Разновидностью договора найма жилого помещения является договор найма жилого помещения в государственном и муниципальном жилищном фонде социального использования. Наймодателем в данном случае выступают соответствующие подразделения госорганов и органов местного самоуправления, а также государственные и муниципальные предприятия, учреждения. Нанимателями являются только граждане, принятые в установленном порядке на учет (включенные в очередь) для предоставления им жилого помещения. Порядок такого учета определяют субъекты РФ. Сообразуясь с закрепленными в Конституции РФ и ГК РФ (ст.212) формами собственности, в качестве субъекта права собственности (собственника) может выступать гражданин, юридическое лицо и публично-правовое образование. О последнем субъекте речь шла в рамках договора социального найма. В договоре коммерческого найма, как правило, встречается другой тип собственника - частный.
1.2.Объект договора найма жилого помещения
Объектом договора найма жилого помещения может быть изолированное жилое помещение, пригодное для постоянного проживания (квартира, жилой дом, часть квартиры или жилого дома) ст.673 ГК РФ1
Из данной статьи следует, что объектом договора найма жилого помещения может быть отдельная квартира или ее часть, если квартира коммунальная. В этом случае жилое помещение должно быть изолированным. Не может предметом найма часть комнаты, смежная комната, подсобные помещения. Кроме того объектом найма может служить жилой дом состоящий как из одной так из нескольких квартир. В случае если предоставляется часть дома, то должны быть соблюдены требования об изолированном помещении.
Соответствие жилого помещения определенным санитарным и техническим требованиям - необходимое условие, обеспечивающее нормальное проживание, нормальную жизнедеятельность. Жилище должно обеспечивать поддержание надлежащей температуры окружающей среды, иметь чистый воздух, должно обладать определенной звуконепроницаемостью, иметь надлежащее естественное освещение, быть безопасным в противопожарном отношении. К элементам благоустройства относятся: водопровод, электрическое освещение, ванная комната, подсобные помещения.
В отличие от договора социального найма в отношении которого жилое помещение должно быть пригодным для проживания, благоустроенным применительно к условиям данного населенного пункта и отвечать установленным санитарным и техническим требованиям, законодательство о коммерческом найме предусматривает в качестве основного требования то, что жилое помещение должно быть пригодным для постоянного проживания.
Определение «пригодности» имеет немаловажное значение, так в соответствии с ГК, наймодатель обязан передать нанимателю свободное жилое помещение в состоянии, пригодном для проживания. Если в переданном нанимателю жилом помещении, в том числе в общем имуществе многоквартирного дома, обнаружатся недостатки, полностью или частично препятствующие пользованию жилым помещением, наниматель в силу ст. 612 ГК вправе по своему выбору потребовать от наймодателя либо безвозмездного устранения недостатков, либо соразмерного уменьшения арендной платы, либо возмещения своих расходов на устранение недостатков; непосредственно удержать сумму понесенных им расходов на устранение недостатков из арендной платы, предварительно уведомив об этом наймодателя, либо досрочно расторгнуть договор. Кроме этого наниматель вправе потребовать возмещения убытков, не покрытых удержанием из арендной платы.
Пригодность жилого помещения для проживания определяется в порядке, предусмотренном жилищным законодательством, т.е. помещение должно быть включено в состав жилых помещений, соответствовать требованиям строительных норм, противопожарных нормативов, санитарным и техническим требованиям. Кроме жилого помещения наниматели вправе пользоваться таким имуществом как балкон, вестибюль, веранда, тамбур, технический этаж.
Причиной существования родового обязательства (найма) без обособления его видовых особенностей (социальный и коммерческий) выступал не в последнюю очередь единый предмет обязательства - жилое помещение. Выделяются три критерия при определении помещений в качестве предмета договора найма. Во-первых, это удовлетворение помещения ряду требований (санитарным, техническим и т.д.), т.е. «пригодность помещения для проживания». Во-вторых, «целевое назначение постоянное проживание в нем физических лиц» и, в-третьих, «изолированность помещения»
В связи с тем, что в последнее время широкое распространение приобрело строительство загородных домов, встает вопрос о целесообразности признания их жилыми. Эти коттеджи вполне отвечают приведенным выше критериям. Поэтому возможно выделение четвертого критерия – «наличия решения органа местного самоуправления о признании строения жилым».
Обязательное требование к помещению как предмету найма: жилое помещение должно быть свободно от любых обязательств. Предъявляемые к помещению различного рода технические и ряд других требований тесным образом связаны с возможностью постоянного в нем проживания. Только соответствующий уровень пригодности, то есть соблюдение тех или иных нормативов, отличает жилое помещение от нежилого.
Жилые помещения предоставляются гражданам в пределах нормы жилой площади, за исключением случаев предусмотренных законодательством РФ. Норма жилой площади имеет юридическое значение: при исчислении платы за жилое помещение; при реализации права нанимателя на предоставление ему жилого помещения меньшего размера взамен занимаемому; при предоставлении нанимателю другого помещения в связи с капитальным ремонтом. Социальная норма площади жилья – это размер площади жилья, приходящейся на одного человека, в пределах которой осуществляется предоставление компенсаций при оплате жилья и коммунальных услуг.1
В принятых субъектами Российской Федерации нормативных актах, посвященных социальной норме площади жилья, устанавливается, как правило, размер не жилой, а полезной, т.е. общей площади жилого помещения на одного человека. Социальная норма предоставления жилого помещения по договору социального найма составляет 18 кв.м. общей площади на одного человека. В зависимости от конструктивных особенностей предоставляемого жилья допускается предоставление жилой площади свыше социальной нормы: на семью из одного человека - до 33 кв.м общей площади; на семью из двух человек - до 42 кв.м общей площади.1 Статья 39 ЖК РФ закрепляет право граждан на дополнительную жилую площадь.
Отдельным категориям граждан сверх нормы жилой площади предоставляется дополнительная жилая площадь в виде комнаты или в размере 10 кв.м. Гражданам, страдающим тяжелыми формами некоторых хронических заболеваний, а также гражданам, которым эта площадь необходима по условиям и характеру выполняемой работы , размер дополнительной площади может быть увеличен до 20 кв.м. Порядок и условия предоставления дополнительной жилой площади и перечень категорий граждан, имеющих право на ее получение, устанавливаются законодательством.
1.3.Форма договора найма жилого помещения
Согласно ст.674 ГК РФ договор найма жилого помещения заключается в письменной форме. Такой договор не требует нотариального удостоверения. С другой стороны, несоблюдение простой письменной формы договора найма жилого помещения не влечет ее недействительности, поскольку согласно закону такие последствия наступают в случаях, прямо указанных в законе или в соглашении сторон. Однако несоблюдение простой письменной формы сделки лишает стороны права в случае спора ссылаться в подтверждение сделки и ее условий на свидетельские показания, но не лишает их права приводить письменные и другие доказательства (ст.162 ГК РФ).
В отличие от договора социального найма, который является бессрочным, договор коммерческого найма жилого помещения заключается на определенный срок. Договор коммерческого найма жилого помещения заключается на срок, не превышающий пяти лет (ст.683 ГК РФ). Таким образом, стороны договора коммерческого найма могут договариваться о сроке найма по своему усмотрению на срок, не превышающий пяти лет.
Пункт 2 ст.683 ГК РФ среди договоров найма жилого помещения выделяет договоры найма, заключенные на срок до одного года (краткосрочный наем). К такому договору не применяются правила, регламентирующие взаимоотношения нанимателя и постоянно проживающих вместе с ним граждан (п.2 ст.677 ГК РФ), вселение временных жильцов и поднанимателей, порядок замены нанимателя в договоре найма, право нанимателя на заключение договора на новый срок и другие нормы ГК РФ, если договором найма стороны не предусмотрели иное. По истечении договора найма жилого помещения наниматель имеет преимущественное право на заключение договора найма жилого помещения на новый срок. 1
Не позднее, чем за три месяца до истечения срока договора найма жилого помещения наймодатель должен предложить нанимателю заключить договор на тех же или иных условиях, либо предупредить нанимателя об отказе от продления договора в связи с решением не сдавать в течение не менее одного года жилое помещение в наем. Если наймодатель не выполнил этой обязанности, а наниматель не отказался от продления договора, договор считается продленным на тех же условиях и на тот же срок. При согласовании условий договора найма наниматель не вправе требовать увеличения числа лиц, постоянно с ним проживающих по договору найма жилого помещения.