В том случае, когда при приватизации жилья один или некоторые из
совместно проживающих членов семьи дают согласие на приватизацию, но отказываются стать собственниками жилья, оставаясь проживать в нем: «Члены семьи собственника, проживающие в принадлежащем ему жилом помещении, имеют право пользования этим помещением на условиях, предусмотренных жилищным законодательством» (п. 1 ст. 292 ГК РФ), возникает вопрос: необходимо ли согласие этих лиц на расприватизацию? Расприватизация – акт распоряжения своим имуществом, доступный только собственнику, но не лицам, обладающим иными вещными правами на данное имущество.
По-иному решен этот вопрос в ст. 31 проекта Жилищного кодекса Российской Федерации, которая в подобных случаях требует согласия всех совместно проживающих с собственником совершеннолетних членов его семьи.
Последствия расприватизации – заключение договора социального найма. Поэтому ст. 9¹ Закона о приватизации жилья содержит условие единственности постоянного места проживания, поскольку договор социального найма заключается лишь с гражданами, нуждающимися в улучшении жилищных условий.
Таким образом, в случае признания договора приватизации жилья недействительной стороны возвращаются в первоначальное состояние, так как недействительная сделка является таковой с момента ее заключения, следовательно, гражданин будет считаться не использовавшим свое право на приватизацию жилого помещения, а в случае расприватизации жилого помещения собственник становится нанимателем и лишается права на бесплатное приобретение в собственность жилого помещения.
Многие граждане, опрометчиво приватизировавшие свою квартиру, теперь хотели бы в силу различных жизненных обстоятельств расторгнуть договор передачи квартиры в собственность. Ранее данная проблема существовала на практике, но не была урегулирована на законодательном уровне, с внесением соответствующих изменений в Закон «О приватизации жилья» эта проблема решена.
Несмотря на введение ст. 9¹ в Закон «О приватизации жилья в РФ» на федеральном и региональном уровнях еще не выработан порядок расприватизации жилых помещений и все вопросы решаются в судебном порядке. Поэтому лица, изъявившие желание расприватизировать квартиру, должны обратиться в районный суд по месту нахождения соответствующего органа (например, комитет по управлению муниципальным имуществом), с которым ранее был заключен договор передачи в собственность жилого помещения с исковым заявлением о расторжении договора передачи.
2.3.Особенности приватизации жилья с участием несовершеннолетних
Вопросы защиты и охраны жилищных прав несовершеннолетних стоят остро. Отчасти потому, что действующее законодательство требует доработки, более четкой и жесткой регламентации механизма отчуждения жилья, в котором проживают несовершеннолетние.
В первоначальном варианте Закона о приватизации жилищного фонда вопросы охраны прав несовершеннолетних не были урегулированы вообще. При приватизации жилья с участием проживающих там несовершеннолетних граждан применялись общие положения. Их законные представители - родители, опекуны, попечители - сами решали вопрос: включать несовершеннолетних в собственники или нет. Единственной охранительной нормой общего характера, последовательно воспроизводимой во всех законодательных актах приватизации жилья было определено, что осуществление права собственности на жилое помещение не должно нарушать прав и охраняемых законом интересов других лиц. Это ч. 3 ст. 3 Закона «О приватизации жилья в РФ» от 04.07.1991 года.
Однако для действенного осуществления охраны жилищных прав несовершеннолетних этой нормы оказалось недостаточно, что создало трудности для правоприменительных и судебных органов и явилось еще одной проблемой, которую надо было решать безотлагательно, в связи с тем, что законодательный пробел создал реальную перспективу лишиться жилья.
То есть этот Закон давал возможность для серьезных нарушений жилищных прав несовершеннолетних при совершении сделок приватизации жилья. Нарушения допускались родителями, усыновителями, опекунами, попечителями и зачастую не пресекались государственными органами.
Федеральный закон "О внесении изменений и дополнений в Закон Российской Федерации "О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации" от 11 августа 1994 г. изменил и конкретизировал порядок приватизации жилых помещений несовершеннолетними.
В соответствии с ч. 2 ст. 7 Закона в договор передачи жилых помещений в собственность включаются несовершеннолетние, имеющие право пользования жилым помещением и проживающие совместно с лицами, которым жилое помещение передается в общую с несовершеннолетними собственность, или несовершеннолетние, проживающие отдельно от указанных лиц, но не утратившие право пользования жилым помещением.
Исходя из содержания ст. 53 ЖК РСФСР, несовершеннолетние члены семьи нанимателя пользуются такими же правами, как наниматель жилого помещения, следовательно, наравне с совершеннолетними пользователями вправе стать участниками общей долевой собственности на жилое помещение. То обстоятельство, что на момент заключения договора приватизации Закон РФ "О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации" не содержал положений, гарантирующих соблюдение прав несовершеннолетних при приватизации жилых помещений, не может являться основанием к отказу в иске о признании договора приватизации недействительным, если он заявлен по мотиву нарушения прав несовершеннолетних лиц, проживавших в жилом помещении.
Дальнереченский горсуд, рассматривая дело по иску Грицук к Грицуку и администрации города о признании недействительным договора приватизации квартиры от 1 февраля 1994 г. по мотиву нарушения прав их несовершеннолетнего сына, ошибочно пришел к выводу о том, что оснований к удовлетворению иска не имеется, поскольку при заключении договора приватизации требования закона не были нарушены[32].
Необходимо отметить, что еще до принятия данной нормы Закона Пленум Верховного Суда РФ разъяснил судам, что несовершеннолетние лица, проживающие совместно с нанимателем и являющиеся членами его семьи либо бывшими членами семьи, согласно ст. 53 ЖК РСФСР имеют равные права, вытекающие из договора найма, и что в случае бесплатной приватизации занимаемого помещения они наравне с совершеннолетними пользователями вправе стать участниками общей собственности на эти помещения[33].
В случае смерти родителей, а также в иных случаях утраты попечения родителей, если в жилом помещении остались проживать исключительно несовершеннолетние, органы опеки и попечительства, руководители учреждений для детей-сирот и детей, оставшихся без попечения родителей, опекуны (попечители), приемные родители или иные законные представители несовершеннолетних в течение трех месяцев оформляют договор передачи жилого помещения в собственность детям-сиротам и детям, оставшимся без попечения родителей.
Договоры передачи жилых помещений в собственность несовершеннолетним, не достигшим возраста 14 лет, оформляются по заявлениям их законных представителей с предварительного разрешения органов опеки и попечительства или при необходимости по инициативе таких органов. Указанные договоры несовершеннолетними, достигшими возраста 14 лет, оформляются самостоятельно с согласия их законных представителей и органов опеки и попечительства (ст. 2 Закона о приватизации жилищного фонда - в редакции Закона РФ от 28 марта 1998 г. № 50-ФЗ). Получение согласия от самих несовершеннолетних обязательно отражается в соответствующих документах о приватизации. Жилое помещение (квартира) может быть приватизировано и на имя несовершеннолетнего, достигшего возраста 14 лет. Такой несовершеннолетний, ставший собственником или сособственником жилья, сохраняет право на приватизацию другого жилого помещения по достижении совершеннолетия. Оформление договора передачи в собственность жилых помещений, в которых проживают исключительно несовершеннолетние, проводится за счет средств местных бюджетов (часть 4 введена Федеральным
законом от 11 августа 1994 г. № 26-ФЗ).
Как было отмечено в предыдущем параграфе, жилые помещения подлежат передаче в собственность только на добровольной основе, при наличии согласия на приватизацию всех совместно проживающих совершеннолетних членов семьи, а также несовершеннолетних в возрасте от 14 до 18 лет. По существу, требуется либо участие всех проживающих в жилом помещении лиц в договоре безвозмездной передачи, либо их согласие на передачу жилья только одному или нескольким из них (отказ от приватизации).
Что касается отказа от участия в приватизации несовершеннолетнего, то Пленум Верховного Суда Российской Федерации в Постановлении от 24 августа 1993 г. № 8 "О некоторых вопросах применения судами Закона Российской Федерации "О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации" (в редакции от 21 декабря 1993 г., с изменениями от 25 октября 1996 г.) указал следующее: "Учитывая, что в соответствии со ст. ст. 28 и 37 ГК РФ опекун не вправе без предварительного разрешения органа опеки и попечительства совершать некоторые сделки, в том числе влекущие отказ от принадлежащих подопечному прав, а попечитель давать согласие на совершение таких сделок, отказ от участия в приватизации может быть осуществлен родителями и усыновителями несовершеннолетних, а также их опекунами и попечителями лишь при наличии разрешения указанных выше органов".