Земельный кадастр как инструмент регулирования социально-экономического развития города (стр. 11 из 21)

Увеличился объем просроченной задолженности по арендной плате за землю. В 2005 году продолжены работы по межведомственной координации при формировании данных Реестра единых объектов недвижимости.

Завершена постановка на кадастровый учет земельных участков, занятых объектами улично-дорожной сети и городской социальной инфраструктуры.

В рамках работ по нормативному правовому обеспечению регулирования земельных отношений Департаментом земельных ресурсов города Москвы подготовлен и выпущен ряд нормативных правовых документов.

Закон города Москвы от 1 июня 2005 г. N 19 "О внесении изменений в Закон города Москвы от 24 ноября 2004 года N 74 "О земельном налоге" позволил перейти к исчислению земельного налога в виде фиксированного процента от кадастровой стоимости земли и оптимизировать перечень льготных категорий налогоплательщиков[35].

3.2 Развитие земельного рынка в Москве

В 2007 году по отношению к 2006 стоимость земельных участков Москвы и Подмосковья в различных районах возросла до 45%. В основном подорожание произошло в дальнем Подмосковье и на границах Московской области. Так, 2007 год был ознаменован тем, что начали осваивать земли примыкающие к Московской области: Калужской, Смоленской и Тверской. Как видно, земельный рынок Подмосковья фактически вышел за границы, обозначенные на карте области.

Рынок земли активно развивается по направлению на запад и юг, однако крайне медленно процесс идет на восток и север. Это объясняется плохо развитой инфраструктурой, в частности, одна из главных проблем - это дороги, и отсутствием в этом районе вакансий с достойной заработной платой (сравнительно с другими районами Подмосковья). Транспортная доступность играет значительную роль в инвестиционной привлекательности региона. Это можно увидеть на примере спроса на земельные участки и коттеджи по Симферопольскому, Новорижскому шоссе. В приобретении земли в этих районах Подмосковья заинтересованы как частные лица, так и компании-девелоперы. Достаточно низкая стоимость земельных участков на Каширском шоссе подогревает заинтересованность девелоперов. Несмотря на еще отсутствующий спрос со стороны покупателей, они уже начинают скупку земель, находя данное вложение капитала довольно выгодным.

Количество предложений о продаже земельных участков на Киевском и Калужском шоссе вот уже некоторое время находится на одном и том же уровне. Это объясняется тем, что Калужское направление - одно из наиболее застроенных направлений Подмосковья. Рынок же загородной недвижимости и земли на Киевском направлении является лидером в сравнении с другими регионами ближнего Подмосковья по росту цен и составляет 11% за 3 месяца; по другим регионам ближнего Подмосковья - до 7%, а по некоторым произошло даже снижение стоимости. Данное направление со стороны покупателей подвергается пристальному интересу, что и заставляет продавцов "придерживать" земельные участки до лучших времен.

Наиболее перспективным является дальнее Подмосковье: цены за второй квартал 2007 года выросли на 20%, особенно это касается западной части Подмосковья, от Ярославского шоссе и дальше.

В конце 2007 года прогнозируется дальнейшее повышение стоимости земельных участков, в частности, по Киевскому шоссе, в дальнем Подмосковье, а также Калужской, Смоленской и Тверской областях как соседних областей Подмосковья. К ним нужно отнести и районы, на территории которых находятся водохранилища и реки.

В настоящее время спрос на строящееся жилье превышает предложение. Однако развитие данного сектора недвижимости тормозится довольно высокими рисками ликвидности, в силу которых банки не стремятся кредитовать строящееся жилье. Гораздо охотнее они выдают ипотечные кредиты под уже готовую недвижимость. Сегодня банки лишь 15% от всех ипотечных кредитов выдают под строящееся жилье, остальные 85% - на покупку вторичного жилья. При покупке же готового жилья спросом больше всего пользуются недорогое жилье эконом-класса. Земельные участки, различные по стоимости, продаются разными объемами: более дорогую землю в подавляющем большинстве случаев покупают в размере 50 соток и более; более же дешевая земля покупается в основном участками до 15 соток.

Государственной Думой были внесены 06.06.2007 года поправки в Водный и Земельный Кодексы РФ, что, по сути, запрещает приобретение в собственность (приватизацию) земельных участков, граничащих с водой. Помимо этого Государственной Думой в середине 2007 года был принят закон о едином кадастре, предусматривающий создание единого реестра земельных участков и сооружений, что сократит сроки оформления недвижимости. В июле этого года Московской областной Думой была установлена максимально возможная стоимость межевания земельных участков. Данная услуга включает в себя определение границ участка и составление кадастрового плана. До вступления в силу закона стоимость межевания колебалась до 20000 рублей за участок. Согласно данному закону, отныне данная услуга ограничена планкой в 7000 рублей.

Также весной 2007 года Правительством были подготовлены поправки в Земельный Кодекс РФ, которые делают обязательным проведение аукционов под коммерческое строительство. Необходимость внесения поправок в принятый в 2005 году закон об аукционах под застройку была обусловлена тем, что закон зачастую интерпретировался региональными и местными властями как возможность других способов предоставления земельных участков под строительство.

В настоящее время законодательство в данной отрасли не отрегулировано до конца. Ведутся разграничения полномочий между местными и государственными органами власти[36].

3.3 Влияние кадастра на социальные процессы в городе

В соответствии с Уставом г.Москвы вопросы управления земельными ресурсами и земельных отношений в г. Москве находятся в компетенции Московской городской Думы и Московской городской администрации (рисунок 3.1).

Московская городская Дума, как орган представительной власти города, устанавливает порядок:

· использования, охраны, контроля за использованием и охраной земель;

· отчуждения земель и оформления прав собственности на земельные участки;

· предоставления земель в аренду;

· оформления прав на земельные участки;

· взимания земельных налогов и предоставления льгот по ним;

· штрафов и иных видов административной ответственности за нарушение земельного законодательства по вопросам, отнесенным к ведению города.

Рисунок 3.1 – Структура управления земельными ресурсами г.Москва

Городская Дума по представлению Мэра утверждает перечни и описания границ земельных участков на территории города, находящихся в федеральной собственности, и городской собственности, которые не могут быть переданы в собственность или аренду.

Исполнительный орган власти осуществляет землепользование исходя из целесообразности и необходимости использования земельного фонда в интересах устойчивого развития города с приоритетом охраны жизни и здоровья человека, обеспечения благоприятных экологических условий для его жизнедеятельности.

Функциональным органом городской администрации по обеспечению экономико-правового регулирования земельных отношений является Комитет землепользования.

К его основным задачам и функциям относятся:

· осуществление государственной политики в области земельных отношений и использования земельных ресурсов г.Москва;

· участие в разработке и обеспечение реализации городской земельной политики;

· управление и распоряжение земельными участками;

· представление интересов городской администрации в создаваемых специализированных предприятиях и организациях, осуществляющих гражданско-правовые сделки с земельными участками;

· координация деятельности городских и территориальных органов управления по совершенствованию системы землепользования;

· составление и ведение земельного кадастра города;

· разработка совместно с Москомземом, городской Думой и Правительством города методологии и критериев оценки городских земель, определение ставок арендной платы и других земельных платежей в соответствии с законом города Москва;

· рассмотрение по поручению Правительства города заявок на предоставление земельных участков и подготовка предложений в Комиссию по вопросам земельных отношений и градостроительства;

· подготовка и представление в Правительство на основании разработанной и утвержденной проектно-сметной документации материалов по предоставлению (изъятию) земельных участков под строительство, реконструкцию и реставрацию городских объектов с градостроительным правовым обоснованием;

· оформление разрешительной документации по предложениям отдела архитектуры на резервирование земельных участков для строительства (в том числе озеленения), реконструкции, реставрации городских объектов;

· оформление, выдача и хранение правоустанавливающих документов на землю на основании распорядительных актов городской администрации;

· контроль за использованием и охраной земель в соответствии с законодательством;

· привлечение физических и юридических лиц в установленном нормативными актами порядке к административной ответственности за нарушение земельного законодательства, наложение взысканий.

Кроме Комитета землепользования контроль за использованием и состоянием земель осуществляют: Центр Госсанэпиднадзора, Комитет природопользования, лесопарк, Инспекция государственного архитектурно-строительного контроля (ИГАСК), НПО “Радон”, Управление милиции по предупреждению экологических правонарушений (УМПЭП), Управления государственного контроля охраны и использования памятников истории и культуры, ГО ЧС г.Москва.