Государственная регистрация прав на земельные участки и сделок с ними проводится уполномоченными учреждениями юстиции по государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним на территории регистрационного округа по месту нахождения земельного участка.
В соответствии со ст. 13 ФЗ РФ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» устанавливается следующий порядок государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним:
1. Прием документов, необходимых для государственной регистрации, регистрация таких документов;
2. Правовая экспертиза документов и проверка законности сделки;
3. Установление противоречий между заявляемыми правами и уже зарегистрированными правами на данный объект недвижимого имущества, а также других оснований для отказа или приостановления государственной регистрации прав;
4. Внесение записей в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество при отсутствии указанных противоречий и других оснований для отказа или приостановления государственной регистрации прав;
5. Совершение надписей на правоустанавливающих документах и выдача удостоверений о произведенной государственной регистрации прав;
Документы, представляемые на государственную регистрацию должны соответствовать требованиям, установленным гражданским законодательством РФ, и отражать информацию, необходимую для государственной регистрации прав на недвижимое имущество в ЕГРП. Указанные документы должны содержать описание недвижимого имущества и вид регистрируемого права и в установленных законодательством случаях должны быть нотариально удостоверены, скреплены печатями, должны иметь надлежащие подписи сторон или определенных законодательством должностных лиц (ч.1 ст.18 Закона о государственной регистрации).
Правовая экспертиза представленных документов - это изучение уполномоченным государственным органом представленных для государственной регистрации документов с целью установления юридического факта, являющегося бесспорным основанием для возникновения, наличия, перехода, прекращения или обременения (ограничения) прав на недвижимое имущество.
Основанием для государственной регистрации прав на земельные участки могут являются:
1. Акты органов государственной власти или органов местного самоуправления в отношении земельного участка, принятые в рамках их компетенции. Такими актами могут выступать как акты, изданные в отношении определенного земельного участка (правоприменительные акты) – например распоряжение администрации о предоставлении определенного земельного участка под застройку, предоставление земельного участка на праве постоянного (бессрочного) пользования подразделению ОВД и т.д., так и нормативные акты, вынесенные в отношении какой-либо группы земель (это могут быть как законы, так и подзаконные нормативные акты) – например ФЗ РФ «О товариществах собственников жилья» предусматривает бесплатную передачу в собственность ТСЖ земельных участков, на которых расположены здания и иные объекты недвижимости, входящие в состав кондоминиума;
2. Договоры и иные сделки в отношении земельного участка, предусмотренные гражданским и допускаемые земельным законодательством РФ (ст.129 ГК РФ);
3. Вступившие в законную силу судебные акты (например, решение суда о признании права собственности на земельный участок);
4. Акты (свидетельства) о правах на земельные участки, выданные уполномоченными органами государственной власти в порядке, установленном законодательством, действовавшим в месте издания таких актов на момент их издания;
5. Акты (свидетельства) о приватизации жилых помещений, совершенные в соответствии с законодательством, действовавшим в месте осуществления приватизации на момент ее совершения (данные акты предоставляют преимущественное право владельцам таких помещений (зданий, строений, сооружений) на приватизацию земельных участков, занятых под указанными постройками, а также прилегающую территорию или преимущественное право на заключение договора аренды такого земельного участка (ст.36 ЗК РФ);
6. Свидетельство о праве на наследство;
7. Иные акты передачи прав на земельный участок от прежнего правообладателя в соответствии с законодательством, действовавшим в месте передачи на момент ее совершения;
8. Иные документы, которые в соответствии с законодательством Российской Федерации подтверждают наличие, возникновение, прекращение, переход, ограничение (обременение) прав;
Государственная регистрация прав приостанавливается регистратором прав при возникновении у него сомнений в наличии оснований для государственной регистрации прав, а также подлинности представленных документов или достоверности указанных в них сведений. Регистратор прав обязан принять необходимые меры по получению дополнительных сведений и (или) подтверждению подлинности документов или достоверности указанных сведений. Срок приостановления государственной регистрации – не более 1 месяца. Если в течение указанного срока не будут устранены причины, препятствующие государственной регистрации прав, регистратор прав обязан отказать заявителю в государственной регистрации прав и сделать об этом соответствующую запись в книге учета документов.[19,c.14]
Совершение надписей на правоустанавливающих документах и выдача удостоверений о произведенной государственной регистрации - является завершающей стадией в процессе осуществления государственной регистрации, после нее заявителю выдаются документы, подтверждающие наличие у него права собственности (иного права) на земельный участок. В ее процессе производится заполнение свидетельства о государственной регистрации и непосредственное проставление штампа регистрации на правоустанавливающих документах. Свидетельство о государственной регистрации прав, выдаваемое правообладателю, является документом строгой отчетности, имеет степень защищенности на уровне ценной бумаги на предъявителя.
Не меньший интерес для научного изучения представляет собой проблема определения момента возникновения права на земельный участок при смене собственника (иного владельца) расположенных на нем построек (зданий, строений, сооружений). Согласно ст.552 ГК РФ право на земельный участок передается покупателю одновременно с передачей права собственности на здание, строение, сооружение. По смыслу ранее действовавшая ст.37 ЗК РСФСР, при переходе права собственности на недвижимость вместе с этим объектом переходило и право пользования земельным участком. Ст.35 ЗК РФ, определяющая порядок перехода права на земельный участок при переходе права собственности на здание, строение, сооружение не определяет конкретные временные рамки перехода прав на земельный участок. В силу ст.25 ЗК РФ права на земельный участок подлежат государственной регистрации в соответствии с ФЗ РФ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним». В соответствии с данным Федеральным Законом РФ, возникновение права на земельный участок напрямую связано с фактом осуществления государственной регистрации данного права. Таким образом, момент возникновения права на земельный участок, будучи приурочен к факту государственной регистрации, достаточно формален. Применительно к возникновению прав на землю при смене собственника недвижимости каких-либо изъятий из указанного правила не установлено. Между тем, анализ судебной и иной правоприменительной практики свидетельствует о практически сложившемся ином подходе к определению момента возникновения права на застроенный земельный участок.
Отсутствие у покупателя строения надлежащим образом оформленных документов на земельный участок, на котором оно находится, не может рассматриваться как самовольное занятие земельного участка – такова официальная позиция Высшего Арбитражного Суда РФ, нашедшая отражение в Информационном письме № 61 от 27.02.2001г. «Обзор практики применения арбитражными судами земельного законодательства». Аналогичный подход отражен в ряде судебных актов нижестоящих инстанций. В качестве примера можно привести Постановление Федерального арбитражного суда Центрального округа от 13.06.2002г. по делу № КГ-А40/3475-02.[33] Суть дела заключалась в следующем: Первоначальный собственник недвижимости использовал земельный участок на праве аренды. Новый собственник недвижимости договор аренды земельного участка не заключал. Суд счел, что отсутствие договора не влияет на обязанность по внесению арендных платежей, поскольку право пользования земельным участком перешло к новому собственнику недвижимости в силу закона в результате замены стороны в договоре. Иными словами, момент возникновения права на застроенный земельный участок приурочен к моменту возникновения права на недвижимое имущество, находящееся на земельном участке, то есть к началу фактического использования земельного участка, а не к моменту формального оформления права на него в соответствии с требованиями ГК РФ, ЗК РФ, ФЗ РФ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним»