Как показала практика, применение комбинированного способа осуществления приватизации не принесло большого успеха: за все время действия Закона 1991 г. было приватизировано немногим более 3 процентов площади жилья от площади, которая могла быть приватизирована. Поэтому Законом Российской Федерации 1992 г. "О внесение изменений и дополнений в Закон РСФСР "О приватизации жилищного фонда в РСФСР", приватизация была провозглашена исключительно как бесплатная передача жилых помещений из государственной и муниципальной собственности в собственность граждан. После внесения в законодательство указанных изменений процесс приватизации начал набирать свой темп. За 6 лет было приватизировано 39 процентов от общего числа квартир, подлежащих приватизации.
Главная цель приватизации - увеличение доли жилищного фонда, находящегося в частной собственности населения - была достигнута.
Таким образом. В настоящее время одним и важнейших оснований возникновения права собственности граждан на жилье является приватизация государственного и муниципального жилья. В силу доступности именно приватизация жилья получила наибольшее распространение, по данным Госстроя, в 1990 г. доля частного жилого фонда в Российской Федерации, составляла около 33% от всего жилья, а к 2003 г. возросла почти до 70%. За 12 лет с начала приватизации жилья 63% жилых Помещений, от общего жилищного фонда г. Владивостока, передано в
собственность граждан[15].
Для России, приватизация жилищного фонда есть объективная необходимость, осознанная на государственном уровне и являющаяся частью приватизационных мероприятий в рамках всей экономической жизни общества. Предпосылками, повлекшими проведение приватизации явились: острая нехватка жилья, невозможность удовлетворять потребности граждан в жилье за счет государства, а также неспособность нести бремя расходов по поддержанию жилищного фонда в пригодном для использования состоянии.
1.2. Принципы и условия приватизации жилищного фонда в Российской Федерации
Приватизация жилых помещений осуществляется на принципах и условиях, закрепленных в Законе «О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации».
Основными принципами приватизации государственного и муниципального жилищного фонда в соответствии с этим Законом, являются:
1) добровольность приобретения гражданами жилья в собственность;
2) бесплатная передача гражданам занимаемых ими жилых помещений;
3) гражданин имеет право на приобретение в собственность бесплатно, в порядке приватизации, жилого помещения только один раз.
По вопросу о принципах, на которых осуществляется приватизация жилья, в юридической литературе были высказаны разные мнения. Так, Гришаев С. П. считает, что приватизация жилья осуществляется на основе следующих принципов:
1) добровольность принятия гражданами решения о приватизации;
2) право владельцев приватизированных квартир и жилых домов владеть, пользоваться и распоряжаться ими по своему выбору;
3) однократность приватизации;
4) сохранение на переходный период действующего порядка постановки на учет и обеспечения жилыми помещениями;
5) обслуживание и ремонт приватизированных жилых помещений
осуществляется по желанию их владельцев теми жилищно-эксплуатационными и ремонтно-строительными организациями, которые обслуживали эти дома до приватизации.
6)оплата расходов, связанных с обслуживанием и ремонтом приватизированных жилых помещений, по тем же ставкам, которые установлены для обслуживания государственного и муниципального
жилищных фондов[16].
Приватизация - это процесс передачи жилья в собственность гражданам. Пока граждане не станут собственниками квартир, то есть пока не осуществится процесс приватизации, они не смогут по своему усмотрению владеть, пользоваться и распоряжаться квартирами, не смогут по своему желанию выбирать жилищно-эксплуатационные и ремонтные организации для обслуживания дома. Таким образом, автор данной точки зрения, смешивает принципы приватизации (добровольность и однократность приватизации) и правомочия собственников приватизированных квартир.
Добровольность приватизации - основополагающее начало приватизации. Как указывается в Законе, передача в собственность граждан занимаемых ими жилых помещений в домах государственного и муниципального жилищного фонда осуществляется «на добровольной основе» (ст. 1). Каждый гражданин имеет право на приобретение в собственность жилого помещения (см. ст. 11 Закона).
Таким образом, приватизация жилого помещения может иметь место только на основе свободно выраженного желания нанимателя и членов его семьи приобрести в собственность занимаемое ими жилье, и никакие органы и должностные лица не могут прямо или косвенно обязать граждан приватизировать жилое помещение. К сожалению, случаи косвенного понуждения граждан к приватизации жилых помещений иногда встречаются, например, в виде высказываний должностных лиц, депутатов о скором возвращении к платной приватизации, резком повышении платы за жилье и коммунальные услуги для нанимателей и т.п.
Встречаются также случаи, когда граждане вынуждены проводить приватизацию жилья против своей воли, под влиянием насилия, угрозы, обмана криминальных элементов. Пострадавшими в таких случаях обычно являются одинокие престарелые граждане, инвалиды, пенсионеры и другие
социально слабо защищенные граждане.
Суды не всегда привлекают к участию в деле всех совершеннолетних членов семьи истца, не выясняют, согласны ли они на приватизацию занимаемого жилья и, если согласны, то в какой форме, в каком соотношении долей, желают ли они, чтобы квартира была приватизирована не всеми проживающими в ней лицами,
Вынесение решения без выяснения всех этих вопросов может существенно ущемить интересы лиц, имеющих самостоятельное право пользования жилым помещением, о приватизации которого поставлен вопрос. Если при рассмотрении дела будет установлено, что член семьи возражает против приватизации квартиры, суд не вправе давать оценку обоснованности мотивов отказов от получения жилья в собственность, поскольку в силу Закона Российской Федерации "О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации" приватизация может быть осуществлена строго на добровольной основе. Иск в таком случае не подлежит удовлетворению ни при каких обстоятельствах, то есть никто, включая суд, не вправе принудить.
Важным началом приватизации жилых помещений является безвозмездность передачи этих помещений в собственность граждан, проживающих в них в качестве нанимателей в домах государственного и муниципального жилищного фонда.
Как указывалось выше, в начальный период приватизации законодательством предусматривались вначале продажа гражданам занимаемых ими квартир, а затем - частичная оплата гражданами жилья (сверх нормативов бесплатного предоставления жилья).
В последующем, начиная с 1992 г., передача гражданам занимаемых ими жилых помещений стала носить бесплатный (безвозмездный) характер. За гражданами сохраняется только обязанность уплаты суммы за услуги по оформлению приватизации. При этом оформление договора передачи в собственность жилых помещений, в которых проживают исключительно несовершеннолетние, производится за счет средств местных бюджетов (ст.
2 Закона «О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации).
Согласно статье 11 Закона о приватизации жилищного фонда каждый гражданин имеет право на приобретение в собственность бесплатно, в порядке приватизации, жилого помещения в домах государственного и муниципального жилищного фонда один раз.
Из общего принципа одноразовости приватизации законом сделаны отдельные изъятия. Так, несовершеннолетние, ставшие собственниками занимаемого ими жилого помещения в порядке его приватизации, сохраняют право на однократную бесплатную приватизацию жилого помещения в домах государственного и муниципального жилищного фонда после достижения ими совершеннолетия (ч. 2 ст. 11 Закона о приватизации - в ред. Федерального закона от 11 августа 1994 г.). Такая ситуация возможна если например, дочь сначала стала собственником квартиры, в которой она до совершеннолетия проживала вместе е родителями, а затем, выйдя замуж, она может использовать свое право однократной бесплатной приватизации, проживая в квартире своего супруга. Введенная новелла расширяет круг граждан, имеющих право участвовать в приватизации жилья неоднократно. Чтобы проконтролировать выполнение этой нормы, необходимо вести автоматизированный учет граждан - будущих и настоящих собственников приватизированных квартир - этим занимаются агентства по приватизации жилья, регистрационные палаты.
Таким образом, гражданин может участвовать в приватизации жилья максимум два раза – один раз в возрасте до 18 лет, второй раз – после его достижения. Поэтому нельзя признать соответствующей закону практику, когда, ссылаясь на ст. 7 Закона о приватизации жилья, в договор передачи жилого помещения в обязательном порядке включают несовершеннолетних, ранее участвовавших в приватизации, но затем сменивших место жительства (например, выписавшихся к другому законному представителю), или принуждают включать в договор проживающего в другом месте несовершеннолетнего под предлогом того, что он мог бы проживать в