Ряд норм, регулирующих земельное законодательство также содержится в ГК РФ. Так второй абзац п.2 ст. 6 ЗК РФ основывается на положениях гражданского законодательства. Как и иные вещи в гражданско-правовом смысле земельный участок может быть делимым и неделимым. В соответствии с ГК РФ неделимой признается вещь, раздел которой в натуре невозможен без изменения ее целевого назначения[5]. Все остальные вещи являются делимыми. Земельный кодекс уточняет признаки делимости вещи по отношению к земельному участку: участок является делимым, если он может быть разделен на части, каждая из которых после раздела образует самостоятельный земельный участок, разрешенное использование которого может осуществляться без перевода его в состав земель иной категории (за исключением случаев, установленных федеральными законами). Это имеет значение, в частности, для выдела доли в общей собственности на земельный участок: если данный участок является неделимым, сособственнику не может быть выделена причитающаяся ему часть участка в натуре, а выплачивается денежная компенсация. Информация о возможности или невозможности разделения земельного участка на несколько земельных участков, согласно ГрК РФ[6], может включаться в состав градостроительного плана земельного участка.
1.2 Виды и содержание прав на землю, предусмотренные законодательством
Как уже отмечалось, в России наряду с Земельным кодексом действует глава 17 Гражданского кодекса «Право собственности и другие вещные права на землю». Кроме того, в других разделах ГК также содержится ряд норм, которые применимы к регулированию земельных отношений. Гражданское законодательство устанавливает основания возникновения и прекращения права собственности, что с определенной корректировкой и детализацией воспроизводится и земельным законодательством. В гражданском законодательстве содержится детальное регулирование договорных отношений, которые применимы также к отношениям, объектом которых является земля.
Необходимо подчеркнуть, что Земельным кодексом регулируются имущественные отношения, объектом которых является земля, и прежде всего определяются основания возникновения и порядок осуществления права собственности и иных вещных прав, которые одновременно являются и предметом регулирования Гражданского кодекса. В одном из комментариев к ЗК справедливо говорится о том, что «к сожалению, общепринятого теоретичского подхода к разграничению норм гражданского и земельного законодательства в доктрине сегодня нет. Не случайно, обозначив сам принцип (то есть признав наличие проблемы), законодатель не определил его содержание»[7].
Земельный кодекс различает собственность на землю (ст. 15-19), постоянное (бессрочное) пользование земельными участками (ст. 20), пожизненное наследуемое владение земельными участками (ст. 21), аренду земельных участков (ст. 22), право ограниченного пользования чужим земельным участком (сервитут) (ст. 23), безвозмездное срочное пользование земельными участками (ст. 24).
В Гражданском кодексе (гл. 17) регулируются и иные вещные права: право собственности на землю (ст. 260-264), владение и пользование землей на праве постоянного (бессрочного) пользования (ст. 216, 269-270), владение и пользование землей на праве пожизненного наследуемого владения (ст. ст. 216, 265 - 267), в ст. ст. 274 - 277 говорится о праве ограниченного пользования чужим земельным участком (сервитуте).
Право собственности - это одно из основных вещных прав. Выступая в качестве объекта права собственности, земля приобретает особенные правовые черты: она становится «имуществом» или «вещью» - тем предметом гражданского, а теперь и земельного права, который отличают особые юридические признаки. Особенностью права собственности на землю в России является то, что виды прав на землю определены в законодательстве «по субъектам». Конституцией РФ установлено, что земля и другие природные ресурсы могут находиться в частной, государственной, муниципальной и иных формах собственности[8]. Таким образом, определен круг субъектов, обладающих правом собственности и имущество, а также установлено, что в зависимости от субъекта, обладающего правами на землю, устанавливается объем прав и обязанностей, составляющих содержание того или иного вида права собственности на землю. В соответствии с ГК РФ собственнику принадлежит право владения, пользования и распоряжения своим имуществом. Таким образом, владение, пользование и распоряжение - это неотъемлемые составляющие (или правомочия) одного права - права собственности. Основной смысл каждого из этих правомочий является общим для всех видов имущества, а значит, и для имущества земельного. Земельное законодательство ввело нормы, определяющие специфику реализации этих правомочий в земельных отношениях.
Правомочие владения дает возможность обладать землей на основании закона: т.е. числить ее и на балансе, определять земельный участок как часть своего хозяйства. Кроме того, собственник на основании этого права может требовать возврата земли из любого незаконного владения. Например, это может быть арендодатель, которому арендатор не возвращает земельный участок после истечения срока аренды.
С правомочием владения тесно связано другое правомочие - пользование. Пользование дает возможность извлекать из земли ее полезные свойства. И в отличие от иных видов имущества, возможные варианты, использования которых определяют сами собственники, пользование земельным участком, точнее сказать, виды пользования перечислены земельным законодательством. Существует и еще одно условие при использовании земельного участка, находящегося в собственности. Дело в том, что собственник может использовать землю так, как посчитает нужным, но в рамках целевого назначения земельного участка. Самовольно собственник земли изменить целевое назначение использования не имеет права.
Правомочие распоряжения проявляется в том, что собственник по своему усмотрению может продать, подарить, обменять, завещать, сдать в аренду, заложить земельный участок, т.е. на основании и в порядке, предусмотренном законом, определить его судьбу.
С введением в действие ЗК РФ в постоянное (бессрочное) пользование земельные участки предоставляются только государственным и муниципальным учреждениям, федеральным казенным предприятиям, а также органам местного самоуправления. Все остальные юридические лица, владеющие участками на указанном титуле, обязаны по своему усмотрению или переоформить свое право аренды, или приобрести участки в собственность. В соответствии ФЗ «О введении в действие ЗК РФ» юридические лица обязаны переоформить право постоянного (бессрочного) пользования земельными участками на право аренды земельных участков или приобрести земельные участки в собственность, религиозные организации, кроме того - переоформить на право безвозмездного срочного пользования по своему желанию до 1 января 2010 года[9]. С 1 января 2011 года Кодекс Российской Федерации об административных правонарушениях будет дополнен статьей 7.34, устанавливающей ответственность за нарушение сроков и порядка переоформления права постоянного (бессрочного) пользования земельными участками на право аренды земельных участков или сроков и порядка приобретения земельных участков в собственность[10].
Гражданам земельные участки после введения в действие ЗК в постоянное (бессрочное) пользование не предоставляются. Право постоянного (бессрочного) пользования находящимися в государственной или муниципальной собственности земельными участками, возникшее у граждан или юридических лиц до введения в действие Земельного Кодекса РФ сохраняется. Граждане или юридические лица, обладающие земельными участками на праве постоянного (бессрочного) пользования, не вправе распоряжаться этими земельными участками. В случае реорганизации юридического лица принадлежащее ему право постоянного пользования имуществом переходит в порядке правопреемства. Также граждане, обладающие земельными участками на праве постоянного (бессрочного) пользования в первоначальной редакции Кодекса имели право приобрести земельные участки в собственность до 01.09.2006 г., однако далее были внесены изменения и сейчас оформление в собственность граждан земельных участков, ранее предоставленных им в постоянное (бессрочное) пользование, пожизненное наследуемое владение, в установленных земельным законодательством случаях сроком не ограничивается. (п. 3 ст. 3 «О введении в действие ЗК РФ» № 137-ФЗ от 25.10.2001 г.)
Согласно Закону о введении в действие ЗК РФ не допускается внесение права постоянного (бессрочного) пользования земельными участками в уставные (складочные) капиталы коммерческих организаций (ст. 6).
Лицо, которому земельный участок предоставлен в постоянное пользование, вправе передать этот участок в аренду или безвозмездное срочное пользование только с согласия собственника участка (ст. 270 ГК). Таким образом, если ГК допускает ограниченное распоряжение земельными участками (например, возможность передачи их в аренду), то Земельный кодекс (ст. 268) полностью исключает какое-бы то ни было распоряжение такими участками.
Что же касается пожизненного наследуемого владения земельными участками, то право пожизненного наследуемого владения земельным участком, находящимся в государственной или муниципальной собственности, приобретенное гражданином до введения в действие Земельного кодекса, сохраняется. Предоставление земельных участков гражданам на праве пожизненного наследуемого владения после введения в действие Кодекса не допускается. Согласно Земельному кодексу распоряжение земельным участком, находящимся на праве пожизненного наследуемого владения, не допускается, за исключением перехода прав на земельный участок по наследству. Государственная регистрация перехода права пожизненного наследуемого владения земельным участком по наследству проводится на основании свидетельства о праве на наследство (ст. 21 ЗК).