Застройка является приоритетным направлением использования земель поселений. Поэтому ЗК РФ установлено, что земельные участки в городских и сельских поселениях могут быть изъяты, в том числе путем выкупа, для государственных или муниципальных нужд в целях застройки в соответствии с генеральными планами городских и сельских поселений, правилами землепользования и застройки. При предоставлении под застройку земельных участков из государственных или муниципальных земель условия предоставления каждого конкретного участка, его размер, ограничения отдельных видов использования участка указываются в решении о его предоставлении либо в договоре аренды данного участка. Конкретный размер предоставляемого под застройку участка будет зависеть от объема и вида предполагаемого строительства, от принятых в данном муниципальном образовании норм предоставления земельных участков для жилищного строительства, от наличия свободных земель и т.п. Осуществлять строительство можно при наличии разрешения на строительство, которое подтверждает соответствие проектной документации требованиям градостроительного плана земельного участка (ст. 51 ГрК).
Градостроительная документация о застройке территории города включает в себя проекты планировки территории, проекты межевания территорий и градостроительные планы земельных участков. Последний вид документации является новеллой Градостроительного кодекса 2004 г. Подготовка документов по планировке территории осуществляется на основании документов территориального планирования, правил землепользования и застройки в соответствии с требованиями технических регламентов, градостроительных регламентов с учетом границ территорий объектов культурного наследия и зон с особыми условиями использования территорий.
В целях установления границ земельных участков в городах для закрепления и передачи земельных участков в собственность, аренду, другие виды пользования юридическим и физическим лицам, а также в целях регистрации земельных участков Правительство РФ утвердило Положение о порядке установления границ землепользований в застройке городов и других поселений[14]. Его реализация должна привести к решению двух задач: установлению границ существующих объектов недвижимости и формированию новых объектов недвижимости в сложившейся застройке. Одним из правил установления границ земельных участков стало исключение из площади земельного участка территорий, занятых транспортными и инженерными коммуникациями, и территорий общественного пользования при межевании территории сложившейся застройки городов и других поселений. Для всех типов застройки в границы земельного участка включаются все объекты, входящие в состав недвижимого имущества, подъезды и проходы к ним, а также обеспечивается доступ ко всем объектам социальной, инженерно-транспортной инфраструктуры. Границы земельных участков устанавливаются по красным линиям, осям внутренних проездов, другим границам, предусмотренным градостроительной документацией. Разработка проекта межевания территории осуществляется по инициативе органов местного самоуправления или физических и юридических лиц - владельцев недвижимости, расположенной в границах квартала, микрорайона или другого элемента планировочной структуры. Проект межевания территорий - специальный вид градостроительной документации, при разработке которой применяются различные методы установления границ земельных участков в различных территориальных зонах. При этом соблюдается ряд принципов: границы существующих землепользований не подлежат изменению, за исключением случаев изъятия земель для государственных или муниципальных нужд либо при согласии землепользователя на изменение границ земельных участков; межеванию не подлежат территории, занятые транспортными и инженерными коммуникациями и сооружениями, а также земли общего пользования.
2. Город Москва как объект кадастровых работ
2.1 Краткая социально-экономическая характеристика города
Жилой фонд Москвы насчитывает сегодня порядка 190 миллионов квадратных метров жилых домов общей площади и крайне разнороден по своему составу. Примерно процентов 50 этого фонда составляют жилые дома, построенные после войны. Это достаточно новые жилые дома, которые тоже можно разделить по этапам домостроения в столице. Во-первых, начнем с так называемого "сталинского периода", который можно охарактеризовать добротными капитальными зданиями с кирпичными стенами, которые строились после войны и составляют опорную застройку таких проспектов, как Ленинский и Комсомольский. Эти дома возводились силами большого количества рабочих. И, конечно, темпы строительства таких домов не устраивали руководство страны. Поэтому в 1954 году правительство приняло постановление о переходе на индустриальные системы строительства жилых домов. В соответствии с ним предусматривалось перейти от старых типов зданий к строительству так называемого "панельного жилья", основу которого должны были составить пятиэтажные здания, которые вначале были разработаны как здания-общежития для рабочих, которые приезжали строить Москву. Но поскольку строить надо было много, надо было переселять людей из подвалов и строить быстро, на основе вот этой системы панельных пятиэтажек была разработана система уже жилых пятиэтажных зданий различных серий.
Эти дома претерпели существенную корректировку. Во-первых, дома-общежития - это дома коридорного типа с рядом комнат. Здесь же речь шла о том, чтобы каждому гражданину дать отдельную квартиру. Поэтому это уже была поквартирная система, в которой на лестничной клетке, как правило, располагались четыре квартиры, объединялись эти квартиры лестницей. Лифта в то время для таких зданий не предусматривалось. И высота этажа была выбрана таким образом, чтобы максимально сэкономить на строительных материалах.
В то время проводились различные эксперименты по отработке системы. Примерно в 60-х годах была предпринята подобная попытка для пятиэтажного фонда: строить дома так называемого "широкого шага". Известно, что шаг между несущими конструкциями панелей в пятиэтажке разный, но, как правило, он не превышает три метра. Так вот, в 60-е годы была предпринята попытка строить пятиэтажки с "широким шагом", где между несущими стенами было шесть метров. Это означало, что с разрастанием семьи, предположим, перегородку, которая не являлась капитальной и была выполнена из гипсобетона или чего-то подобного, можно было демонтировать и увеличить площадь комнат, которые вы имели в то время. Но эксперимент показал, что подобные конструкции "широкого шага" оказались ненадежны в эксплуатации, и от них потом отказались. Поэтому основные типы пятиэтажек, которые дошли до нашего времени и которые составляют сегодня примерно 36 миллионов квадратных метров жилья, основаны на двух конструктивных схемах. Одна схема, к которой относятся дома так называемых "сносимых серий", исчерпавшие свой и физический, и моральный ресурс, - это дома, в которых несущие стены расположены поперечно к оси дома и на них опираются перекрытия. Дело в том, что в то время было принято направление на максимальное снижение материалоемкости зданий. И панели были сконструированы таким образом, что представляли собой очень тонкие скорлупки, между которыми располагался утеплитель. Причем они были разработаны и для стен, и для перекрытий. И вот со временем, когда утеплитель, который в то время был достаточно несовершенным, претерпел просто физический износ и осел в панелях, их теплозащитные свойства, конечно, снизились, и данные панели уже перестали отвечать современным нормам. А сами эти тонкие "скорлупки", из которых были выполнены перекрытия, просто получили значительные деформации и прогибы. Как раз это и послужило основанием для того, чтобы поднять вопрос о сносе подобных зданий и строительстве на их месте современных 16-этажных и более зданий, которые и по планировке, и по конструкции, и по долговечности значительно превосходят старые типы зданий.
На тот период энергоносители в нашей стране были достаточно дешевыми. И поэтому экономили на строительных материалах, а не на тепле. Скажем, сопротивление теплопередаче наружных стен на тот период примерно составляло где-то 1,7 квадратного метра на градус Цельсия... А нынешние нормативы, которые были впервые разработаны в Москве в 1994 году, а потом уже были распространены и на другие регионы, предусматривают конкретно для московского региона сопротивление теплопередаче уже на уровне 3 квадратных метров на градус Цельсия, то есть почти в два раза выше, то есть большинство московских домов не соответствует действующему стандарту?
Направление так называемых "сносимых серий" - это всего лишь одна конструктивная система. Но ведь была же и другая. Это система тех же самых пяти-, а потом и девятиэтажных зданий с продольными несущими стенами. И эти продольные несущие стены просто в силу определения должны были нести все эти пять или девять этажей, поэтому они были сконструированы из других материалов, более прочных, это были в основном однослойные конструкции, на которые опирались перекрытия. И их толщина имела некоторый резерв, даже по сравнению с теми нормами, которые существовали тогда. Сегодня нормы изменились. Но, тем не менее, система продольных несущих стен, одновременно выполняющих теплоизолирующие функции, позволяет произвести так называемую "модернизацию" или "реконструкцию". То есть сегодня, сохраняя несущий остов зданий и эти стены, которые продолжают осуществлять несущие функции, можно, применив современные материалы, утеплить их, довести до требований современных нормативов, и такая работа уже проводится. В Москве за последние несколько лет две программы экспериментального утепления старого фонда были выполнены. Первая появилась пять лет назад. Было выпущено распоряжение правительства N 181, в котором были намечены 9 конкретных так называемых "пилотных" или "экспериментальных" зданий разных серий: и пятиэтажных, и девятиэтажных, и 16-этажных, не предназначенных к сносу, чтобы на них отработать технологию утепления стен.