данном помещении и участвовать в его приватизации.
В процессе приватизации жилого помещения участвуют две стороны. Субъектами приватизации жилых помещений являются, с одной стороны, наниматель и совместно проживающие с ним члены его семьи, с другой - органы местного самоуправления, а также организации, уполномоченные передавать жилые помещения в собственность граждан и производить юридическое оформление такой передачи.
Федеральным законом от 15 мая 2001 г. № 54-ФЗ внесены существенные изменения в Закон о приватизации жилья, в соответствии с которыми с 31 мая 2001 г. (дата вступления Закона в действие) приватизировать жилые помещения могут только граждане Российской Федерации, занимающие жилые помещения на основании договора социального найма.
До вступления в силу указанного закона участие в приватизации не было связано с наличием у лиц, занимающих жилое помещение, гражданства Российской Федерации. Отказ в приватизации по причине отсутствия гражданства Российской Федерации не допускался. Российское законодательство определяет правовой статус иностранцев и лиц без гражданства принципом национального режима. Конституция России (п. 3 ст. 62) наделяет иностранных граждан и лиц без гражданства теми же правами и обязанностями, что и граждан, и юридических лиц Российской Федерации, кроме случаев, установленных законом или международным договором. Федеральный закон от 15 мая 2001 г., по существу установил запрет на участие в приватизации жилья иностранных граждан, включая граждан стран СНГ и лиц без гражданства. Данное ограничение необходимо для осуществления гарантированного Конституцией Российской Федерации (в ст. 40) права граждан Российской Федерации на жилище.
В настоящее время при определении статуса физического лица следует руководствоваться Федеральным законом от 31 мая 2002 г. № 62-ФЗ "О гражданстве в Российской Федерации", вступившим в силу 1 июля 2002
г[17]. Согласно ст. 5 гражданами РФ являются: а) лица, имеющие гражданство РФ на день вступления данного закона в силу; б) лица, которые приобрели гражданство в соответствии с данным законом.
Начиная с 31 мая 2001 г., приватизации подлежат только жилые помещения, которые заняты гражданами на основании договора социального найма. До этой даты была возможна приватизация жилых помещений, занимаемых гражданами на основании договора найма (как социального, так и коммерческого) или аренды. В настоящее время жилые помещения, занимаемые гражданами на основании договора аренды и коммерческого найма, приватизированы быть не могут.
В настоящее время арендаторами жилых помещений могут быть только граждане, заключившие договоры аренды в соответствии со ст. 2 Закона Российской Федерации от 24 декабря 1992 г. № 4218-1 "Об основах федеральной жилищной политики" до 1 марта 1996 г. С введением в действие 1 марта 1996г. части второй ГК РФ жилые помещения предоставляются гражданам во владение и пользования для проживания в них на основании договоров найма, но не аренды. Жилые помещения могут быть объектом аренды только юридических лиц, однако юридическое лицо может использовать жилое помещение исключительно для проживания граждан.
Существенно то, что незаселенные государственные или муниципальные жилые помещения не могут быть приватизированы в соответствии с указанным законом путем безвозмездной передачи.
Право на приватизацию жилья возникает не у всех проживающих в жилом помещении, а только у нанимателя и членов его семьи. Другие граждане, поднаниматели и временные жильцы, в приватизации жилого помещения не участвуют, поскольку они проживают в нем временно и не приобретают
самостоятельного права на жилое помещение.
Приватизация жилья возможна только с согласия всех совместно проживающих совершеннолетних членов семьи, а также несовершеннолетних в возрасте от 14 до 18 лет (ст. 2 Закона о приватизации жилья), это основывается на том, что согласно ст. 53 ЖК члены семьи нанимателя, проживающие совместно с ним, пользуются наравне с нанимателем всеми правами и несут все обязанности, вытекающие из договора найма.
К членам семьи относятся супруг нанимателя, их дети и родители. Другие родственники, нетрудоспособные иждивенцы, а в исключительных случаях и иные лица могут быть признаны членами семьи нанимателя, если они с ним проживают совместно и ведут общее хозяйство (ст. 53 ЖК РСФСР). Они могут быть и не указаны в ордере на занимаемое помещение. После заселения семьи в установленном порядке может вселиться еще кто-либо с соблюдением режима прописки, получив на это письменное согласие всех членов семьи проживающих в данном жилом помещении.
Все вышеперечисленные лица являются субъектами права приватизации. Но все ли они могут быть ее участниками?
Лица, не оформившее в свое время прописку в жилом помещении, но постоянно или преимущественно в нем проживающие, не приобретают права на его приватизацию до решения вопроса в административном или судебном порядке о признании за ними права на данную жилую площадь. Так нередко бывает с супругами, один из которых продолжает сохранять прописку на “ всякий случай” по прежнему месту жительства у родителей, хотя фактически проживает у другого супруга. Если он не решит вопрос о прописке по месту жительства другого супруга, то имеет право на приватизацию только по месту своей прежней прописки. Так может быть с невесткой или зятем, не получившим согласия всех проживающих на свое вселение.
Отказ кого-либо из проживающих на вселение нового члена семьи не может оспариваться в суде. Поэтому его признание в качестве члена семьи возможно исключительно по взаимному единодушному согласию всех постоянно проживающих. Если же кто-то из них продолжает возражать против признания в качестве члена семьи уже фактически вселившегося нового лица, оно не приобретает права на площадь, хотя и будет фактически проживать на ней, пока возражающий не изменит своего мнения. При этом время проживания значения не имеет.
Таким образом, по смыслу закона приватизация жилого помещения означает передачу этого жилья в собственность всей семьи (нанимателя и членов его семьи, в том числе и несовершеннолетних), а не только в собственность одного нанимателя (если иное не оговорено особо между членами семьи).
При этом за гражданами, не участвовавшими в приватизации занимаемого жилого помещения и выразившими согласие на приобретение в собственность жилого помещения другими проживающими с ними лицами, сохраняется право на бесплатное приобретение в собственность, в порядке приватизации, другого впоследствии полученного жилого помещения.
Необходимо учитывать жилищные права граждан, которые в данной квартире на момент приватизации не проживают, но имеют законное право на проживание. Жилое помещение сохраняется за временно отсутствующими гражданами в случаях: призыва па военную службу или прохождения ее по контракту (в течение первых пяти лет); выезда по условиям и характеру работы, в связи с командировкой за границу или с обучением; помещения детей на воспитание в государственные детские учреждения, к родственникам или опекунам (попечителям), в связи с выполнением обязанностей опекуна (попечителя); выезда на лечение в лечебно-профилактическом учреждении[18]. Ребенок, в отношении которого родители (один из них) лишены родительских прав, сохраняет право собственности на жилое помещение или право пользования жилым помещением, а также сохраняет имущественные права, основанные на факте родства с родителями и другими родственниками, в том числе право на получение наследства[19]. Постановлением Конституционного Суда РФ от 23 июня 1995 г. № 8-П положения ст. 60 ЖК РСФСР, допускающие лишение гражданина права пользования жилым помещением в связи с осуждением к лишению свободы, признанны утратившими силу[20].
Все лица, отсутствующие, но сохраняющие за собой право на жилую площадь должны выразить свое отношение к приватизации в письменном виде.
Такое согласие должно быть получено и от бывших членов семьи, если они сохранили право на жилое помещение (ст. 53 ЖК РСФСР). Так, если бывший супруг нанимателя жилого помещения перестал быть членом его семьи, но права на жилое помещение не утратил, то его согласие на приватизацию этой жилой площади обязательно.
По одному гражданскому делу было судом установлено, что Казимирова приватизировала занимаемое жилое помещение без согласия бывшего супруга Казимирова, не включив его в состав семьи. В связи с этим Казимиров обратился в суд с иском о признании недействительным договора о приватизации квартиры.
Судебная коллегия по гражданским делам Верховного суда РФ в определении от 21 июня 1993 г., в частности, указала: