лицом (см.: приложение 2).
Другую группу сделок принято называть оспоримыми. Они порождают предусмотренные ими юридические последствия, обязательные для сторон и третьих лиц, но могут быть признанны недействительными в результате оспаривания по иску участника сделки или иного лица, указанного в законе, при наличии оснований, установленных Гражданским кодексом Российской Федерации и доказанных в суде.
Договор приватизации жилого помещения может быть признан судом недействительным как оспоримая сделка по следующим основаниям:
1) превышение полномочий на проведение приватизации доверенным лицом (если полномочия лица на совершение сделки ограничены законом) – по иску лица, в интересах которого установлены ограничения;
2) совершение приватизации несовершеннолетним в возрасте от 14 до 18 лет без согласия родителей, усыновителей или попечителей;
3) совершение приватизации без согласия попечителя гражданином, ограниченным судом в дееспособности вследствие злоупотребления спиртными напитками или наркотическими средствами;
4) совершение приватизации гражданином, хотя и дееспособным, но находившимся в момент ее совершения в таком состоянии, когда он не был способен понимать значения своих действий или руководить ими (нервное потрясение, психическое расстройство, заболевание, физическая травма, глубокое алкогольное или наркотическое опьянение и т. д.);
5) совершение приватизации под влиянием заблуждения, имеющего существенное значение (незнание закона или заблуждение относительно мотива приватизации жилья не имеют существенного значения) - по иску стороны, действовавшей под влиянием заблуждения.
Договор приватизации может быть признан недействительным, если
выраженная в нем воля гражданина неправильно сложилась вследствие заблуждения и поэтому приватизация влечет для него иные правовые последствия, чем он рассчитывал. При этом значение имеет только заблуждение, признанное существенным, т.е. существенным для
обстоятельств данного гражданина.
Например, гражданин считал, что приватизация квартиры в общую собственность с другими членами семьи никак не ограничит его права пользования этой квартирой, но отношения с другими членами семьи испортились, а принудительный обмен приватизированной квартиры невозможен. Получилось, что вместе невозможно пользоваться квартирой, а выехать из нее также невозможно.
6) договор приватизации может быть признан недействительным, если он совершен под влиянием обмана, насилия, угрозы, а также вследствие стечения тяжелых обстоятельств на крайне невыгодных для себя условиях, чем другая сторона воспользовалась, может быть признана судом недействительной по иску потерпевшего.
Обман - это умышленное введение в заблуждение одной стороной сделки другой стороны. Это может быть и сообщение ложных сведений, и умалчивание информации. Насилие - это причинение участнику сделки или близким ему лицам физических или душевных страданий с целью принудить к совершению сделки. Угроза - это психическое воздействие на волю лица, которое может выражаться в заявлении о причинении насилия, если лицо не заключит сделку. Для признания договора приватизации недействительным угроза должна быть значительной и реальной, а не предположительной.
Исковое заявление в суд о признании подобных договоров приватизации недействительными может быть предъявлено в течение одного года со дня прекращения насилия или угрозы, под влиянием которых была совершена сделка, либо со дня, когда истец узнал или должен был узнать об иных обстоятельствах (например, об обмане или злонамеренном соглашении), являющихся основанием для признания сделки недействительной.
Таким образом, если сделка ничтожна, то не нужно доказывать ее недействительность - она недействительна в силу закона и признается такой с момента ее заключения. Если же сделка оспорима, то нужно доказывать ее недействительность в суде.
Конечным итогом судебного заседания для обеих групп сделок по приватизации жилых помещений (и оспоримых, и ничтожных) при положительном решении станет приведение сторон в первоначальное состояние, так как недействительная сделка является таковой с момента ее заключения, следовательно, гражданин будет считаться не использовавшим свое право на приватизацию жилого помещения.
Если договор приватизации признан недействительным, то квартира снова
переходит в государственную или муниципальную собственность, а бывший собственник квартиры снова становится ее нанимателем.
Если эта квартира была, например, впоследствии продана или обменена, то все участники сделок, совершившихся после приватизации той квартиры, договор относительно которой признан недействительным, возвращаются в исходное положение.
Поэтому при покупке или мене квартиры нужно очень внимательно исследовать документы на предлагаемую приватизированную квартиру - когда она была приватизирована, не проживали ли там несовершеннолетние или недееспособные и т.п. - т.е. необходимо проверить по возможности все обстоятельства, чтобы убедиться, что относительно этой квартиры не была ранее совершена сделка, которая может быть признана недействительной.
Причинами расторжения договора приватизации гражданами «расприватизации», могут быть различными. Наиболее часто как показывает практика, необходимость в этом возникает в связи с невозможностью обменять приватизированную квартиру. Например, вариант обмена устраивает обе стороны, однако одна из сторон согласна совершать обмен лишь на муниципальное жилье.
Надежда на «расприватизацию» возникает также и в ситуациях, когда
собственникам жилья необходимо разъехаться, однако один из собственников согласия на размен не дает. Разменять квартиру, находящуюся в собственности граждан, принудительно, то есть через судебные органы, как известно, невозможно. А вот принудительный обмен через суд, если жилье
муниципальное, возможно.
Причиной расприватизации может быть и возможность увеличения налога на недвижимое имущество. С 2000 года органы местного самоуправления решают вопрос о ставках налога в установленных пределах самостоятельно.
Возможны и другие причины.
Ранее расторжение договора передачи жилья в собственность граждан не предусматривалось Законом о приватизации, этот вопрос регулировался подзаконными нормативными актами, например, Примерным положением о бесплатной приватизации жилищного фонда в Российской Федерации, согласно пункту 15 которого при переезде в другое жилое помещение и заселении его по договору найма, граждане имеют право на приватизацию жилого помещения при условии расторжения договора передачи в собственность, в порядке приватизации ранее занимаемого помещения.
Нормативно-правовыми актами, регулирующими вопросы расприватизации жилого помещения, сегодня являются Конституция РФ, обладающая высшей юридической силой, и Гражданский кодекс РФ.
Федеральным законом РФ № 55-ФЗ от 20 мая 2002 года было введено дополнение в Федеральный закон Российской Федерации "О приватизации жилищного фонда в РФ", в котором впервые закреплена норма о расприватизации жилого помещения (ст. 9¹). Внесенные им поправки позволили урегулировать на законодательном уровне ряд вопросов, которые были дискуссионными в теории и по разному решались на практике.
В соответствии со ст. 9¹ Закона "О приватизации жилищного фонда в РФ" граждане, приватизировавшие жилые помещения, являющиеся для них единственным местом постоянного проживания, вправе передать принадлежащие им на праве собственности и свободные от обязательств жилые помещения в государственную или муниципальную собственность, а соответствующие органы исполнительной власти, органы местного самоуправления или уполномоченные ими лица обязаны принять их в собственность и заключить договоры социального найма этих жилых помещений с этими гражданами в порядке, установленном законодательством Российской Федерации и законодательством субъектов Российской Федерации.
Речь идет о двух совершенно самостоятельных договорах (договор о передаче жилья в собственность и договор социального найма), заключение которых для соответствующих органов исполнительной власти, органов местного самоуправления является обязательным (п. 1 ст. 421 ГК РФ).
Что касается вопроса о том, может ли гражданин воспользовавшийся правом на расприватизацию, вновь приватизировать жилье, то если учесть, что в ходе расприватизации приватизированное жилье возвращается из частной собственности в публичную, а последующее пользование жилым помещением осуществляется на условиях социального найма, то можно прийти к выводу, что данного гражданина нельзя считать приобретшим жилье в порядке приватизации. Следовательно, в будущем он может участвовать в приватизации жилья на общих основаниях. В отличие от этого правила ст. 31 проекта Жилищного кодекса Российской Федерации предусматривают сохранение права на приватизацию жилья только в случае признания договора приватизации недействительным[31].
Таким образом в случае расприватизации жилого помещения собственник становится нанимателем и лишается права на бесплатное приобретение в собственность жилого помещения (ст. 11 Закона о приватизации). При этом данным правом могут воспользоваться:
1) лица, проживающие вместе с собственником и изъявившие согласие на
приватизацию, но не ставшие сособственниками жилого помещения;
2) несовершеннолетние члены семьи собственника при достижении ими совершеннолетия.
Собственник, реализовавший законное право на бесплатную приватизацию, вправе оформить приватизированное жилое помещение на указанных выше лиц. В этом случае он будет выступать как пользователь
этого помещения.