважальні апартаменти. І тут події набули несподіваного обороту: співвласник будівлі звернувся до суду.