Государственная регистрация права собственности на недвижимость основана на принципе частной инициативы. Это означает, что только участники сделки с недвижимостью вправе инициировать процедуру государственной регистрации. Никакие иные субъекты не вправе выступать в качестве инициаторов государственной регистрации возникновения, изменения, перехода или прекращения прав на недвижимое имущество.
Так, по одному из дел, рассмотренных арбитражным судом, в связи с обращением взыскания на имущество должника, судебный пристав-исполнитель обращался к учреждению юстиции с требованием зарегистрировать переход к обществу права собственности на нежилое помещение, явившееся предметом договора купли-продажи, с целью проведения торгов по реализации указанного имущества. Однако это требование не было выполнено - учреждение юстиции отказало в государственной регистрации права собственности, мотивируя отказ тем, что судебный пристав-исполнитель не является стороной в договоре купли-продажи. Президиум ВАС РФ, рассматривая спор в порядке надзора, указал на то, что судебному приставу-исполнителю, осуществляющему мероприятия по подготовке и проведению торгов по реализации имущества должника в порядке обращения на него взыскания, не предоставлено права обращения в суд с указанным требованием. При таких условиях отказ учреждения юстиции в государственной регистрации перехода права собственности по требованию судебного пристава-исполнителя является законным и обоснованным[11].
В то же время при совершении договора купли-продажи жилого помещения, в отличие от договора продажи недвижимости, необходимо совершить два регистрационных действия: 1) зарегистрировать договор купли-продажи (п. 2 ст. 558 ГК РФ); 2) зарегистрировать переход права к покупателю (п. 1 ст. 551 ГК РФ).
То обстоятельство, что законодателем установлены различные правила о государственной регистрации договоров продажи недвижимости и договоров купли-продажи жилых помещений, вполне объяснимо. Требование о государственной регистрации договора купли-продажи жилого помещения обусловлено необходимостью исключения острейших конфликтов вследствие "двойных" продаж жилых помещений. Зарегистрированный договор купли-продажи в данном случае позволяет исключить заключение еще одного договора купли-продажи жилого помещения. Обосновывается это следующим образом. В соответствии с требованиями законодательства записи о государственной регистрации сделок с недвижимым имуществом и регистрационные записи о прекращении сделок заносятся в ЕГРП. Этот реестр должен содержать не противоречащие друг другу регистрационные записи о правах на недвижимое имущество, об обременениях этих прав и о сделках с этим имуществом. Наличие в ЕГРП записи о зарегистрированном договоре купли-продажи квартиры препятствует совершению записи о регистрации нового договора купли-продажи той же квартиры, заключенного тем же продавцом, до тех пор, пока регистрационная запись о более раннем договоре не будет погашена записью о прекращении упомянутого договора ввиду его расторжения, отказа от него одной из сторон или прекращения по другим основаниям[12].
В то же время договор купли-продажи недвижимости нежилого назначения не требует государственной регистрации. Гипотетически это допускает возможность того, что продавец, уже после отчуждения недвижимости, но до государственной регистрации перехода прав на проданный объект, заключит новый договор купли-продажи с иным покупателем. Возместив убытки, вызванные непередачей недвижимого имущества первоначальному покупателю, продавец может исполнить вторую сделку на более выгодных условиях. Конечно, такая возможность вносит некоторую неопределенность в коммерческий оборот, вместе с тем, стимулируя предпринимателей к более динамичному ведению бизнеса под личную ответственность.
Договор купли-продажи недвижимости нежилого назначения (здания, сооружения, нежилого помещения) не подлежит государственной регистрации даже в том случае, если стороны предусматривали условие о государственной регистрации договора в самом соглашении об отчуждении недвижимости.
ГЛАВА 3. СОДЕРЖАНИЕ ДОГОВОРА ПО ПРОДАЖЕ НЕДВИЖИМОСТИ
3.1. Права и обязанности сторон
Параграф 7 гл. 30 ГК РФ содержит немногочисленные нормы, регулирующие взаимоотношения сторон по договору продажи недвижимости. В основном эти нормы касаются условий передачи объекта недвижимости и оплаты по договору. Большинство норм, регламентирующих взаимоотношения сторон, сосредоточены в § 1 этой же главы, в общих положениях о купле-продаже.
По общему правилу, продавцом недвижимости может выступать собственник такого имущества. Впрочем, для того, чтобы заключить договор купли-продажи имущества, собственнику совсем не обязательно доказывать свое право на отчуждаемую вещь. Такое право предполагается в силу принципа добросовестности участников гражданского оборота. Предпосылкой этого правила являются потребности оборота, основывающегося на доверии в отношениях между его участниками. В свое время профессор Б.Б. Черепахин отмечал, что гражданский оборот, построенный на сплошной подозрительности покупателей, трудно себе представить[13]. Таким образом, общее правило заключается в том, что лицо, выступающее продавцом вещи, считается ее собственником[14].
Впрочем, применительно к продаже недвижимости довольно сложно представить иное. Было бы странным, если бы законодатель возложил на собственника обязанность доказывать свое право собственности на недвижимую вещь. В законодательстве имеются иные механизмы, при помощи которых уменьшаются или даже исключаются возможности злоупотреблений при отчуждении недвижимости. Имеется в виду система государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним, которая построена в соответствии с принципом публичной достоверности. Во всяком случае, приобретатель недвижимой вещи всегда может обратиться к сведениям о правах на недвижимость, содержащимся в ЕГРП, и в силу публичной достоверности последнего, основываясь на его сведениях, становится добросовестным покупателем недвижимости[15].
Продавцом недвижимости (в том числе коммерческой предназначенности) может быть как юридическое, так и физическое лицо (последнее при этом не должно обладать статусом предпринимателя без образования юридического лица). В соответствии с общим правилом продавец является собственником отчуждаемого имущества. Вместе с тем, действующее законодательство допускает, что в качестве продавца могут выступать и лица, не являющиеся собственниками отчуждаемого имущества. Такими лицами могут быть государственные унитарные предприятия, муниципальные унитарные предприятия, а также учреждения. Правила совершения сделок по отчуждению недвижимости несобственниками имеют некоторые особенности, связанные с ограничением возможности продавать недвижимость без согласия собственников (ст. 295, 297 ГК РФ) либо предусматривающие возможность отчуждать имущество, которое было приобретено за счет доходов, полученных от разрешенной уставом деятельности, и учтено на отдельном балансе (ст. 298 ГК РФ). Иногда в практике возникают случаи, когда собственник имущества унитарного предприятия оспаривает сделки, совершаемые этим предприятием, на том основании, что предприятие не заключило договор с собственником относительно пределов распоряжения таким недвижимым имуществом. Между тем правомочия государственного (муниципального) унитарного предприятия по владению, пользованию и распоряжению имуществом, закрепленным на праве хозяйственного ведения, предусмотрены ст. 294 и 295 ГК РФ и, как следствие, не могут ограничиваться договором, заключаемым таким унитарным предприятием с собственником. Поэтому отсутствие договора, заключенного между собственником и унитарным предприятием, не влияет на правомочия предприятия по распоряжению тем недвижимым имуществом, которое закреплено за ним на праве хозяйственного ведения[16].
Еще одно из ограничений несобственников в данном случае заключается в том, что отчуждение имущества не может противоречить целям деятельности соответствующего унитарного предприятия, обладающего таким имуществом на ограниченном вещном праве. Так, в соответствии с п. 3 ст. 18 Федерального закона "О государственных и муниципальных унитарных предприятиях", недвижимым имуществом государственное или муниципальное предприятие распоряжается только в пределах, не лишающих его возможности осуществлять деятельность, цели, предмет, виды которой определены уставом такого предприятия. Сделки, совершенные государственным или муниципальным предприятием с нарушением этого требования, являются ничтожными. Причем, как отмечается в юридической литературе, недействительность этой сделки вытекает из самого факта ее совершения (признания ее недействительной судом не требуется). Требование о применении последствий недействительности ничтожной сделки может быть предъявлено любым заинтересованным лицом, в частности, уполномоченным органом[17]. Таким образом, законодательство формулирует достаточно жесткую норму, ограничивающую права унитарных предприятий в возможности отчуждения недвижимого имущества. До принятия Закона об унитарных предприятиях подобный подход к оценке соответствующих сделок, совершаемых унитарными предприятиями, присутствовал в практике арбитражных судов.