Земельный кадастр как инструмент регулирования социально-экономического развития города (стр. 10 из 21)

"Киевская" технология - предусматривает инвентаризацию земель по кадастровым кварталам. Достоинство этого подхода в том, что сразу увязываются площади земельных участков по территориальным образованиям и получается качественный баланс земель города по всем административно-территориальным образованиям[34].

2.3.3 Экономическая оценка городских земель

Важным этапом в инвентаризации земель и создании земельного кадастра является определение стоимости земельных участков. По нашему мнению в этом случае должна определяться именно рыночная стоимость, так как любому собственнику, в том числе и публичному, необходимо знать, сколько стоит его собственность на рынке, как дифференцировать налогообложение земельных участков с учетом их индивидуальных характеристик. Кроме того, определение рыночной стоимости земельных участков необходимо при отчуждении земельного участка на рынке, сдаче в аренду земельного участка и любом другом вовлечении земельного участка в сделку, так как Федеральный закон от 29.07.1998г. №135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" установил обязательность определения рыночной стоимости при вовлечении в сделку объектов, принадлежащих полностью или частично государству или муниципальному образованию.

Система программных мероприятий - разработка и совершенствование нормативно-методической базы, обеспечивающей реализацию государственной политики в области ведения государственного земельного кадастра и учета недвижимости, реформирование и регулирование земельных и имущественных отношений; создание автоматизированной системы ведения государственного земельного кадастра как единой системы государственного учета недвижимости, содержащей перечни объектов учета и данные о них и обеспечивающей возможность предоставления информации для ознакомления с ними широкой общественности; создание автоматизированных баз данных по государственному кадастровому учету земельных участков всех форм собственности и прочно связанных с ними объектов недвижимого имущества, подлежащих учету в Государственном регистре баз и банков данных; создание автоматизированной системы, обеспечивающей управление недвижимостью, реформирование и регулирование земельных и имущественных отношений; разграничение государственной собственности на землю на собственность Российской Федерации, собственность города Подольск и создание автоматизированных баз данных по учету земельных участков и прочно связанных с ними объектов недвижимости; подготовка и переподготовка кадров для обеспечения государственного кадастрового учета земель и иных объектов недвижимости, кадастровой оценки земель и управления недвижимостью на уровне Российской Федерации, области и муниципальных образований.

Для создания автоматизированной системы кадастра объектов недвижимости используются самые последние достижения в области информационных технологий.

Информация об объектах недвижимости поступает в систему в электронном виде, в том числе и о координатах объекта. Перед внесением сведений об объекте в единый кадастр объектов недвижимости, информация проходит тщательный контроль на корректность семантических и графических данных. При внесении в кадастр, сведения об объектах капитального строительства привязываются к сведениям о земельных участках, на которых они располагаются. Для связывания объектов используются их координаты.

Рис. 2.3 – Формирование данных в системе государственного кадастра объектов недвижимости

Результаты экономической оценки земель г.Москва приведены в Приложении 1.

3. Роль городского кадастра в социально-экономическом развитии города Москва

3.1 Роль земельного кадастра в формировании бюджета города Москва

По мнению московских специалистов, потенциал классической формулы - доход города в значительной степени определяет правильное использование недвижимости или ее базовый объем, так называемая полнота собираемости арендных платежей - в преддверии XXI столетия необходимо максимально активизировать.

Концепция управления муниципальной собственностью, в известном смысле, подводит итоги 5-летней работы в Москве. Именно в этот период и была сформирована тактика реализации существующей системы управления имущественно-земельным комплексом столицы. Новая концепция стратегически ориентирована на XXI век. Она базируется на детальном прогнозе тактики реализации управления в течение ближайших 5-7 лет. Соответственно, концепция не содержит каких-либо цифр. Ее задача - представить тенденции развития.

Если проанализировать суть документа и сравнить существовавшую практику работы, то принципиальную новизну концепции можно концентрированно представить следующим образом.

Во-первых, планируется существенное увеличение городских доходов от использования всего потенциала муниципальной собственности. Причем механизм его наращивания поступателен, что позволяет оперировать не цифровыми показателями, а в целом тенденцией.

Во-вторых, естественно, что город планирует развить принцип, уже работающий сегодня на получение эффективных доходов - "платежей" (заметим, что речь идет не только и не столько об их денежном эквиваленте). Нами просчитана формула перехода от продаж недвижимого имущества к увеличению удельного веса платежей от аренды земли. Сегодня мы достаточно активно осваиваем работу по получению доходов от продажи нашего имущества в собственность. В новом документе - а это принципиально - заложена система управления адресной продажей имущества города. Подобная "точечная" продажа обязывает к лучшей подготовке объектов, хотя и сейчас это уже есть, но именно здесь сокрыт значительный потенциал.

Каждый подобный объект нуждается в тщательной проработке, "очистке" от старых обязательств. Ведь любая "собственность" имеет свою историю и "владельцев". Сейчас по поручению Правительства готовится заседание специальной коллегии, которая раскроет механизм продажи муниципальных объектов в комплексе имущественно-земельных составляющих. Это не означает, что завтра же мы начнем продавать в городе собственность направо и налево, но предоставить право аренды земли потенциальным покупателям сейчас уже просто жизненно необходимо. Следовательно, и мы должны сопровождать предлагаемые нами объекты полным набором нормативно-правовых документов, которые существенно упростят процедуру их последующего оформления в собственность. Причем мы планируем распространить права потенциальных покупателей и на землю - выкуп права аренды. Даже рентные платежи за земельные участки для будущего владельца будут расписаны на перспективу.

Важнейшим элементом новой концепции станет позиция городской власти в системе управления имущественно-земельным комплексом столицы. Предполагается создание единого информационного пространства по управлению городским хозяйством на основе объединения баз данных различных городских ведомств, единая система учета собственности, увеличение поступления арендной платы за счет оформления единого договора аренды на имущество и земельный участок, сокращение сроков оформления документов. В этой связи мы работаем на увеличение государственной доли (как в процентном отношении, так и в абсолютном смысле) и поступлений от них в акционерных обществах. Тенденция к активизации государственных долей "в пакетах" уже ощутима, и уходящий год заканчивается с хорошим результатом. И хотя эхо финансово-экономического кризиса существенно снизило возможности, план прошлого года все же был выполнен. Но полученный результат не предел. И даже в условиях приостановленных платежей мы способны регулировать процесс поступлений.

Существенным приоритетом становится работа по совершенствованию системы менеджмента. Был пересмотрен состав наших представителей в акционерных обществах, проведена ротация кадров. Она показала, что есть люди, которые в угоду своим личным интересам нарушали профессиональную этику. Сейчас принято решение об увеличении численного корпуса наших представителей до 2 - 3 человек. Идея организации коллектива в значительный степени снижает риск "игры с городскими долями".

Еще одним потенциалом становится работа со структурой пакетов, акций и долей, принадлежащих городу Москве. Были проданы те портфели документов, которые для города не являются жизненно важными. И напротив, существенно увеличены свое присутствие в тех акционерных обществах, которые стратегически интересны для Москвы как субъекта Федерации.

Охрана земель (в соответстии с Земельным Кодексом) включает систему правовых, организационных, экономических и других мероприятий, направленных на: их рациональное использование, предотвращение необоснованных изьятий земель из сельскохозяйственного оборота, защиту от вредных воздействий, восстановление продуктивности земель, в том числе лесного фонда, воспроизводство и повышение плодородия почв.

В 2005 году Департаментом земельных ресурсов города Москвы обеспечено поступление в бюджет города Москвы земельных платежей в объеме 16593317000 руб., в том числе:

- доходы от арендной платы и платы за право на заключение договора аренды - 15329910000 руб.;

- земельный налог - 1263407000 руб.

Поступления от арендной платы за землю составили 10759457000 руб.

От продажи права на заключение договоров аренды земельных участков в городе Москве в бюджет города Москвы поступили средства в размере 4570453000 руб.

В 2005 году не было полностью завершено оформление земельных отношений с землепользователями, платившими земельный налог в 2004 году без надлежащего оформления прав на земельные участки.