Содержание
1. История титульного страхования 3
2. Титульное страхование в России 4
3. Основные препятствия для развития титульного страхования в России 6
4. Российское законодательство о недействительных сделках 7
5. Российское законодательство о добросовестном приобретателе и об истребовании имущества из чужого незаконного владения (виндикации) 8
6. Как приобретателю недвижимости защитить свои интересы? 9
1. История титульного страхования
Рынок недвижимости во все времена был связан с высокими рисками. Речь идет, в первую очередь, о рисках утраты права собственности на приобретенную недвижимость.
Когда-то давно достаточно надежной гарантией при заключении сделки с недвижимостью считалось честное слово продавца такой недвижимости о том, что принадлежащее ему имущество приобретено законно, свободно от долгов и иных притязаний третьих лиц. Часто такое «честное слово» давалось продавцом под присягой, что увеличивало уверенность покупателя.
В XIX веке по мере развития рынка недвижимости, когда многие совершенные сделки оспаривались по причине обмана о законности приобретенного имущества, участники рынка все больше стали верить не словам, а специальным документам о недвижимости. В этот период нормальной практикой становится исследование «истории титула», то есть проверка документов по ранее совершенным с имуществом сделкам.
Исследованием «истории титула» стали заниматься, помимо чиновников, архивариусы, нотариусы, судьи и просто авторитетные владельцы недвижимости, в первую очередь, земли. Первоначально их работа состояла в изучении различных архивных документов о недвижимости (поземельные книги, реестры и т.д.) и предоставлении из них интересующей информации. На рынке недвижимости появился особого вида спрос - на информацию о предшествующих сделках. Позднее многие из этих лиц стали помимо просто предоставления информации об истории недвижимости выражать свои собственные мнения и суждения о «чистоте» титула прежних владельцев недвижимости, а также осуществлять подготовку проведения самих сделок с недвижимостью.
Со временем исследованием «истории титула» и сопровождением сделок занялись профессиональные юристы, которые имели собственное мнение, основанное на толковании законов. Все чаще перед заключением сделки юристы стали составлять так называемые «рефераты титула», то есть излагать в письменном виде историю конкретного объекта недвижимости со своими суждениями и выводами о ее законности. Впоследствии составление «рефератов титула» стало массовым явлением и практически все приобретатели недвижимости перед заключением сделок стали прибегать к этой услуге. Сопровождение сделок с недвижимостью стало самостоятельной профессией.
В 20-е годы XX века во всем мире, особенно в США, наблюдался настоящий бум, связанный с рынком недвижимости. Тогда резко возросло количество совершаемых сделок и, как результат – количество ошибок при составлении соответствующих «рефератов титула». Многие по причине мошенничества стали лишаться недвижимости и целых состояний. Стало понятно, что по большому счету никто не может со стопроцентной точностью гарантировать «чистоту» титула и законность приобретения недвижимости. Также появились случаи мошенничества и среди тех, кто составлял рефераты титулов, то есть проверял законность приобретения недвижимости. Практика показала, что привлечь к ответственности таких людей почти невозможно.
Именно в этот период начинается серьезное становление титульного страхования. При этом первоначально страховые компании стали заниматься страхованием профессиональной ответственности тех, кто исследовал титул. Многие компании, занимавшиеся такими «исследованиями», стали создавать свои собственные мелкие страховые компании или становились представительствами крупных страховщиков. Но при этом они продолжали заниматься страхованием не собственно «титула», а ответственности тех, кто его проверяет.
Лишь позже на рынке появилось «титульное страхование», то есть страхование рисков утраты прав собственности. Страхованием титула все больше стали заниматься крупные страховые компании, появились специальные «страховые титульные компании». В этот период участники рынка окончательно утвердились во мнении, что перед принятием решения о страховании необходимо сначала изучить все ранее происходившие с имуществом сделки, оценить вероятность того, что у собственника имущества могут в будущем возникнуть какие-либо проблемы, связанные с тем, что ранее в «истории» недвижимости имели место нарушения законодательства.
Сегодня в мире титульное страхование очень распространено. Так, в США подавляющее большинство сделок с недвижимостью совершается только при условии страхования титула. Титульное страхование является надежным средством стабилизации всего рынка недвижимости и гарантией для его участников.
2. Титульное страхование в России
В России титульное страхование в настоящее время развито достаточно слабо. Можно сказать, что оно только начинает развиваться.
Считается, что в 90-е годы в России из-за неразберихи в законодательных актах и работе государственных структур страховать титул вообще не имело смысла, так как риски утраты права собственности были крайне высокими. Сегодня ситуация в целом изменяется к лучшему.
Следует отметить, что в современном российском законодательстве вообще отсутствует как таковое понятие «титульное страхование».
В широком смысле под титульным страхованием в России понимается страхование рисков утраты права собственности лица на принадлежащее ему недвижимое имущество. Данный вид страхования представляет собой защиту на случай, если приобретенный в собственность объект недвижимости будет истребован у владельца:
- в результате признания заключенной с имуществом сделки недействительной и применения судом последствий её недействительности в виде обязания возврата полученного по сделке имущества;
- в результате удовлетворения судом предъявленного к владельцу имущества виндикационного иска (иск об истребовании имущества из чужого незаконного владения).
В настоящее время для участников рынка недвижимого имущества проблема связанных с ним высоких рисков также является актуальной. По мнению многих профессиональных юристов, работающих в сфере недвижимости, фактически любую сделку можно признать недействительной в суде. Связано это с несовершенным законодательством и неэффективной работой государственных органов. Приобретатель имущества защищен от рисков его утраты крайне слабо, особенно, если в отношении недвижимости ранее уже было совершено несколько сделок.
Сегодня все больше страховых компаний предлагают застраховать титул, но при этом многие участники рынка недвижимости весьма приблизительно понимают суть такого страхования. Многие страховые компании при принятии решения о страховании не проверяют как таковой титул собственника недвижимости, то есть законность приобретения имущества и не исследуют «историю» объекта недвижимости, ограничиваясь часто только проверкой наличия у собственника свидетельства о государственной регистрации права и некоторых других доступных документов.
Действительно, в России с принятием Федерального Закона от 21.07.1997 г. «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» введена обязательная процедура регистрации прав и сделок с недвижимостью, при этом такая регистрация по сути является основанием и моментом возникновения у лица права на имущество. За регистрационными органами закреплена функция обязательной проверки законности совершения с недвижимым имуществом сделки. Только после проверки всех правоустанавливающих и иных документов регистратор прав принимает решение о регистрации соответствующего права или сделки и выдает свидетельство. Однако необходимо учитывать, что регистратор законодательно весьма ограничен в масштабе такой проверки. Кроме того, регистратор при проведении экспертизы в отношении недвижимости проверяет только «последнюю» проведенную с имуществом сделку, то есть ту, на основании которой он регистрирует право. Регистратор не наделен полномочиями по проверке предыдущих совершенных сделок и законности выдачи свидетельств о регистрации права предыдущим владельцам недвижимости.
Например, рассматривая поступившие ему на рассмотрение документы по купле-продаже недвижимости, регистратор вынужден презюмировать тот факт, что продавец владеет имуществом законно. Он не может проверить и оспорить законность выдачи ему свидетельства о регистрации - это может сделать только суд.
Необходимо также учитывать, что сегодня созданная система государственной регистрации прав на недвижимость находится только в стадии становления, порядок ее функционирования постоянно меняется, что влечет неразбериху и нестабильность (последнее крупное изменение произошло 1 января 2005 г., когда функции по регистрации прав переданы вновь созданной Федеральной регистрационной службе).
Реальность такова, что наличие у владельца недвижимости свидетельства о государственной регистрации права не является стопроцентной гарантией «чистоты» его титула, поэтому при принятии решения о страховании необходимо проверять всю цепочку произошедших с недвижимостью сделок, по крайней мере, за последние три года, когда сохраняется угроза предъявления владельцу недвижимости со стороны участников этой цепочки виндикационного иска (иск об истребовании имущества из чужого незаконного владения). Именно на основании детального юридического заключения (например, упоминавшихся выше «рефератов титула») страховой компанией должно приниматься решение о возможности и условиях страхования, при этом предпочтительно, чтобы такое заключение делалось профессиональными юристами, работающими в сфере недвижимости. Необходимо понимание того, что титульное страхование – это особый вид страхования, при реализации которого необходимы специальные знания в области недвижимости и детальный анализ истории каждого объекта недвижимости.