Зміст.
| стор. | ||
| Вступ ………………………………………………………………… | 3 | |
| 1 | Купівля-продаж. Коли до нотаріуса? ……………………………… | 4 |
| 2 | Новий цивільний кодекс. Нове про договори купівлі-продажу та дарування ……………………………………………………………. | 6 |
| 2.1. | Роздрібна купівля-продаж ………………………………………….. | 9 |
| 2.2. | Договір постачання …………………………………………………. | 10 |
| 2.3. | Договір контрактації ………………………………………………... | 10 |
| 2.4. | Постачання енергетичних і інших ресурсів ……………………….. | 11 |
| 2.5. | Міна (бартер) ………………………………………………………... | 11 |
| 2.6. | Дарування ……………………………………………………………. | 11 |
| 3 | Купівля-продаж житла та нерухомості ……………………………. | 13 |
| 3.1. | Договори купівлі-продажу нерухомості у новому цивільному кодексі ………………………………………………………………… | 13 |
| 3.2. | Оформлення договору купівлі-продажу квартири ……………….. | 15 |
| 3.3. | Як укласти договір купівлі-продажу житла ………………………. | 17 |
| 3.4. | Продаж приміщень без повідомлення співвласника будівлі …….. | 19 |
| 4. | Купівля-продаж цінних паперів ……………………………………. | 21 |
| 4.1. | Обов’язковий договір купівлі-продажу …………………………… | 21 |
| 4.2. | Договір купівлі-продажу ЦП ……………………………………… | 23 |
| 4.3. | Визнання недійсними договорів комісії купівлі-продажу акцій … | 25 |
| 5. | Договір доручення на купівлю автомобіля ………………………... | 28 |
| 6. | Неукладений договір – наслідки та способи виходу з ситуацій …. | 31 |
| 6.1. | Коли договір визнається неукладеним …………………………….. | 33 |
| 6.2. | Чи може рахунок-фактура замінити договір ……………………… | 33 |
| 6.3. | Правові наслідки визнання договорів неукладеними …………….. | 35 |
| 6.4. | Розгляд у суді спорів, пов’язаних з неукладанням договору …….. | 37 |
| Література …………………………………………………………… | 41 |
Вступ.
З 1 січня 2004 р. набрали сили Цивільний кодекс України і Господарський кодекс України, що регулюють майнові і немайнові правовідносини між фізичними, юридичними і фізичними з юридичними особами. Даними Кодексами регулюється зокрема діяльність підприємств.
Як закріплено в ст. 68 Конституції України, незнання законів не звільняє підприємство від юридичної відповідальності за можливе невиконання договорів, помилок, проблем з оподатковуванням за даними договорами, порушення ліцензійного законодавства.
Договір в обов'язковому порядку потрібний юридичним особам, що здійснюють фінансово-господарські операції і вступають в трудові відносини зі своїми працівниками.
Без договору працювати юридично неможливо, хоча, багато хто під договором розуміють винятково документ із назвою — договір. Договір є угодою сторін, спрямованим на встановлення, чи зміну припинення прав і обов'язків.
Іншими словами, договір — це план, як правило, у письмовій формі, по здійсненню фінансово-господарської операції сторонами, які його підписали. Наприклад, договір купівлі-продажу передбачає порядок передачі майна і порядок оплати за отримане майно.
Договір може оформлятися й у виді зустрічних листів, телеграм, накладних, рахунків.
Однак, у даному випадку виникають проблеми, тому що в таких документах не урегульовані всі моменти виконання, а саме:
- терміни дії;
- відповідальність сторін.
Якщо на підприємстві немає юриста, то у такому випадку уся відповідальність лежить на особі, що підписала договір. Хочу помітити, що ця відповідальність більш моральна, ніж матеріальна.
Усі можливі сюрпризи одержить підприємство.
Зауважу, що однобічне відмовлення від виконання умов договору не допускається.
Деякі види договорів підлягають нотаріальному посвідченню. До таких договорів відносяться: купівля-продаж нерухомості і земельної ділянки, керування майном, договори дарування, ренти, довічного утримання, наймання будівлі (спорудження), а також наймання транспортних засобів, якщо стороною виступає фізична особа. Перелік такий визначений Законом України «Про нотаріат», Цивільним кодексом України.
Хотілося б відзначити, що багато хто зупиняється на факті нотаріального посвідчення договору. Однак визначені договори відносяться до діяльності, що підлягає ліцензуванню.
Наприклад:
- транспортні перевезення;
- медична практика.
Тобто, при наявності належним чином оформленого договору, але відсутності спеціального дозволу — ліцензії може привести до факту — неліцензійна діяльність. Втрати і податкові санкції — результат.
Договори, що підлягають нотаріальному посвідченню, але не пройшли його, можуть бути визнані недійсними в суді.
Виходячи зі своєї судової практики, хочу помітити, що існує ряд договорів, що визнані недійсними і не спричинили за собою серйозні наслідки для їхніх сторін.
Визнання договору недійсним, як правило, спричиняє повернення сторонами всього отриманого. Приміром, при визнанні договору купівлі-продажу недійсним, продавець зобов'язаний повернути гроші, покупець — товар.
Але якщо в покупця такого товару немає, то в принципі ніяких юридичних дій уже не буде.
Ще більш цікава ситуація по таких договорах, як підряд, оренда.
Такі послуги повернути неможливо не тільки практично, але навіть теоретично.
Судова система знайшла вихід у вигляді визнання таких договорів недійсними на майбутнє, тобто — заборона на їхнє подальше виконання з моменту вступу судового рішення в силу.
Анекдотичність ситуації полягає в тому, що на момент судових розглядів договори вже завершені.
А в принципі наше законодавство має багато лазівок, що дозволяє робити з погляду людини, не посвяченої в юриспруденцію, просто неймовірні речі.
1. Купівля-продаж. Коли до нотаріуса?
У запитанні, з яким журнал «Дебет-Кредит» звернувся до Мін’юсту, йшлося про відмову нотаріуса зареєструвати договір купівлі-продажу (див. лист Міністерства юстиції України від 14.10.2005 р. N 31-48-81). Проблема полягала в тому, що сторони звернулися за посвідченням і реєстрацією договору, умови якого вже були виконані.
1 лютого 2005 року суб’єкти господарювання, дійшовши згоди з усіх істотних умов, уклали договір купівлі-продажу нерухомості. 25 лютого склали акт приймання-передачі майна. 27 лютого покупець оплатив майно згідно з виставленим рахунком.
На виконання ЦКУ 20 травня сторони звернулися до нотаріуса для посвідчення та державної реєстрації договору. Але нотаріус відмовив у вчиненні нотаріальної дії, обґрунтовуючи тим, що договір, який підлягає і нотаріальному посвідченню, і державній реєстрації, вважається укладеним з моменту державної реєстрації. Таким чином, дія договору не може бути поширена на відносини сторін, що склалися між ними з 1 до 27 лютого 2005 р. Чи правомірні дії нотаріуса?
З моменту набрання чинності ЦКУ постала необхідність здійснювати нотаріальне посвідчення та державну реєстрацію цивільно-правових договорів, якщо це передбачено законом. Такий правочин вважається вчиненим з моменту держреєстрації.
Але в підприємницькій практиці іноді неможливо здійснити нотаріальне посвідчення та державну реєстрацію через різні непередбачувані обставини. Така ситуація описана і в запитанні, відповідь на яке міститься в коментованому документі. Зокрема, сторони договору спочатку виконали зобов’язання і лише після цього звернулися до нотаріуса. Відмова нотаріуса від вчинення нотаріальної дії та здійснення державної реєстрації Мін’юстом визнана цілком правомірною. Адже до вчинення цих дій нотаріусом такий договір є нікчемним. Тобто дії осіб, хоч і спрямовані на встановлення, зміну чи припинення цивільних прав та обов’язків, не створюють цих наслідків через невідповідність вчинених дій вимогам закону (йдеться про відсутність нотаріального посвідчення та державної реєстрації).
Але, на мою думку, Мін’юст спрощено підійшов до аналізу проблеми. Головна теза листа: «...До моменту державної реєстрації договору ... сторони ... не мають одна перед одною жодних зобов’язань, а тому відмова нотаріуса у посвідченні договору купівлі-продажу ... є правомірною». Отже, логіка Мін’юсту така: нотаріус правомірно відмовився від посвідчення правочину, оскільки сторони не мають одна перед одною зобов’язань.
Відверто кажучи, дивна підстава для відмови. Інструкція про порядок вчинення нотаріальних дій, затверджена наказом Мін’юсту від 03.03.2004 р. N 20/5 (далі — Інструкція), передбачає обов’язок нотаріуса при вчиненні нотаріальних дій встановлювати особи учасників цивільних відносин, з’ясовувати обсяги цивільної дієздатності, а в разі укладання правочинів представником — перевіряти його повноваження (пункти 13, 14 Інструкції).
Крім того, п. 31 Інструкції містить перелік підстав для відмови у вчиненні нотаріальної дії. Серед них такої як «сторони договору не мають одна перед одною жодних зобов’язань» немає.
Чи є тут порушення? На нашу думку, ні. Звертаю увагу на правило, передбачене ч. 3 ст. 631 Цивільного кодексу та ч. 7 ст. 180 Господарського кодексу: «Сторони можуть встановити, що умови договору застосовуються до відносин між ними, які виникли до його укладення». Ця норма дає можливість сторонам, які укладають договір, скажімо, 1 листопада, врегулювати у договорі свої відносини (передача товару, сплата коштів), виконані, скажімо, у період з 1 червня до 1 серпня. І це не суперечить положенням ч. 3 ст. 640 ЦК, на яку посилається Мін’юст: «Договір, який підлягає нотаріальному посвідченню та державній реєстрації, є укладеним з моменту державної реєстрації».
Справді, такий договір, навіть якщо його підписано 1 лютого (як вказано у запитанні до Мін’юсту), вважатиметься укладеним саме з моменту його державної реєстрації нотаріусом. Але ним будуть врегульовані і відносини сторін до такої реєстрації, тобто до укладення договору, якщо сторони цього захочуть, — на підставі правила статті 631 ЦК.