Ряд ученых отрицает существование земельного права как отрасли права, и исключают тем самым наличие вопроса о соотношении норм этой отрасли и норм гражданского права (В.А. Дозорцев). Некоторые
авторы полагают, что земельные отношения в условиях рынка земли должны регулироваться только нормами земельного права (Н.Н. Осокин). Ряд авторов в целом признают наличие проблемы соотношения норм гражданского права и земельного права в регулировании земельных отношений, но предпочтение отдают либо нормам земельного права (Ю.Г. Жариков, Н.И. Краснов), либо нормам гражданского права (И.Ф. Панкратов). Многие исследователи данной проблемы исходят из реалий, складывающихся в условиях рынка земли, и решение проблемы видят в правильном определении соотношения норм гражданского права и норм земельного права (И.А. Иконицкая, Е.А. Суханов и др.).
Указанная проблема носит настолько актуальный и принципиальный характер, что ряд ученых в области земельного и гражданского права заявляют о целесообразности обращения в законодательные органы с предложением о создании комиссии из компетентных лиц – представителей науки и практики - с целью выработки предложений по внесению в ЗК РФ и ГК РФ кардинальных изменений, основной задачей которых будет четкое разграничение норм гражданского и земельного права в сфере регулирования оборота земель в РФ.[10,c.104]
1.2 Особенности совершения гражданско-правовых сделок
с земельными участками
Приступая к изучению особенностей совершения сделок с земельными участками, обозначим один, казалось бы, очевидный вопрос – нормами какой отрасли права регулируется порядок совершения сделок с землей?
Гражданским законодательством, как известно, регулируются имущественные и связанные с ними личные неимущественные отношения, основанные на равенстве, автономии воли и имущественной состоятельности их участников. В связи с этим в ГК РФ специально оговаривается, что к имущественным отношениям, основанным на административном или ином властном подчинении, в том числе к административным отношениям (включая, естественно, и земельные отношения), гражданское законодательство не применяется, если иное не предусмотрено законодательством (п.3 ст.2 ГК РФ).[11,c.13]
Основным принципом, определяющим построение современной системы правового регулирования сделок с землей, является принцип «единого объекта недвижимости».[11,c.10] Он основан на том положении, что земля является главной вещью, а другие расположенные на ней объекты недвижимости - ее принадлежностями. Суть данного принципа состоит в том, что юридическая судьба «единого объекта» как единого целого должна определяться исходя из сделок, совершаемых с земельным участком. Все прочно связанные с земельными участками объекты должны следовать судьбе земельных участков, за исключением случаев, установленных федеральными законами (п. 5 ст. 1 ЗК РФ).
Целесообразно будет изучить особенности оборота земель с расположенными на них объектами недвижимого имущества. Это положение обусловлено тем, что подавляющее число земельных участков, вовлеченных в гражданский оборот, обременено объектами недвижимости (за исключением земель сельскохозяйственного назначения), и, осуществляя параллельный анализ норм законодательства, регулирующего порядок совершения сделок с данными видами недвижимого имущества, мы сможем выявить отличительные особенности и проблемы в их правовом регулировании. Действующее законодательство, в целом, отличается определенной непоследовательностью при регулировании оборота земельных участков и расположенных на них объектах недвижимости, что подтверждается следующими положениями:
Во-первых, при совершении сделок гражданское законодательство рассматривает земельный участок и расположенные на нем объекты недвижимости в одних случаях как единое целое, в других – как два самостоятельных независимых объекта. Например, по правилам ГК РФ продажа здания, расположенного на земельном участке, принадлежащем продавцу на праве собственности, возможна без одновременной продажи тому же покупателю земельного участка (ст.552 ГК РФ). В свою очередь, при совершении сделок по залогу недвижимости (ипотеке), ипотека здания или сооружения допускается только с одновременной ипотекой по тому же договору земельного участка, на котором находится данное здание или сооружение, либо части этого участка, функционально обеспечивающей закладываемый объект.[6,c.2]
Во-вторых, Земельный кодекс РФ провозгласил принцип ''единой судьбы'' как воплощение общеизвестного положения гражданского права – ''принадлежность следует судьбе главной вещи'', в соответствии с которым, земельный участок рассматривается как ''главная вещь'', а все, что прочно связано с ним (здания сооружения и т.д.), является его принадлежностью (п.5 ч.1 ст.1 ЗК РФ). Однако сам Земельный кодекс РФ отнюдь не всегда рассматривает здание или сооружение как принадлежность земельного участка. В соответствии с ч. 4 ст. 35 ЗК РФ не допускается отчуждение земельного участка без находящихся на нем зданий, сооружений, строений в случае, если они принадлежат одному лицу. Данное положение свидетельствует о том, что юридическая судьба зданий должна повторять юридическую судьбу земельного участка при его отчуждении.
В третьих, в гражданском законодательстве имеются существенные различия в регулировании одних и тех же сделок, совершаемых со зданием и с земельным участком, в зависимости от того, что является непосредственным предметом сделки. Так, если здание и земельный участок принадлежат одному собственнику, то ипотека земельного участка без ипотеки здания допускается (п.1 ст.64 ФЗ РФ «Об ипотеке (залоге недвижимости)»), а ипотека здания без ипотеки земельного участка не допускается (ч.2 ст.69 ФЗ РФ «Об ипотеке (залоге недвижимости)»). Кроме того, в соответствии со ст. 278 ГК РФ, обращение взыскания на земельные участки по обязательствам собственника допускаются только на основании решения суда, в то время как обращение взыскания на здания в соответствии со ст.237 ГК РФ, а также ст. 55 ФЗ РФ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» возможно и во внесудебном порядке. Реализация данного правила на практике может создать определенные проблемы в случае обращения взыскания на предмет ипотеки. Если взыскание будет обращаться на земельный участок и объект недвижимости расположенный на нем, то вполне возможна ситуация, когда здание будет отчуждаться во внесудебном порядке, а отчуждение земельного участка будет проходить длительную судебную процедуру (теоретически возможно прохождение данного дела через все судебные инстанции), что, учитывая загруженность нашей судебной системы, может повлечь существенные негативные последствия для залогодержателя.
В четвертых, выявлен ряд прямых противоречий касающихся правового регулирования сделок с земельными участками. Так, например, ч.4 ст.35 ЗК РФ устанавливает прямой запрет на отчуждение земельного участка без одновременного отчуждения расположенных на его территории зданий и сооружений, в случае если они принадлежат одному лицу. В свою очередь правовая норма ст.553 ГК РФ допускает такое отчуждение.
В пятых, при отсутствии у собственника здания, расположенного на чужом участке, вещного или обязательственного права в отношении этого участка законодатель, тем не менее, вынужден признавать за собственником право пользования этим участком (п.2 ст.272 ГК РФ, ст.553 ГК РФ, п.1 ст. 35 ЗК РФ). Однако законодатель не дает четкого определения характера права, которое в этом случае собственник здания приобретает в отношении земельного участка, без чего невозможно определить содержание прав собственника здания на соответствующий земельный участок. Это особенно характерно для ЗК РФ, который оперирует не присущим гражданскому праву понятием ''право на использование'' в отношении земельного участка. При этом и ГК РФ и ЗК РФ, стремясь обеспечить связь между зданием и земельным участком, вводят конструкцию предоставления приобретателю здания прав на часть земельного участка, в то время как предметом гражданского оборота и объектом вещных или обязательственных прав может быть только земельный участок, а не его часть.[18,c.97]
Следующей особенностью совершения сделок с земельными участками является обременение их в некоторых случаях сервитутом. Под сервитутом (от лат. servitus – служение вещи) следует понимать право пользования чужой вещью в известном ограниченном отношении[28,c.454]. Применительно к земельному законодательству, под сервитутом понимается право ограниченного пользования чужим земельным участком. Возникновение и развитие института сервитутов находится в прямой зависимости с развитием института частной собственности на землю. Как правило, обособленный земельный участок не имеет всех тех свойств и качеств, которые необходимы для нормального его использования: например, на данном участке нет воды или этот участок не имеет прямого выхода к общей дороге и т.п. Для того чтобы пользование данным земельным участком было возможно и хозяйственно целесообразно, возникает потребность в пользовании (в соответствующем отношении) соседней землей. В соответствии со ст. 216 ГК РФ сервитут относится к вещным правам, и предметом сервитута является сам земельный участок, а не действия определенного лица, обязавшегося допускать пользование его земельным участком со стороны соседа.