- ухудшением экологического состояния участка и т.п.
На указанные причины, влекущие ухудшение состояния заложенного земельного участка залогодержатель, безусловно, должен иметь возможность адекватно реагировать, чтобы защитить свои права. В данном случае Закон наделяет залогодержателя правом требовать изменения договора об ипотеке земельного участка, вплоть до включения в предмет ипотеки возведенного строения. Право залогодателя на возведение зданий, сооружений на заложенном участке без согласия залогодержателя имеет одно исключение. В случаях, когда по условиям договора об ипотеке выдается закладная, право залогодателя на возведение зданий, сооружений должно быть закреплено в закладной, где определены условия возведения залогодателем на заложенном земельном участке зданий, сооружений (ст.65 Закона об ипотеке).
Одним из существенных элементов договора об ипотеки является оценка закладываемого имущества. В соответствии с действующим законодательством, оценка земельного участка осуществляется в соответствии с законодательством, регулирующим оценочную деятельность в Российской Федерации (ст.67 Закона об ипотеке). Следует отметить, что настоящее положение было введено относительно недавно ФЗ РФ №1-ФЗ от 05.02.2004г. До этого момента, цена земельного участка в договоре об ипотеке не могла быть ниже его нормативной стоимости, определяемой ежегодно в административном порядке органами исполнительной власти субъектов РФ. Привязка участников ипотечных отношений к строгим, административным рамкам негативным образом влияла на формирование рыночных отношений в этой сфере и не учитывала значительную динамику колебания цен на рынке земли в зависимости от многих факторов.
Так, например, строительство резиденции президента в пригороде Санкт-Петербурга (Константиновский дворец), активное развитие инженерной инфраструктуры (модернизация дорог, строительство новой дороги, соединяющий данный район с аэропортом) привели к тому, что за короткий период времени цены на землю в данном районе выросли, в среднем в 5 раз (с 700 до 3-3,5 тысяч долларов США за сотку, а в районе резиденции президента до 7 тысяч долларов США). Однако возможно и обратная ситуация, когда негативная информация (например, о строительстве вредного в экологическом плане предприятия) приведет к значительному падению цен на землю, прилегающую к пятну вероятной застройки, за относительно короткий промежуток времени. В указанных обстоятельствах, только реальная рыночная оценка, проведенная в соответствующими требованиями действующего законодательства, способна адекватно оценить реальную рыночную цену земельного участка, а значит исходя только из нее возможно формирование равноправных отношений между всеми заинтересованными участниками ипотечных отношений в сфере земли.
Государственная регистрация ипотеки возникшей в силу договора об ипотеки, осуществляется на основании заявления залогодателя или залогодержателя. Для государственной ипотеки земельного участка необходимо представить в регистрирующий орган следующие документы:
1. Заявление о проведении государственной регистрации ипотеки, составленное залогодателем или залогодержателем;
2. Нотариально удостоверенный договор об ипотеке земельного участка и его копия;
3. Документы, указанные в договоре об ипотеки в качестве приложений (как мной уже отмечалось ранее, в качестве обязательного приложения к договору об ипотеки земельного участка выступает копия плана (чертеж границ) данного земельного участка, выданная соответствующим комитетом по земельным ресурсам и землеустройству);
4. Документ об оплате государственной регистрации;
5. Закладная и документы, названные в закладной в качестве их приложений, их копии (в том случае, когда выдача закладной предусмотрена договором об ипотеке);
Как показывает сложившаяся практика ипотечных правоотношений, в некоторых случаях, для проведения государственной регистрации земельного участка также могут потребоваться следующие дополнительные документы:
1. Свидетельство установленного образца, удостоверяющее право собственности (иное право) продавца на конкретный земельный участок (земельную долю). Может потребоваться в случае обнаружения несоответствия записей в ЕГРП и правоустанавливающем документе на земельный участок (п.8 ст.12 Закона о государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним);
2. Письменное согласие супруга или другого сособственника, если земельный участок находится в общей совместной собственности супругов;
3. Письменное согласие арендодателя земельного участка, в случае залога права аренды, если получение такого согласия предусмотрено договором аренды земельного участка и т.д.;
Государственная регистрация ипотеки возникающей в силу закона осуществляется учреждением юстиции без предоставления отдельного заявления и без оплаты государственной пошлины.
После поступления всех необходимых документов в орган, осуществляющий государственную регистрацию прав на недвижимое имущество, данные документы проходят в месячный срок правовую экспертизу. Цель данной правовой экспертизы – изучение представленных на государственную регистрацию документов с целью установления юридического факта, являющегося бесспорным основанием для возникновения обременения (право залога) земельного участка. По результатам проведения правовой экспертизы представленных документов, регистрирующий орган может принять следующие решения:
1. О регистрации ипотеки земельного участка;
2. Об отказе в регистрации ипотеки земельного участка;
3. Об отложении государственной регистрации ипотеки земельного участка;
Государственная регистрация ипотеки земельного участка может быть отложена не более чем на один месяц по следующим основаниям (ст.21 Закона об ипотеке):
1. Непредставление в орган, осуществляющий государственную регистрацию ипотеки, какого-либо из документов, предусмотренных в п.2 и 3 ст. 20 Закона об ипотеке (например, отсутствие в предоставленном на регистрацию ипотеки пакете документов, кадастрового плана земельного участка, отсутствие акта оценки нормативной цены земельного участка и т.д.);
2. Несоответствие договора об ипотеке, закладной и приложенных к ним документов требованиям, предусмотренным законодательством Российской Федерации (например, несоблюдение нотариальной формы договора ипотеки);
3. Необходимость проверки подлинности предоставленных документов;
Принимая решение об отложении государственной регистрации ипотеки, орган, осуществляющий ее государственную регистрацию, запрашивает необходимые документы или требует устранения выявленных нарушений. При невыполнении требований указанного органа в установленный срок должно быть отказано.
ЗАКЛЮЧЕНИЕ
Анализируя изменения, произошедшие за последние несколько лет в сфере правового регулирования земельных отношений в Российской Федерации, можно определенно сделать вывод о том, что земля постепенно становиться все более ''полноправным'' объектом недвижимого имущества. Принятие в 2001году нового Земельного кодекса РФ, разрабатываемого на протяжении практически 7 лет, послужило кардинальным толчком к вовлечению земли в гражданский, рыночный оборот, подняв правовое регулирование земельных правоотношений на принципиально новый, качественный уровень.
Однако, специфика правового регулирования земельных отношений такова, что ЗК РФ представляет собой лишь ''вершину айсберга'' значительного количества нормативных актов, осуществляющих правовое регулирование в сфере оборота земель в РФ. Тем не менее, в ближайшем времени стоит ожидать дальнейшего увеличения законодательных актов в данной сфере, учитывая тот факт, что они были предусмотрены в Федеральной целевой программе «Развитие земельной реформы в Российской Федерации на 1999г.-2002г.», однако по объективным причинам до сих пор не приняты (например, ФЗ РФ «Об оценке земель», ФЗ РФ «О землях городов и иных поселений», ФЗ РФ «О порядке изъятия земельных участков в государственную и муниципальную собственность» и т. д.)[37,cт.3397].
Как показало проведенное в настоящей работе исследование, в настоящее время наблюдается значительное противоречие правовых норм Земельного кодекса РФ и других законодательных актов, регулирующих земельные правоотношения в Российской Федерации. Особенно остро эти противоречия наблюдаются на стыке земельного и гражданского права. Для всех участников гражданского оборота, а особенно для правоприменительных органов, данные противоречия создают значительные проблемы в их деятельности, что в свою очередь влечет массовые обращения в судебные органы с целью разрешения существующих споров. В этой ситуации, как участники гражданского оборота, так и сами судебные органы, ожидают от высших судебных инстанций получения официальных разъяснений по поводу применения норм новейшего земельного законодательства.
Однако, в настоящее время сами высшие судебные органы также занимают выжидательную позицию, анализируя неоднозначную практику судов по разрешению споров, связанных с применением норм новейшего земельного законодательства. В этой ситуации вся ответственность за формирование единого подхода к разрешению земельных споров ложиться на плечи кассационных инстанций соответствующих судов, что отнюдь не способствует разрешению данной проблемы, учитывая тот факт, что зачастую судебная практика в двух соседних субъектах РФ (для арбитражных судов – Федеральных округов) по одним и тем же вопросам кардинально различается.
Именно по этому в настоящее время перед законодателем стоит серьезная задача по приведению всей нормативной базы РФ, регулирующей земельные отношения, в соответствие с новейшим земельным законодательством.
Особенно актуально этот вопрос стоит именно на стыке гражданского и земельного права, как двух отраслей права, регулирующих самую актуальную для экономики страны сферу – сферу рыночного оборота земли. И, по мнению автора, одной из главных задач, стоящих перед наукой гражданского права на данном этапе формирования концептуально новой системы регулирования земельных отношений в РФ, заключается именно в определении четких границ правового регулирования такого вида недвижимого имущества как земля. Определение четких критериев правового регулирования земельных отношений должно будет разрешить существующую проблему конфликта норм гражданского и земельного права, в части регулирования правового положения и совершения сделок с таким особым видом недвижимого имущества как земельный участок.