2. Как и в любом договоре купли-продажи, предметом данного договора может быть лишь та недвижимость, которая обладает признаками оборотоспособности (ст. 129 ГК). Так, в соответствии с действующим законодательством среди природных ресурсов оборотоспособностью обладают лишь некоторые виды земельных участков.
3. Согласно п. 1 ст. 549 ГК предметом договора купли-продажи недвижимости может быть любое недвижимое имущество, указанное в п. 1 ст. 130 ГК, в том числе воздушные и морские суда, суда внутреннего плавания и космические объекты. По правилам о договоре продажи недвижимости должны отчуждаться и вновь построенные (созданные) воздушные и морские суда, суда внутреннего плавания и космические объекты после надлежащей государственной регистрации права собственности на них, ибо только в силу этого они могут приобрести статус недвижимого имущества как объекта права собственности.
4. Продавцом и покупателем по договору купли-продажи недвижимого имущества могут быть как юридические, так и физические лица. При этом следует иметь в виду, что уставом или специальными предписаниями закона на юридическое лицо могут налагаться ограничения на приобретение и отчуждение недвижимого имущества.
5. Договор продажи недвижимости должен быть заключен в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами. Несоблюдение установленной формы договора продажи недвижимости влечет его недействительность (ст. 550 ГК). Договор продажи недвижимости (за исключением договора купли-продажи жилых помещений) считается заключенным с момента подписания сторонами единого документа, в котором сформулированы все его существенные условия.
6. Исполнение договора купли-продажи недвижимости заключается в передаче продавцом покупателю проданной недвижимой вещи, а покупателем продавцу - предусмотренной договором денежной суммы. Кроме того, на покупателе лежит обязанность принять передаваемую ему недвижимую вещь.
7. Законодатель устанавливает особую процедуру вручения недвижимости. Продавец считается исполнившим свою обязанность по передаче недвижимой вещи после того, как она была вручена покупателю, и при условии, что обе стороны подписали соответствующий акт о передаче. Таким образом, подписание акта о передаче и является вручением, то есть подтверждает факт перехода имущества в обладание покупателю. С этого момента покупатель становится титульным владельцем недвижимого имущества, даже еще не являясь собственником (поскольку собственником он становится с момента государственной регистрации перехода права собственности).
8. При исполнении договора продажи недвижимости сторонами до того момента, пока будет зарегистрирован переход права собственности к покупателю, правовые отношения между третьими лицами и сторонами по договору не изменяются. Продавец продолжает оставаться собственником недвижимого имущества до момента государственной регистрации перехода прав к покупателю. Это означает, что он несет все риски, а также бремя содержания недвижимого имущества. Ему же принадлежат все доходы, приносимые недвижимым имуществом.
Нормативные акты
1. Конституция Российской Федерации от 12.12.1993 // Российская газета. №237. 1993. 25 декабря.
2. Гражданский кодекс Российской Федерации (Часть вторая) От 26.01.1996. № 14-ФЗ // Собрание Законодательства РФ. 1996. № 5. Ст. 410.
3. Федеральный закон от 21 декабря 2001 г. "О приватизации государственного и муниципального имущества"// Российская газета. 2002. 26 янв.
4. Федеральный закон от 21.07.1997 № 122-ФЗ (ред. от 30.12.2004) "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" // Собрание законодательства РФ. 1997. № 30. Ст. 3594.
Научная литература
5. Болтанова Е.С. Операции с недвижимостью. М., 2003.
6. Брагинский М.И. Договор продажи недвижимости//Бюллетень нотариальной практики. 2001. № 2.
7. Брагинский М.И., Витрянский В.В. Договорное право. М., 2004. Кн. 2.
8. Витрянский В.В. Договоры купли-продажи, мены, аренды. Расчеты: Комментарий части второй Гражданского кодекса Российской Федерации. М., 1996.
9. Гражданское право: Учебник. 4-е изд./Под ред. А.П. Сергеева, Ю.К. Толстого. М.: ТК Велби, 2003. Т. 2.
10. Ем В.С. Договор продажи недвижимости (научно-практический комментарий действующего законодательства // Законодательство. 2005. № 10.
11. Иоффе О.С. Обязательственное право. М., 1975.
12. Комментарий к Федеральному закону "О государственных и муниципальных унитарных предприятиях"/Под ред. М.Ю. Тихомирова. М., 2003.
13. Мартиросян С.В. Условия возникновения договорных отношений купли-продажи недвижимости: Автореф. дис... канд. юрид. наук. Пятигорск, 2003.
14. Покровский И.А. Основные проблемы гражданского права. М.: Статут, 1998.
15. Салихова М.А. Недвижимость как объект предпринимательских правоотношений: Автореф. дис... канд. юрид. наук. М., 2001.
16. Скворцов О.Ю. Сделки с недвижимостью в коммерческом обороте (учебно-практическое пособие). – М., 2006.
17. Скиба П.В. Особенности сделок купли-продажи недвижимости: Автореф. дис... канд. юрид. наук. М., 2001.
18. Скиба П. К вопросу о форме сделок купли-продажи недвижимости и последствиях ее несоблюдения//Бюллетень нотариальной практики. 2001. № 3.
19. Скловский К. Договор купли-продажи: Вещный эффект//Российская юстиция. 1998. № 10. С. 10.
20. Скловский К.И. Собственность в гражданском праве. М., 2004.
21. Слыщенков В.А. Купля-продажа недвижимости: Соотношение обязательственного и вещного элементов (Сравнительно-правовой анализ) // Ежегодник сравнительного правоведения. 2004. М., 2005.
22. Черепахин Б.Б. Юридическая природа и обоснование приобретения права собственности от неуправомоченного отчуждателя // Черепахин Б.Б. Труды по гражданскому праву. М., 2001.
[1] Федеральный закон от 21 декабря 2001 г. "О приватизации государственного и муниципального имущества" // Российская газета. 2002. 26 янв.
[2] Гражданское право: Учебник. 4-е изд./Под ред. А.П. Сергеева, Ю.К. Толстого. М.: ТК Велби, 2003. Т. 2. С. 104.
[3] Болтанова Е.С. Операции с недвижимостью. М., 2003. С. 113.
[4] Брагинский М.И., Витрянский В.В. Договорное право. М., 2004. Кн. 2. С. 196-197.
[5] Иоффе О.С. Обязательственное право. М., 1975. С. 211.
[6] Скворцов О.Ю. Сделки с недвижимостью в коммерческом обороте (учебно-практическое пособие). – М., 2006. С. 231.
[7] Скиба П.В. Особенности сделок купли-продажи недвижимости: Автореф. дис... канд. юрид. наук. М., 2001. С. 17.
[8] Скиба П. К вопросу о форме сделок купли-продажи недвижимости и последствиях ее несоблюдения//Бюллетень нотариальной практики. 2001. № 3. С. 6.
[9] Информационное письмо Президиума ВАС РФ от 16 февраля 2001 г. № 59. п. 9. "Обзор практики разрешения споров, связанных с применением Федерального закона "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним""//Вестник ВАС РФ. 2001. № 4. С. 5.
[10] Покровский И.А. Основные проблемы гражданского права. М.: Статут, 1998. С. 195.
[11] Постановление Президиума ВАС РФ от 7 сентября 2004 г. № 6518/04. // Вестник ВАС РФ. 2004. № 11. С. 21.
[12] Брагинский М.И. Договор продажи недвижимости//Бюллетень нотариальной практики. 2001. № 2. С. 10.
[13] Черепахин Б.Б. Юридическая природа и обоснование приобретения права собственности от неуправомоченного отчуждателя // Черепахин Б.Б. Труды по гражданскому праву. М., 2001. С. 244.
[14] Скловский К.И. Собственность в гражданском праве. М., 2004. С. 370.
[15] Витрянский В.В. Договоры купли-продажи, мены, аренды. Расчеты: Комментарий части второй Гражданского кодекса Российской Федерации. М., 1996. С. 54.
[16] Постановление Президиума ВАС РФ от 17 июня 2003 г. № 3217/03//Вестник ВАС РФ. 2003. № 12. С. 32-34.
[17] Комментарий к Федеральному закону "О государственных и муниципальных унитарных предприятиях"/Под ред. М.Ю. Тихомирова. М., 2003. С. 125
[18] Мартиросян С.В. Условия возникновения договорных отношений купли-продажи недвижимости: Автореф. дис... канд. юрид. наук. Пятигорск, 2003. С. 65.
[19] Постановление Президиума ВАС РФ от 14 января 1997 г. № 3522/96//Вестник ВАС РФ. 1997. № 4. С. 5.
[20] Ем В.С. Договор продажи недвижимости (научно-практический комментарий действующего законодательства // Законодательство. 2005. № 10. С. 4.
[21] Салихова М.А. Недвижимость как объект предпринимательских правоотношений: Автореф. дис... канд. юрид. наук. М., 2001. С. 57.
[22] Скловский К. Договор купли-продажи: Вещный эффект//Российская юстиция. 1998. № 10. С. 10.
[23] Василевская Л.Ю. Учение о вещных сделках по германскому праву. М., 2004. С. 12.
[24] Слыщенков В.А. Купля-продажа недвижимости: Соотношение обязательственного и вещного элементов (Сравнительно-правовой анализ) // Ежегодник сравнительного правоведения. 2004. М., 2005. С. 66.