Сибирский банк Сбербанка России предлагает сегодня две жилищные кредитные программы.
1. «Жилищные кредиты», включающие в себя три вида кредитов: «Кредит на недвижимость», «Ипотечный кредит», «Ипотечный+»;
2. «Молодая семья».
С 10.02.2006 Сбербанком России жилищное кредитование осуществляется на срок до 20 лет. При определении возможной суммы кредита теперь могут приниматься в расчет любые официально подтвержденные доходы заемщика и его супруги(-а), раньше — не более одного из видов дополнительного дохода.
По «Кредиту на недвижимость» предполагается предоставление денежных средств на приобретение, строительство, реконструкцию, ремонт объектов недвижимости под различные виды обеспечения — такие, как поручительство платежеспособных физических лиц; поручительство предприятия-работодателя; залог имущества, принадлежащего на праве собственности заемщику или третьим лицам (родственникам, знакомым и др.). По данному виду кредитования залог приобретаемого за счет кредитных ресурсов объекта недвижимости не предусматривается.
После получения кредита на приобретение недвижимости заемщику необходимо предоставить отчет о целевом использовании заемных средств (предоставить документы, подтверждающие право собственности на приобретенный объект недвижимости) в течение шести месяцев с даты получения кредита. Если кредит предоставлен на строительство объекта недвижимости (индивидуальное строительство; участие в долевом строительстве по договорам инвестирования строительства и т. п., в том числе в случае реконструкции старого жилого фонда), то срок предоставления отчета может быть увеличен до трех лет.
Другой вид жилищных кредитов — «Ипотечный кредит» — предоставляется на приобретение и строительство объектов недвижимости. В данном случае в залог обязательно принимается кредитуемый объект недвижимости (либо совокупное обеспечение, в состав которого входит залог кредитуемого объекта недвижимости), в качестве дополнительного обеспечения принимается поручительство супруги (или супруга) заемщика и поручительства членов семьи заемщика (родителей, совершеннолетних детей), которых предполагается зарегистрировать по месту постоянного проживания в приобретаемом объекте недвижимости.
По кредиту «Ипотечный+» денежные средства предоставляются также на приобретение и строительство объекта недвижимости, строящегося или уже построенного застройщиком-юридическим лицом, с использованием в строительстве кредитных ресурсов, полученных у Сбербанка России. В качестве залога по данному виду кредита принимается такое же обеспечение, как и по «Ипотечному кредиту», а на период строительства оформляется залог имущественных прав на строящийся объект недвижимости.
Сумма кредита зачисляется на счет заемщика, открытый в банке с последующим перечислением кредитных средств по распоряжению заемщика на расчетный счет застройщика.
По «Жилищным кредитам» банк может предоставить кредит до 90% стоимости объекта недвижимости, то есть заемщику достаточно иметь всего 10% собственных средств.
По кредитам «Ипотечный» и «Ипотечный+» устанавливается дифференцированная процентная ставка, уменьшающаяся после оформления ипотеки в пользу банка. Это означает, что изначально кредит предоставляется под одну ставку (16% годовых по «Ипотечному кредиту» и 15% годовых по кредиту «Ипотечный+»), а после надлежащей регистрации ипотеки кредитуемого объекта недвижимости процентная ставка, по заявлению заемщика, снижается на один процентный пункт и составляет 15% годовых по «Ипотечному кредиту» и 14% годовых по кредиту «Ипотечный+».
По заявлению заемщика по «Жилищным кредитам» банк вправе предоставить отсрочку в погашении кредита (с увеличением срока кредитования) на период строительства, реконструкции объекта недвижимости, но не более чем на два года с даты заключения кредитного договора.
Одним из способов решения жилищного вопроса молодых семей вопроса являются кредиты на приобретение, строительство недвижимости «Молодая семья», предоставляемые семьям, в которых хотя бы один из супругов не достиг 30-летнего возраста, либо неполным семьям (семья с одним родителем и ребенком/детьми), в которых мать или отец не достигли 30-летнего возраста.
Отличительной особенностью кредита «Молодая семья» является возможность использования при определении размера кредита доходов как супругов-членов молодой семьи, так и их родителей. То есть фактически число созаемщиков может достигать шести человек, что позволяет получать кредиты в большем объеме, чем при стандартных условиях. Поэтому кредит по программе «Молодая семья» могут получить и студенты, живущие на стипендию, при условии, что их родители будут оказывать им материальную поддержку при осуществлении расчетов по кредиту. Кредит предоставляется на условиях, аналогичных «Кредиту на недвижимость».
Кредиты предоставляются в рублях и иностранной валюте на срок до 20 лет. При этом по желанию заемщика/созаемщиков может быть предоставлена отсрочка:
- в погашении основного долга на период строительства объекта недвижимости, но не более чем на два года. При этом срок кредитования может быть увеличен на срок предоставленной отсрочки;
- в погашении основного долга при рождении ребенка (детей) в период действия кредитного договора — не более чем до достижения ребенком (детьми) возраста трех лет. Срок действия кредитного договора может быть увеличен на срок предоставленной отсрочки.
Общее время отсрочки по уплате основного долга может составить до пяти лет (таким образом, реальный срок кредитования может составить 25 лет).
Необходимый объем собственных средств по данному виду кредита составляет для молодой семьи с ребенком (детьми) всего 5% от стоимости приобретаемого жилья, при отсутствии детей — 10% стоимости.
Данное направление кредитования очень перспективно. Учитывая спрос на жилье, рост заработной платы населения, а также изменения, которые с февраля внесены в условия жилищного кредитования населения Сбербанком России, позволяющие существенно увеличить суммы предоставляемых кредитов, планируется в 2006 году увеличить вложения в жилищное кредитование в три раза. Для этого, помимо стандартного кредитования населения на жилищные цели, планируется развивать индивидуальные программы жилищного кредитования с заинтересованными организациями на взаимовыгодных условиях.
Условия предоставления Сибирским банком Сбербанка России жилищных кредитов физическим лицам представлены в табл. 7.
Таблица 1 - Условия предоставления Сибирским банком Сбербанка России жилищных кредитов физическим лицам
| Кредитный продукт | Срок кредитования | Ставка, % годовых |
| «Кредит на недвижимость» | до 20 лет | в рублях — 16, в долларах США — 11; в евро — 11 |
| «Ипотечный кредит» | до 20 лет | в рублях — 16/15, в долларах США — 11/10,8, в евро — 11/10,8 |
| Кредит «Ипотечный+» | до 20 лет | в рублях — 15/14, в долларах США — 10,8/10,6, в евро — 10,8/10,6 |
| Кредит «Молодая семья» | до 20 лет | в рублях — 16, в долларах США — 11, в евро — 11 |
* Единовременный тариф за ведение ссудного счета, уплачиваемый при получении кредита (его размер на сегодняшний день составляет 2% от суммы кредита, но не может превышать 15 тыс. руб.)
* Плата за рассмотрение кредитной заявки (300 руб.), которая также уплачивается заемщиком единожды при получении кредита
* В дальнейшем заемщики оплачивают только проценты по кредиту (от остатка ссудной задолженности). Погашение кредита возможно досрочно в любых объемах (плата за досрочное погашение не взимается)
* Тарифы страхования залога устанавливаются страховыми компаниями, отобранными по итогам тендера, проведенного Сбербанком России на участие в страховании залогового имущества
Одним из существенных недостатков ипотечного кредитования Сибирского банка Сбербанка РФ являются высокие процентные ставки.
Это можно рассмотреть на условном примере.
К примеру, в Сибирском Банке Сбербанка РФ берется ипотечный кредит для покупки однокомнатной квартиры на вторичном рынке стоимостью 43500 долларов США по ставке кредитования 11 % “годовых”. Допустим, что в Сбербанке ипотека оформлена на 15 лет. Простой расчету платежей долгосрочного кредита физических лиц представлен в табл. 2.
Таблица 2 – Расчет платежей долгосрочного кредита физических лиц
| Годы кредитования | Годовая сумма кредита к погашению | Сумма процентов к уплате за год |
| 1 | 2900,04 | 4638,78 |
| 2 | 2900,04 | 4319,79 |
| 3 | 2900,04 | 4000,78 |
| 4 | 2900,04 | 3681,78 |
| 5 | 2900,04 | 3362,77 |
| 6 | 2900,04 | 3043,76 |
| 7 | 2900,04 | 2724,77 |
| 8 | 2900,04 | 2405,76 |
| 9 | 2900,04 | 2086,75 |
| 10 | 2900,04 | 1767,75 |
| 11 | 2900,04 | 1448,75 |
| 12 | 2900,04 | 1129,74 |
| 13 | 2900,04 | 810,73 |
| 14 | 2900,04 | 491,73 |
| 15 | 2899,98 | 172,74 |
| Итого за 15 лет. | 43500,00 | 36086,38 |
Сумма процентов, которая будет уплачена за ипотечный кредит в течение 15 лет, составит 36086,38 долларов США. Это - 83 % от стоимости приобретенной квартиры. Ежемесячная сумма платежа в счет погашения ипотечного кредита составит 241,67 доллар США (2900,04/12месяцев), а ежемесячная оплата процентов будет из месяца в месяц снижаться. При расчете по данной методике, наибольшая сумма платежей приходится на первый год. Сумма средств, необходимых для возврата Сбербанку ипотечного кредита и погашения процентов в первый год по расчету составляет 7538,82 доллара США (2900,04+4638,7). В рублевом эквиваленте эта сумма составляет 207317,55 руб. (по курсу $ - 27,5), то есть в месяц необходимо выплачивать в среднем по 17276,46 руб. (207317,55/12).