''Согласно ст. 53 ЖК РСФСР, члены семьи нанимателя, проживающие совместно с ним, пользуются наравне с нанимателем всеми правами и несут все обязанности, вытекающие из договора найма жилого помещения... Если граждане, указанные в настоящей статье, перестали быть членами семьи нанимателя, но продолжают проживать в занимаемом жилом помещении, они имеют такие же права и несут такие же обязанности, как наниматель и члены его семьи. Казимиров перестал проживать в квартире, о которой вышел спор, в связи с тем, что в семье сложились неприязненные отношения, от жилой площади он не отказался, при подаче заявления о расторжении брака... он ставил вопрос о разделе жилой площади, право на квартиру не утратил. При таких данных суд пришел к выводу о том, что на приватизацию квартиры требовалось согласие Казимирова и договор на передачу квартиры в собственность Казимировой следует признать недействительным, поскольку не имелось согласия бывшего мужа на приватизацию квартиры"[21].
Следует иметь в виду: длительное, более шести месяцев, отсутствие человека в месте постоянного жительства, не означает, что он автоматически утратил право на занимаемую жилую площадь. Признание его утратившим такое право может быть осуществлено лишь двумя путями - по его собственному желанию (заявлению), либо по решению суда.
Рассматривая исковые требования о признании гражданина утратившим право на жилую площадь, суд не ограничивается констатацией факта истечения общего или специального срока временного отсутствия лица в месте его постоянного жительства. Принимая решение, суд первостепенное значение предает исследованию причин длительного отсутствуя. Если причины уважительные, суд, как правило отказывает в иске о признании ответчика утратившим право на жилую площадь. Например, невозможность продолжения совместного проживания разведенных супругов вынуждает кого-то из них оставить место постоянного проживания и перейти на жительство или к родителям, или к новому супругу, но без отказа от права на оставленную жилую площадь. Такого рода обстоятельства не являются поводом для принятия судом решения об утрате выехавшим права на жилплощадь по месту прежнего жительства. В силу этого, его согласие на приватизацию обязательно, несмотря на отсутствие более шести месяцев.
Бронирование жилых помещений - самостоятельный институт сохранения
права пользования жилым помещением нанимателем и членами его семьи.
Жилые помещения, занимаемые нанимателями и членами их семей по
договору социального найма, бронируются:
а) при направлении на работу за границу, т.е. за пределы территории Российской Федерации, - на все время пребывания за границей;
б) при выезде на работу в районы Крайнего Севера и в приравненные к ним местности - на все время действия трудового договора, а в случаях, предусмотренных законодательством, - на все время пребывания в районах Крайнего Севера и в приравненных к ним местностях;
в) в других случаях, предусмотренных законодательством.
Граждане, забронировавшие жилое помещение, сохраняют права и несут обязанности по договору найма жилого помещения (в том числе право на приватизацию жилья).
Если гражданин забронировал занимаемое им жилое помещение, а сам проживает в другой местности (в другом жилом помещении), то он может использовать свое право на приватизацию жилья только по месту его бронирования (ст.1 Закона о приватизации - в ред. Закона от 1.08.1994 г.).
Другой стороной в приватизации выступают органы местного самоуправления, а также организации, за которыми жилищный фонд закреплен в хозяйственное ведение (предприятия) либо в оперативное управление (учреждения).
Принципы, на которых осуществляется приватизация жилья, имеют большое практическое значение, так как это те положения, идеи, основные начала, закрепленные в законодательстве, которые содержат условия, на которых должна проводится приватизация, несоблюдение этих условий влечет недействительность совершенной сделки, поэтому им уделяется такое большое внимание.
Всеобщая бесплатность приватизации жилых помещений на всей территории Российской Федерации - ее новый принцип, действующий с 1993 года. Эта перемена ускорила темпы приватизации, 1993 год стал рекордным по количеству приватизированных квартир по всей России.
Еще один принцип – приватизация осуществляется исключительно
добровольно, при взаимном согласии всех постоянно проживающих и имеющих самостоятельное право на жилую площадь. Решение о приватизации каждый принимает сам, с учетом личных правовых и материальных последствий для каждого проживающего (необходимо нести повышенные расходы на содержание, платить налоги с собственности).
Для осуществления приватизации на законных основаниях, необходимо соблюдение принципа однократности приватизации жилья.
Принцип одноразовости бесплатной приватизации жилого помещения вытекает из более общего принципа справедливости такой передачи жилых помещений гражданам, недопустимости ущемления кого-либо из них в реализации принадлежащего каждому гражданину субъективного права на приватизацию. Из общего принципа одноразовости приватизации законном сделано исключение для несовершеннолетних, сохраняющих право на однократную бесплатную приватизацию жилья после достижения ими совершеннолетия, это положение позволяет защитить права несовершеннолетних дает им возможность самим получит в собственность жилье при достижении возраста.
ГЛАВА II
ПОРЯДОК ПРИВАТИЗАЦИИ ЖИЛИЩНОГО ФОНДА
2.1. Порядок приватизации жилищного фонда
Как было сказано выше, в процессе приватизации жилого помещения участвуют две стороны. Субъектами приватизации жилых помещений являются, с одной стороны, наниматель и совместно проживающие с ним члены его семьи, с другой - органы местного самоуправления, а также организации, уполномоченные передавать жилые помещения в собственность граждан и производить юридическое оформление такой передачи.
Органами местного самоуправления являются выборные или иные органы местного самоуправления, которые осуществляют исполнительно-распорядительные функции: управляют муниципальным хозяйством, распоряжаются имуществом и объектами муниципальной собственности, разрабатывают бюджет и обеспечивают его исполнение, выполняют другие исполнительно-распорядительные полномочия.
В соответствии со ст. 6 Закона о приватизации жилья (в ред. от 20 мая 2002 г. № 55-ФЗ) передача жилых помещений в собственность граждан должна осуществляться:
- уполномоченными собственниками передаваемых жилых помещений органами государственной власти или местного самоуправления;
- государственными или муниципальными предприятиями, за которыми жилищный фонд закреплен на праве хозяйственного ведения;
- государственными или муниципальными учреждениями и казенными предприятиями, в оперативное управление которых передан жилищный фонд.
По закону право хозяйственного ведения принадлежит государственному или муниципальному унитарному предприятию, которое владеет, пользуется и распоряжается этим муниципальным фондом (или другим имуществом) в пределах, определенных законом. Право оперативного управления осуществляют учреждения, а также казенные предприятия в отношении закрепленного за ними имущества, включая жилые помещения, в пределах, установленных законом, в соответствии с целями их деятельности, заданиями собственника и назначением имущества.
В нормативных правовых актах субъектов Российской Федерации конкретизируется, какие органы и организации могут передавать жилье гражданам в порядке приватизации. В Приморском крае передачу в собственность граждан жилых помещений (квартир) осуществляют Комитеты по управлению муниципальной собственностью, которые оформляют документацию и заключают договоры о передаче жилья в собственность граждан.
Вопросы приватизации жилых помещений в домах государственного и муниципального жилищного фонда решаются соответствующими органами местного самоуправления и организациями (предприятиями, учреждениями) самостоятельно, без согласования с другими вышестоящими организациями.
Первоначально государство распространяло свое решение и на муниципальную собственность. Однако с принятием федерального закона «Об общих принципах организации местного самоуправления в Российской Федерации» от 12 августа 1995 г. указанные органы вправе самостоятельно решать судьбу своего имущества[22].
Более того, Конституция Российской Федерации (ст. 130 - 133) прямо
предоставляет органам местного самоуправления право решать самостоятельно вопросы местного значения, владения, пользования и распоряжения муниципальной собственностью (в том числе и муниципальным жилищным фондом). Вместе с тем следует учитывать, что на сегодняшний день основная часть нормативных актов, принятых органами местного самоуправления по поводу приватизации жилья, соответствуют
Закону «О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации».
В данной работе рассматриваются, в том числе и особенности приватизации, которые должны учитываться при государственной регистрации прав на жилые помещения.