Интересна судебная практика рассмотрения подобных вопросов. Так, гаражно-строительный кооператив (далее ГСК) обратился в Арбитражный суд города Москвы с иском к Обществу с ограниченной ответственностью (далее ООО) и полномочному представителю арендодателя городских земель (далее Арендодатель) с иском о признании недействительным договора аренды земли, заключенного Арендодателем с ООО, на земельный участок, где находится объект ГСК, который является согласно проектно-разрешительной документации подземным сооружением. В ходе судебного заседания было установлено, что спорный земельный участок был отведен уполномоченным органом власти как под строительство подземного объекта ГСК, так и надземного выставочного павильона ООО в совместное пользование. Арендодателем были заключены одновременно два договора аренды как с ГСК, так и с ООО. Строительство объекта ГСК и объекта ООО производилось в установленном порядке при наличии соответствующего разрешений органа власти. Строительство объекта ГСК, как подземного сооружения, было осуществлено в котловане, а нулевая отметка поверхности земли совпадает с верхом подземного сооружения. Арбитражный суд указал, что строительство выставочного комплекса поверх подземного сооружения возможно, и что данное обстоятельство не влияет на законность договора аренды земли, заключенного с ООО. Арбитражный суд отказал в иске ГСК о признании недействительным договора аренды земли, заключенного Арендодателем с ООО, на земельный участок, на котором находится подземный объект ГСК, указав, что оспариваемый договор соответствует нормам земельного законодательства РФ (действовавшим до принятия ЗК РФ 2001г.) и нормативным актам субъекта Федерации г. Москвы.
Таким образом, Арбитражный суд в данном примере наглядно показал, что в соответствии с действовавшим на тот момент законодательством, была вполне возможна одновременная сдача одного и того же земельного участка в аренду двум совершенно независимым юридическим лицам, при этом заключались два договора аренды на один и тот же объект недвижимости (земельный участок).[15,c.12] С точки зрения гражданского права такая ситуация является недопустимой – ибо как может один объект недвижимости одновременно находиться в полном фактическом владении (пользовании) у двух различных субъектов гражданского права, не связанных между собой?
Земельный участок, как объект недвижимости, обладает большим количеством сопутствующих ему элементов, физически связанных с ним. Это и поверхностный почвенный слой, и замкнутые водоемы, и кустарно-древесная растительность, находящаяся на данном участке земли. Изучение правового режима земельного участка будет не полным, если мы не изучим правовое положение данных объектов, сопутствующих большинству земельных участков.
В соответствии с ч.2 ст. 261 ГК РФ, если иное не установлено законом, право собственности на земельный участок распространяется на находящиеся в границах этого участка поверхностный (почвенный слой) и замкнутые водоемы, находящиеся на нем лес и растения. Каждый из указанных выше объектов имеет свою определенную правовую специфику, а именно:
Почвенный слой. Что касается поверхностного (почвенного) слоя, то в настоящее время не установлено ограничений на обладание им. Собственник земельного участка вправе заниматься сельскохозяйственной деятельностью, возводить жилые, производственные, культурно-бытовые и иные здания, строения, сооружения в соответствии с целевым назначением земельного участка. Помимо этого, собственник земельного участка вправе проводить в соответствии с разрешенным использованием оросительные, осушительные, культуртехнические и другие мелиоративные работы, строить пруды и иные закрытые водоемы в соответствии с установленными законодательством экологическими, строительными, санитарно-гигиеническими и иными специальными требованиями (ст. 40 ЗК РФ). Следует отметить, что законодательство устанавливает определенные разумные границы, за которые не следует выходить владельцам земельных участков при осуществлении их правомочий. Так ст. 285 ГК РФ устанавливает общую санкцию за использование земельного участка с нарушением законодательства – изъятие земельного участка. В данной статье приведены следующие основания изъятия земельного участка – участок используется не в соответствии с целевым назначением, его использование приводит к существенному снижению плодородия сельскохозяйственных земель либо значительно ухудшает экологическую обстановку.
Замкнутые водоемы. В соответствии со ст.31 Водного кодекса РФ[1,c.40] предусматривается, что содержание права собственности на водные объекты определяется гражданским и водным законодательством. Основная особенность содержания права собственности на воды состоит в том, что понятие владения не применимо во всей полноте к водным объектам, поскольку сосредоточенная в них вода находится в состоянии непрерывного движения и водообмена. В соответствии со ст.40 ВК РФ, в собственности граждан и юридических лиц могут находиться обособленные водные объекты (замкнутые водоемы) - небольшие по площади и непроточные искусственные водоемы, не имеющие гидравлической связи с другими поверхностными водными объектами. При этом, ВК РФ не устанавливает предельных размеров обособленных водных объектов. В соответствии со ст. 40 ВК РФ, предельный размер обособленных водных объектов определяется земельным законодательством Российской Федерации. В свою очередь, ЗК РФ также не содержит правовых норм, регулирующих предельные размеры обособленного водного объекта.
Лес и растения. Леса, в соответствии со ст. 19 Лесного кодекса РФ[5,c.20], являются исключительной собственностью Российской Федерации. В соответствии со ст.12 Лесного кодекса РФ, оборот лесного фонда не допускается. Купля-продажа, залог и совершение других сделок, которые влекут или могут повлечь за собой отчуждение участков лесного фонда, а также участков лесов, не входящих в лесной фонд, не допускаются.
Недра. Земельный кодекс РФ (ст.40 ЗК РФ) определяет, что собственник земельного участка имеет право использовать в установленном порядке для собственных нужд имеющиеся на земельном участке общераспространенные полезные ископаемые, пресные подземные воды, а также закрытые водоемы, в соответствии с законодательством Российской Федерации.
Закон РФ «О недрах» (ст.12), разрешает добычу общераспространенных полезных ископаемых собственниками и владельцами земельных участков. В соответствии с данной правовой нормой, собственники, владельцы земельных участков имеют право, по своему усмотрению, в их границах осуществлять без применения взрывных работ добычу общераспространенных полезных ископаемых, не числящихся на государственном балансе (например, торф, известняк и т.п.), и строительство подземных сооружений для своих нужд на глубину до пяти метров, а также устройство и эксплуатацию бытовых колодцев и скважин на первый водоносный горизонт, не являющийся источником централизованного водоснабжения, в порядке, устанавливаемом соответствующими органами исполнительной власти субъектов Российской Федерации.
Воздушное пространство над земельным участком. Использование воздушного пространства над земельным участком ограничивается для частных собственников в соответствии с нормами Воздушного кодекса РФ. Забор воздуха для предпринимательских нужд осуществляется на основании лицензии, выдаваемой специально уполномоченным государственным органом. Высотное строительство осуществляется в соответствии с градостроительными нормами и правилами, а также в соответствии с градостроительным планом развития данной территории.[16,c.59]
Таким образом, проанализировав правовое положение, как самого земельного участка, так и непосредственно связанных с ним иных природных объектов, мы приходим к выводу, что понятие земельного участка в Земельном кодексе сформулировано достаточно узко.
Земельный участок, как объект недвижимого имущества, наделен важным правовым качеством – оборотоспособностью. Применительно к земельному участку, оборотоспособность понимается, как возможность земельных участков свободно отчуждаться или переходить от одного лица к другому в порядке универсального правопреемства (наследование, реорганизация юридического лица) либо иным способом, если они не изъяты из оборота или не ограничены в обороте. Оборотоспособность земли как объекта гражданских прав зависит от двух оснований: собственно допускаемой законом оборотоспособности земли и состава земель (распределения их по категориям в зависимости от целевого назначения), что следует признать в целом соответствующим ст. ст. 129, 209 ГК РФ.[14,c.40] При этом, ч.3 ст. 209 ГК РФ дополнительно подтверждает правило о том, что в отношении владения, пользования и распоряжения землей и другими природными ресурсами действуют общие нормы гражданского права при условии включения данных объектов в оборот соответствующими законами о природных ресурсах.
Изучая правовое положение земельного участка, следует остановиться на одной принципиальной проблеме – проблеме соотношения норм гражданского и земельного законодательства в регулировании земельных правоотношений. Суть данного вопроса состоит в определении степени «вмешательства» земельного права в сферу действия гражданского права. Как отмечала Иконицкая И.А., «В последнее время вышло значительное количество комментариев к ЗК РФ, в которых прослеживается теоретическая посылка, что нормы ЗК РФ являются нормами специальными по отношению к нормам ГК, и, следовательно, они имеют приоритет при регулировании земельных отношений. В этой связи возникает вопрос о том, что такое общее и специальное законодательство? В какой мере эта формула может быть применена к таким законам, которыми являются кодексы, например, ГК РФ И ЗК РФ? И может ли ЗК РФ быть специальным по отношению к ГК РФ?»[10,c.110]. Учитывая значительную проблематичность поставленного вопроса, однозначно ответить на него весьма сложно.