Существование типовых договоров оправдывается тем, что никакого детального согласования условий подобных договоров, особенно социального найма, между его сторонами не происходит. Более того, договор социального найма зачастую письменно не оформляется. В этом смысле данный договор близок к договору присоединения (ст.428 ГК РФ), хотя формально находится скорее под юрисдикцией ст. 427 ГК РФ "Примерные условия договора". Относительно коммерческого найма необходимо отметить, что утверждаемый Правительством Типовой договор может применяться лишь при соответствующем на то желании, в первую очередь, собственника жилья.
Однако, нормы Гражданского кодекса, а именно ст. 674 ГК РФ, закрепляет, что договор найма жилого помещения, как и договор социального найма, заключается письменно. Никаких других требований к форме закон не содержит. Таким образом, приведенная норма устанавливает допускаемое законом исключение из предусмотренного ст. 609 Гражданского кодекса правила об обязательной государственной регистрации аренды недвижимости.
Письменный договор найма жилого помещения является единственным документом, дающим нанимателю право на вселение и пользование жилым помещением. В договоре социального найма жилой площади право нанимателя основывается на административном акте (решении о предоставлении жилого помещения) и выданном на его основании ордере, который является единственным документом для вселения (ст. 47 ЖК). На основании ордера заключается договор социального найма жилого помещения, в соответствии с которым осуществляется пользование этим помещением (ст. 50, 51 ЖК).
Таким образом, оба обязательства возникают из соглашения сторон (договора), однако договор социального найма отягощен административным актом - ордером, который, в свою очередь, является основанием заключения самого договора. Вместе ордер и договор образуют сложный юридический состав - только при наличии обоих документов можно говорить о возникновении "социального" жилищного правоотношения. 1
Возмездность договора предполагает наличие платы за пользование жилым помещением. Она определяется исполнительным органом власти субъекта Федерации. Плата за коммунальные услуги характеризует возмездность уже другого рода обязательства - оказание услуг. Правда, нередко обе разновидности платы обозначаются вместе как "платеж за жилищные услуги", или "квартирная плата". Понятие "коммунальные услуги" включают в себя: холодное и горячее водоснабжение; теплоснабжение, электроснабжение, газоснабжение, канализацию. Иные услуги (телефон, радио, обслуживание телеантенны) не носят характер коммунальных. В то же самое время следует отметить некорректность характеристики энергоснабжения (электро-, газо-, тепло- и т.д.) как предоставления услуг.
Постановлением Правительства РФ № 887 "О совершенствовании системы оплаты жилья и коммунальных услуг и мерах по социальной защите населения в структуру платежей граждан включена такие виды платы как:
- плата за содержание и текущий ремонт жилищного фонда;
- плата за капитальный ремонт жилищного фонда;
- плата за наем жилья.
Такой вид платежа, как содержание и ремонт жилищного фонда, впервые был закреплен в постановление Правительства РФ № 707. И тогда в структуре платежей населения за жилье появился третий платеж - за содержание и ремонт мест общего пользования в жилых зданиях, иначе говоря, плата за услуги по техническому обслуживанию.
Эта позиция по выделению платежа за содержание и ремонт мест общего пользования была в дальнейшем проведена в постановлении Правительства РФ "О федеральных стандартах перехода на новую систему оплаты жилья и коммунальных услуг".1
Разграничение в структуре платежей за жилье необходимо по той причине, что могут возникать вопросы об оплате, а вернее о составе платы за жилище и ее размере в том случае, когда наниматель, допустим, фактически не проживает в занимаемом помещении. При документальном подтверждении факта и времени отсутствия граждан по месту постоянного проживания (регистрации) они освобождаются за соответствующий период от обязанности оплатить услуги за вывоз мусора, канализацию, газо- и водоснабжение.
В то же время интересы наймодателя не должны страдать от того, живет наниматель в данном помещении или нет. В этом случае невнесение платы за жилое помещение (платы за наем), которая предусмотрена договором найма жилого помещения, должно рассматриваться как нарушение договорного обязательства, что может повлечь расторжение данного договора. При этом необходимо учитывать, что данные нормы, в основном, рассчитаны на коммерческий наем и применяться к социальному найму могут лишь с учетом жилищного законодательства, так как в перечне применяемых к социальному найму статей ГК (п.3 ст.672 ГК РФ) нет ст.ст. 687 ГК и 688 ГК, регулирующих вопросы расторжения договора найма. При коммерческом найме помещений и размер оплаты, и ответственность за невнесение или нарушение сроков внесения платы должны устанавливаться соглашением сторон.
Таким образом, общим правилом для обоих видов найма является то, что взыскание неустойки является мерой гражданско-правовой ответственности, которая может быть применена к гражданину лишь при наличии его вины (п.2 ст.330, пп.1 и 2 ст.401 ГК РФ). В гражданском праве, как известно, действует, за отдельными исключениями, презумпция вины. Иначе говоря наниматель считается виновным, пока не докажет отсутствия своей вины в происшедшем. В качестве примера невиновного нарушения своих обязанностей нанимателем ряд ученых считают задержку или невыплату заработной платы, являющейся единственным источником существования того или иного гражданина.
1.1.Стороны договора найма жилого помещения
Рассмотрим теперь субъектный состав договорных отношений. В них есть две стороны: кредитор и должник. В рассматриваемых обстоятельствах они именуются как наймодатель и наниматель. Учитывая двусторонний характер договора, любая из сторон договора найма жилья может быть как кредитором, так и должником в зависимости от ситуации.
Четкое определение фигуры наймодателя имеет значение не только при выявлении той организации, с которой наниматель состоит в обязательственных правоотношениях по договору найма жилого помещения, но и при выяснении, кто может выступать стороной в возможных судебных процессах по жилищным спорам.
По вопросу о том, кто является наймодателем, в юридической литературе и законодательстве нет единого мнения. Как следует из Жилищного кодекса, на стороне наймодателя при социальном найме выступает жилищно-эксплуатационная организация. Социальный наем в силу своей значимости в проведении жилищной политики характеризуется еще и тем, что для получения помещения по договору социального найма гражданин должен относиться также к категории лиц, нуждающихся в предоставлении жилого помещения из жилищного фонда социального назначения. В п.1 ст.671 дается легальное определение договора найма жилого помещения. Анализ этого определения позволяет указать на следующие важнейшие признаки.
Наймодателем выступают гражданин или юридические лица (как коммерческие, так и некоммерческие организации). Гражданин должен иметь на праве собственности любое количество жилых помещений. Гражданин систематически сдающий жилое помещение должен зарегистрироваться как индивидуальный предприниматель (ст.2 ГК, ст.11НК). Этим и отличается ст.671 ГК РФ от ст.51 ЖК, исходившей из того, что наймодателем могут выступать лишь государственные предприятия, учреждения, организации, жилищно-эксплуатационные организации, являющиеся подразделениями исполнительной власти.
Таким образом, собственники - это граждане, юридические лица, Российская Федерация, ее субъекты, муниципальные образования. Собственник может управомочить других лиц представлять их интересы при заключении договора найма жилого помещения. От имени Российской Федерации, ее субъектов, муниципальных образований в качестве наймодателей выступают госорганы и органы местного самоуправления, чаще всего жилищно-эксплуатационные органы.
Нанимателем может быть только гражданин. Если речь идет о юридическом лице, то они могут лишь арендовать жилое помещение по договору аренды, а не выступать нанимателем в договоре найма жилого помещения.[1]
В п.2 ст.677 ГК РФ установлено, что по общему правилу наряду с нанимателем в договоре найма жилого помещения должны быть указаны лица постоянно с ним проживающие, к которым относятся: супруг (супруга), дети (в том числе усыновленные), родители супругов, прабабушка, прадед, внуки, братья, сестры; иные родственники; бывшие члены семьи (бывший супруг, супруга, если они продолжают проживать в жилом помещении; любые другие лица, хотя и не состоящие в родственных отношениях с нанимателем, но фактически постоянно проживающие с ним на данной площади. О том, кто считается постоянно проживающим вместе с нанимателем, следует судить исходя из факта регистрации гражданина по месту жительства. Граждане, постоянно проживающие совместно с нанимателем, в частности, вправе: пользоваться жилым помещением по прямому назначению, хранить в жилом помещении свои вещи, предметы личного обихода; пользоваться электро, сантехническим и другим оборудованием.
Отношения между нанимателем и упомянутыми лицами регулируются соответственно нормами Семейного кодекса РФ, Жилищного кодекса РФ, Основ жилищной политики. Учитывая, что стороной по договору найма является наниматель, именно на него ГК РФ возложил ответственность за соблюдение постоянно проживающими с ним лицами условий договора, а также правил пользования жилым помещением, придомовой территорией, общим имуществом многоквартирного дома. При этом нужно учесть, что наниматель отвечает за действия упомянутых лиц, носящих неправомерный характер и нарушающих условия договора найма.