В силу ст. 9, 13 Федерального закона от 21 июля 1997 г. № 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" к компетенции учреждений юстиции по государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним относятся проверка действительности поданных заявителем документов и наличия соответствующих прав у подготовившего документ лица или органа власти, правовая экспертиза и проверка законности сделки[23].
Так учреждение юстиции должно проверить принадлежность жилого помещения к объектам муниципальной или государственной собственности. Если жилищный фонд был передан с баланса приватизированного государственного предприятия в муниципальную собственность до 31 января 1998 г., то регистрация права государственной или муниципальной собственности не требуется. В этом случае права, возникшие до введения в действие Закона о регистрации, в соответствии с п. 1 ст. 6 данного Закона признаются юридически действительными.
Однако если жилое помещение поступило в муниципальную или государственную собственность после вступления в силу Закона о регистрации (31 января 1998 г.), то регистрация права собственности на приватизируемое помещение возможна только после регистрации возникновения права муниципальной или государственной собственности. Это касается и первичного способа приобретения права собственности, например, строительства нового дома, в котором часть квартир предназначается муниципалитету. По общему правилу право собственности на вновь созданное недвижимое имущество подлежит обязательной государственной регистрации и возникает с момента такой регистрации (п. 2 ст. 8, ст. 131, ст. 219 ГК РФ, ст. 4 Закона о регистрации). Без государственной регистрации возникновения права государственной и муниципальной собственности на квартиру, уполномоченные органы государственной власти или местного самоуправления не вправе распоряжаться недвижимостью не только путем безвозмездной передачи в порядке приватизации, но и путем предоставления по договорам социального найма. Проверка даты возникновения права муниципальной или государственной собственности осуществляется учреждением юстиции по дате постройки (ввода в эксплуатацию) жилого дома, указанной в документах технического учета (справках, выписках, технических паспортах БТИ).
В соответствии с общими положениями о праве собственности в учебнике “Гражданское право” собственность определяется как “... отношение лица к принадлежащей ему вещи как к своей, которое выражается во владении, пользовании и распоряжении ею, а также в устранении вмешательства всех третьих лиц в ту сферу хозяйственного господства, на которую простирается власть собственника”[24].
Гражданский Кодекс Российской Федерации в ст. 209 определил содержание права собственности такими категориями как владение, пользование и распоряжение своим имуществом.
Эти категории правомочий закреплены и в Законе “О приватизации жилищного фонда”: ст. 3 “ Граждане, ставшие собственниками жилых помещений, владеют, пользуются и распоряжаются ими по своему усмотрению…''.
По теории гражданского права классификация форм, видов и подвидов права собственности может осуществляться по самым различным основаниям.
Например общая собственность характеризуется тем, что принадлежит не
одному лицу, а двум или боле лицам и подразделяется на два вида: долевую
и совместную.
Жилое помещение в порядке приватизации во многих случаях передается гражданам в общую собственность, если в нем проживает несколько человек. Вопросы, касающиеся общей собственности, урегулированы гл. 16 ГК РФ. Согласно ст. 244 ГК РФ имущество может находиться в общей собственности с определением доли каждого в праве собственности (долевая собственность) или без определения таких долей (совместная собственность). Гражданский Кодекс РФ допускает образование совместной собственности лишь в двух случаях: у супругов и членов крестьянского (фермерского) хозяйства.
Общая совместная собственность отличается от общей долевой собственности тем, что в совместной собственности не выделены доли, приходящиеся каждому из собственников. Однако эти доли могут быть выделены в любое время по желанию любого из собственников - если выделение долей происходит по взаимному соглашению собственников, то это соглашение составляется в письменной форме и заверяется нотариусом, если согласие не достигнуто - через суд.
До 31 мая 2001 г. Закон о приватизации жилья содержал норму, позволяющую установить договором передачи как долевую собственность, так и совместную собственность лиц, участвующих в приватизации жилья. Данная норма о возможности установления совместной собственности договором, вступила в противоречие с нормами ГК РФ (п. 3 ст. 244), согласно которым совместная собственность возникает только в силу закола, поэтому с 1 января 1995 г. не должна была применяться. Между тем, на практике оформление приватизации квартир в совместную собственность проживающих в квартире лиц, продолжалось.
Федеральным законом от 15 мая 2001 г. № 54-ФЗ возможность выбора совместной или долевой собственности при приватизации жилья была исключена. Поскольку в соответствии с п. 3 ст. 244 ГК РФ договором может быть установлена только долевая собственность, образование совместной собственности на приватизированное жилье с 31 мая 2001 г. не допускается. Участвующие в приватизации супруги также не могут установить совместную собственность, поскольку полученное в порядке безвозмездной передачи жилье не является совместно нажитым имуществом. Определенная договором передачи доля в праве общей собственности является личным имуществом каждого супруга. Каждый из супругов может в дальнейшем самостоятельно распорядиться такой долей. При этом требуется не согласие другого супруга, как при распоряжении совместной собственностью (ст. 253 ГК РФ, 34, 35 Семейного кодекса РФ), а соблюдение преимущественного права покупки другого супруга и иных участников долевой собственности при возмездном отчуждении доли постороннему лицу (ст. 246, 250 ГК РФ).
Необходимо отметить, что "в общую собственность" не означает, что обязательно все члены семьи должны стать собственниками - часть членов семьи могут дать согласие на приватизацию и не участвовать в ней - собственниками могут стать некоторые, а не все члены семьи. В такой ситуации принцип одноразовости распространяется только на тех членов семьи, на имя которых оформлено право собственности, другие члены семьи сохраняют право на бесплатное приобретение в порядке приватизации впоследствии полученного жилого помещения[25].
Таким образом, после принятия ФЗ от 15.05.01 № 54-ФЗ приватизация жилого помещения возможна только в общую долевую собственность (за исключением, конечно, случаев, когда граждане принимают решение о передаче занимаемого жилого помещения в собственность одного лица), т. е. жилые помещения можно приватизировать одним из способов (ст. 2 Закона о приватизации жилищного фонда):
1) в общую долевую собственность
2) в собственность одного из совместно проживающих лиц, в том числе
несовершеннолетних.
Владение, пользование и распоряжение общей долевой собственностью производится по согласию всех ее участников (п. 17 Примерного положения о приватизации).
Граждане, ставшие собственниками жилых помещений, вправе: продавать, завещать, сдавать в аренду, совершать с ними иные сделки, не противоречащие Закону.
Доли могут быть неравными в зависимости от сложившегося порядка пользования жилыми помещениями в квартире — по ст. 54 Жилищного Кодекса РСФСР допускается неравное пользование жилыми помещениями в силу соглашения между всеми проживающими (например, один занимает большую комнату, другой — меньшую).
Если согласие на неравное пользование жилыми помещениями не было заранее достигнуто, пользование жилой площадью предполагается равным, а следовательно, и доли в общей собственности предполагаются равными.
Такая презумпция дает возможность участникам отношений собственности на жилое помещение не определять конкретно свои доли в праве на общее имущество, что будет означать их равенство, то есть разделение жилплощади по количеству участников.
На практике немало проблем приносят сделки, связанные с приватизированными квартирами, принадлежащими нескольким гражданам на праве общей собственности. Продажа одним из участников общей долевой собственности своей доли постороннему лицу возможна лишь при условии, если остальные сособственники откажутся от права преимущественной покупки.
Продавец доли общей собственности обязан известить в письменной форме остальных участников о намерении продать свою долю постороннему лицу с указанием цены и других условий. При продаже с нарушением права преимущественной покупки любой другой участник общей долевой собственности в течение трех месяцев имеет право требовать перевода на него прав и обязанностей покупателя, что означает обязанность уплаты им покупной цены и выполнения других условий сделки, заключенной отчуждателем.
Как показывает практика, при приватизации жилого помещения несколькими гражданами в общую долевую собственность доли каждого из них порой оказываются настолько незначительными, что их невозможно выделить из имеющихся в квартире помещений. В соответствии с п. 4 ст. 252 ГК РФ в случае, когда доля собственника незначительна, не может быть реально выделена и он не имеет существенного интереса в использовании общего имущества, суд может и при отсутствии согласия этого собственника выплатить ему компенсацию. С получением компенсации собственник утрачивает права на долю в общем имуществе.
Решением Партизанского горсуда удовлетворены требования Родькиной о прекращении права общей долевой собственности на дом путем выплаты сыну истца — собственнику 1/4 доли дома денежной компенсации исходя из инвентаризационной оценки дома на 1997 г. Между тем, 1/4 долю в общем имуществе нельзя признать незначительной. Не исследован судом вопрос о существенном интересе сторон в использовании дома. В суде ответчик указывал на то, что живет в доме постоянно, а у матери имеется квартира. Вопрос о том, обеспечен ли ответчик другим жильем, которым он постоянно пользуется, судом не выяснялся. Кроме того, определение размера компенсации исходя из инвентаризационной оценки имущества нельзя признать правильным. Доводы ответчика о том, что на присужденную ему сумму он лишен возможности приобрести другое жилье, заслуживают внимания. Данных о действительной либо рыночной стоимости дома в деле нет[26].