В субъектах Российской Федерации органы исполнительной власти утверждали результаты государственной кадастровой оценки земель этой категории в виде удельных показателей кадастровой стоимости земель промышленности и иного специального назначения (руб./кв.м) и (или) кадастровой стоимости каждого земельного участка (в рублях). При этом самые дорогие земельные участки промышленности вне населенных пунктов – это участки под объектами дорожного сервиса в полосах отвода автомобильных дорог (III группа). Средние удельные показатели кадастровой стоимости указанной группы земель промышленности и иного специального назначения распределились следующим образом: самые дорогие участки, стоимость которых составляет 1554,06 руб./кв.м, расположены в Московской области, а в Ярославской области самая низкая стоимость этих земель – 2,78 руб./кв.м.
Кроме того, в 2006 году специалистами Роснедвижимости совместно со специалистами Минэкономразвития России дорабатывался проект Методических указаний по государственной кадастровой оценке земель промышленности и иного специального назначения.
Необходимо отметить, что органы исполнительной власти некоторых регионов обеспокоены падением налоговой базы для земельных участков, отнесенных к четвертой группе использования в составе земель промышленности и иного специального назначения. При анализе причин полученных результатов следует принимать во внимание, что Методика государственной кадастровой оценки земель промышленности и иного специального назначения создавалась в строгом соответствии с нормативными правовыми актами Российской Федерации. Так, постановлением Правительства Российской Федерации от 8 апреля 2000 года № 316 установлено, что государственная кадастровая оценка земель иных категорий (земель промышленности и иного специального назначения, земель особо охраняемых территорий и объектов, земель водного фонда, земель запаса) осуществляется на основе капитализации расчетного рентного дохода или исходя из затрат, необходимых для воспроизводства и (или) сохранения и поддержания ценности их природного потенциала.
Методикой государственной кадастровой оценки земель промышленности и иного специального назначения, утвержденной приказом Росземкадастра (ныне – Роснедвижимость) от 20 марта 2003 года № П/49, определено, что земельные участки для разработки полезных ископаемых, для размещения воздушных линий электропередачи, для размещения железнодорожных путей, автомобильных дорог, для установления полос отвода железных и автомобильных дорог, для размещения нефтепроводов, газопроводов, иных трубопроводов, земельные участки для установления охранных зон с особыми условиями использования земельных участков, земельные участки искусственно созданных внутренних водных путей, береговой полосы оцениваются путем капитализации годового расчетного рентного дохода от земельных участков категории и (или) вида использования, граничащих с указанными земельными участками.
Такой подход к оценке обусловлен следующими условиями.
• Для земельных участков, предоставленных для разработки полезных ископаемых Законодательством Российской Федерации четко разделены два природных ресурса: земля и недра. Статья 1 Федерального закона «О государственном земельном кадастре» от 02.01.2000 г. № 28-ФЗ определяет земельный участок как «часть поверхности земли, границы которой описаны и удостоверены в установленном порядке уполномоченным государственным органом, а также все, что находится над и под поверхностью земельного участка, если иное не предусмотрено федеральными законами о недрах, об использовании воздушного пространства и иными федеральными законами». Законом Российской Федерации «О недрах» (преамбулой) установлено, что недра представляют собой «часть земной коры, расположенной ниже почвенного слоя».
Обладатель прав на земельный участок осуществляет владение и пользование или владение, пользование и распоряжение предоставленным ему земельным участком, но он не вправе осуществлять использование недр. Добыча же полезных ископаемых осуществляется только обладателем лицензии на пользование недрами, который во многих случаях не является обладателем прав на земельный участок.
Таким образом, обладатель прав на земельный участок использует земельный участок на условиях, определенных видом права, и получает земельную ренту, часть которой изымается в виде земельного налога. Доход в виде природной (горной) ренты принадлежит пользователю участка недр, и с этого дохода взимаются платежи за пользование недрами.
Определение кадастровой стоимости земельных участков, предоставленных для разработки полезных ископаемых, исходя из рентного дохода от земельных участков категории и (или) вида использования, граничащих с указанными земельными участками, позволяет исправить недостатки действующей системы налогообложения указанных земельных участков, при которой природная рента изымается дважды, в виде земельного налога и в виде платежей за пользование недрами.
• Для земельных участков, занятых линейными инфраструктурными объектами (дорогами, линиями электропередачи, трубопроводами) Земельные участки для линейных инфраструктурных объектов являются пространственным базисом, при этом в большинстве случаев указанные земельные участки одновременно используются для производства сельскохозяйственной и лесохозяйственной продукции. Следует понимать, что линейные инфраструктурные объекты не формируют доход самостоятельно и определение доли дохода, приходящегося на такой объект, а в последствии на земельный участок, занятый этим объектом, сопряжено с большим количеством расчетных операций и допущений при каждой из них. В конечном итоге значение кадастровой стоимости одного и того же земельного участка, определенное двумя разными оценщиками, может отличаться в десятки раз.
Исходя из рентного дохода от земельных участков категории и (или) вида использования, оценка земельных участков, занятых линейными инфраструктурными объектами, граничащих с указанными земельными участками, позволяет рассматривать доход от этих земельных участков как средства производства сельскохозяйственной и лесохозяйственной продукции.
Учитывая, что перевод земельных участков из состава земель сельскохозяйственного назначения и земель лесного фонда в состав земель промышленности в большинстве случаев обусловлен не только необходимостью размещения промышленных объектов, но и экономической целесообразностью, доход, получаемый от земельных участков в составе земель промышленности, не должен быть ниже, чем от земельных участков в составе земель сельскохозяйственного назначения и земель лесного фонда.
Учитывая изложенное, земельным налогом, основанным на кадастровой стоимости земельных участков, будет изыматься минимально возможная для изъятия часть земельной ренты, получаемой от земельных участков, занятых линейными инфраструктурными объектами.
Таким образом, решение проблемы снижения налоговой базы для земельных участков, отнесенных к четвертой группе использования в составе земель промышленности и иного специального назначения, возможно только на основе внесения соответствующих поправок в нормативную правовую базу.
Оценочные работы на территории Российской Федерации проводились в 2004–2005 гг. в соответствии с Методическими рекомендациями по государственной кадастровой оценке земель особо охраняемых территорий и объектов, утвержденными приказом Минэкономразвития России от 23.06.2005 г. № 138, а также Временной методикой государственной кадастровой оценки земель особо охраняемых территорий и объектов, утвержденной Росземкадастром 17.02.2004 г. В зависимости от применяемых методических подходов к определению кадастровой стоимости, виды использования земель в составе земель особо охраняемых территорий и объектов объединены в две группы.
Временная методика применялась для определения кадастровой стоимости земель первой группы, которая включает в себя земли особо охраняемых природных территорий (за исключением земель в составе земель лечебно-оздоровительных местностей и курортов), природоохранного назначения, пригородных зеленых зон, историко-культурного назначения, земельные участки, на которых находятся учебно-туристические тропы, трассы, особо ценные земли.
Методические рекомендации использовались для установления кадастровой стоимости земель второй группы, к которой отнесены земли рекреационного назначения (за исключением земель пригородных зеленых зон и земельных участков, на которых находятся учебно-туристические тропы и трассы), земли лечебно-оздоровительных местностей и курортов.
При этом в городах Москве и Санкт-Петербурге, а также в Томской области, Коми-Пермяцком, Корякском, Усть-Ордынском Бурятском и Ямало-Ненецком автономных округах оценка этих земель не проводилась по причине отсутствия объекта оценки.
К концу 2006 года работы по государственной кадастровой оценке земель особо охраняемых территорий и объектов полностью завершены в 80 субъектах Российской Федерации. Например, по средним удельным показателям кадастровой стоимости самая дорогая цена одного квадратного метра II группы этих земель установлена в Краснодарском крае и составляет 634,4 руб./кв.м, а самая низкая 1,49 руб./кв.м – в Республике Калмыкия. Средние удельные показатели кадастровой стоимости I группы земель особо охраняемых территорий и объектов распределились следующим образом: максимальная установлена в Приморском крае (15, 54 руб./кв.м), минимальная, менее одного рубля за квадратный метр в Свердловской области (0,04 руб.кв.м). При этом в Нижегородской области результаты оценочных работ не утверждены органом исполнительной власти региона.