Несовпадение моментов государственной регистрации права собственности на здание, строение, сооружение и оформления документа, удостоверяющего права на земельный участок, занятый такой недвижимостью, зачастую влечет споры по определению лица, обязанного вносить плату за землю. Согласно ст.15 Закона РФ «О плате за землю», п.11 Инструкции МНС РФ № 56 от 21.02.2000г. (в ред. от 21.04.2003г.) основанием для установления налога и арендной платы за землю служит документ, удостоверяющий право собственности, владения и пользования (аренды) земельным участком. Каких-либо исключений из этого правила названные акты не содержат. Следовательно, исходя из формальных требований закона, при переходе права собственности на здание, строение, сооружение до оформления права на земельный участок новым собственником недвижимости обязанность по внесению платежей за землю лежит на прежнем собственнике недвижимости.
Следует отметить, что судебная практика придерживается иного подхода к данной проблеме. В частности, в Постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда от 09.01.2002г. №7486/01 было отмечено: «…отсутствие документа о праве пользования землей, получение которого зависит исключительно от волеизъявления самого пользователя, не может служить основанием для освобождения его от уплаты налога на землю.» Иное толкование ст.15 Закона РФ «О плате за землю», по мнению суда, позволило бы землепользователю уклониться от получения государственного акта на право пользования землей и осуществлять бесплатное землепользование.Расхождение формальных положений законодательства о платежах за землю и судебной практики по этим вопросам может создать определенные трудности в работе налоговых органов, на которых возложено обеспечение своевременного и полного учета плательщиков земельного налога.
Рассматривая специфику гражданско-правового регулирования государственной регистрации прав на земельные участки и сделок с ними в РФ, нельзя не остановится на некоторых аспектах публичной защиты этих правоотношений от противоправных посягательств. Основным инструментом публичной защиты земельных правоотношений в данной области является уголовная ответственность за регистрацию незаконных сделок с землей (ст.170 УК РФ). Данная статья УК РФ предусматривает уголовную ответственность за осуществление государственной регистрации заведомо незаконных сделок с землей, искажение учетных данных Государственного земельного кадастра, умышленное занижение платежей за землю, если эти деяния совершены из корыстной или личной заинтересованности должностным лицом с использованием своего служебного положения. Придание такой серьезной правовой защиты именно сфере земельных правоотношений еще раз подчеркивает исключительное положение земли, как основы всей жизнедеятельности населения РФ, по сравнению с иными объектами недвижимого имущества.
Регистрация заведомо незаконных сделок с землей выражается в совершении действий, предусмотренных правовыми актами, для придания сделке с землей должного юридического значения без надлежащих к этому правовых оснований.
Заведомо незаконной признается сделка с землей при условии неправомерности самой сделки, и обязательным осознанием данного факта соответствующим должностным лицом. Сделка с землей является заведомо незаконной только в случаях, когда она ничтожна, т.е. недействительна по основаниям, установленным ГК РФ, независимо от признания ее таковой судом (ст.166 ГК РФ). В соответствии с ГК РФ ничтожными признаются следующие сделки: несоответствующие требованиям закона или иным правовым актам (ст.168 ГК РФ), сделки совершенные с целью, противной основам правопорядка и нравственности (ст.169 ГК РФ), совершенные без намерения создать соответствующие правовые последствия – мнимая сделка (п.1 ст.170 ГК РФ), сделка, совершенная с целью прикрытия другой сделки,- притворная сделка (п.2 ст. 170 ГК РФ); сделки совершенные малолетним (ст.172 ГК РФ), сделки совершенные недееспособным гражданином (ст.171 ГК РФ).
Следует отметить тот факт, что объективная сторона преступления предусмотренного ст.170 УК РФ, охватывает собой не только незаконную регистрацию самих сделок с землей, но и незаконную регистрацию прав на землю. Как отмечалось ранее, сама регистрация сделок с землей совершается в довольно редких случаях, прямо предусмотренных гражданским законодательством. В подавляющем же большинстве случаев, осуществляется не регистрация самих сделок, а регистрация перехода прав на земельный участок, вытекающих из заключенных сделок. Например, при купле-продаже земельного участка, происходит государственная регистрация права собственности на земельный участок, а не регистрация договора купли-продажи. К правам на земельный участок, подлежащими государственной регистрации относится право собственности на земельный участок, право постоянного (бессрочного) пользования земельным участком (ст.268 ГК РФ, ст.20 ЗК РФ), право наследуемого владения земельным участком (ст.266 ГК РФ, ст.21 ЗК РФ), сервитут (ст.274, 277 ГК РФ), право безвозмездного срочного пользования земельным участком (ст.24 ЗК РФ) и т.д. И было бы нелогично лишить такой значительный институт гражданского законодательства уголовно-правовой защиты, придав ее исключительно сделкам с землей.
Искажение учетных данных Государственного земельного кадастра может выражаться во внесении заведомо неверных данных в учетные документы, предусмотренные ФЗ РФ «О государственном земельном кадастре».[34] Государственный земельный кадастр представляет собой систематизированный свод документированных сведений, получаемых в результате проведения государственного кадастрового учета земельных участков, о местоположении, целевом назначении и правовом положении земель Российской Федерации и сведений о территориальных зонах и наличии расположенных на земельных участках и прочно связанных с этими земельными участками объектов. Главной задачей Государственного земельного кадастра является учет всех земельных участков расположенных на территории РФ, независимо от форм собственности на землю, целевого назначения и разрешенного использования. Искажение учетных данных государственного земельного кадастра может выражаться во внесении заведомо искаженных (ложных) данных относительно месторасположения земельного участка, его правового режима, целевого назначения и т.д. Как правило, совершение данного преступного деяния влечет за собой ряд негативных последствий, таких как принятие неправомерных решений в отношении данного земельного участка, сокращение налогооблагаемой базы и т.д.
Таким образом, следует отметить, что при расследовании преступлений в сфере земельных правоотношений весьма актуальным становиться вопрос изучения и применения на практики соответствующих норм гражданского и земельного права. От знания сотрудниками правоохранительных органов соответствующих аспектов гражданских и земельных правоотношений напрямую зависит полнота и объективность расследования преступлений, а значит и защита публичных и частных интересов в сфере оборота земли в РФ.
2.2 Ипотека земельных участков
и порядок ее государственной регистрации.
Одним из наиболее надежных способов обеспечения исполнения обязательств является залог. Залог недвижимого имущества (ипотека) – сравнительно новый институт российского законодательства. Его становление и развитие продиктовано необходимостью задействовать новый экономико-правовой инструментарий для стабилизации финансово-кредитной системы страны. Как отмечал в своих трудах Сыродоев А.Н., «состояние экономики, ее эффективность в значительной мере зависят от оборота земли и другой недвижимости. Без надлежаще функционирующего оборота земельных участков и иной недвижимости, т.е. без обеспеченной законом возможности совершать куплю-продажу, залог и иные сделки с данными объектами гражданских прав, немыслимо успешное развитие предпринимательской деятельности…»[27,c.41]
Следует отметить, что ФЗ РФ «Об ипотеке (залоге недвижимости)», является первым в истории России специальным законом, регулирующим систему отношений, возникающих в связи с залогом недвижимости. Предлагавшиеся ранее многочисленные специальные законопроекты, связанные с залогом недвижимости, так и не получили статуса закона. Например, в XIX в. был создан так и не принятый проект Вотчинного устава, над которым трудились выдающиеся юридические умы России. Аналогично сложилась судьба большинства проектов, рассматривавшихся до революции 1917 г. специально созданной при Министерстве юстиции Российской империи ипотечной комиссии. Осторожность законодателя того времени в отношении принятия подобных законов объясняется тем, что следствием залога недвижимости нередко является отчуждение и земельного участка, на котором данная недвижимость располагается. Вследствие этого чисто залоговые операции во многих случаях используются как эффективный способ перераспределения земельной собственности. Практическая реализация механизмов залога недвижимости в дореволюционной России могла бы привести к изменению ее общественной и политической организации, в частности, к ослаблению дворянства – основного класса землевладельцев и опоры существовавшего политического режима. Именно дворянство составляло основную группу залогодателей недвижимости (имений, усадеб и пр.).
В советский период в законе об ипотеке не было нужды. В Гражданском кодексе РСФСР 1922г. в примечании к ст. 21 было сказано, что с отменой частной собственности на землю деление имущества на движимое и недвижимое упразднено. Реформирование экономики России, ее переход к рыночным отношениям и связанное с этим появление рынка недвижимости сделали актуальным вопрос о принятии закона, регулирующего залоговые операции с недвижимостью.
Реформирование экономики России, ее перевод на рыночные отношения и связанное с этим появление рынка недвижимости повлекли необходимость принятия закона, регулирующего залоговые операции с недвижимостью (в том числе и с земельными участками). Ибо стало очевидным, что развитие и становление цивилизованной финансово-банковской системы невозможно без надежных правовых средств обеспечения интересов кредиторов. Именно таким правовым средством и является ипотека - залог недвижимости.