Земельный кадастр как инструмент регулирования социально-экономического развития города (стр. 6 из 21)

Первый дом, который в соответствии с данной программой модернизировали по улице Хабаровской, был 9-этажным обычным панельным домом, он был реконструирован без отселения жильцов. В том случае для утепления наружных стен была применена современная система так называемого "вентилируемого фасада", который имеет фирменное название "Мармарок". Это плитки, которые крепятся на относе к существующей стене, и между ними располагаются современные виды утеплителя. Вот такой дом был модернезирован несколько лет назад.

Замеры, которые были проведены до и после модернизации по расходу тепла в данном доме, показали, что мы совершенно твердо имеем здесь экономию теплоэнерготехнических ресурсов. В частности по отоплению - в размере порядка 25-26 процентов, то есть одной трети.

Шумозащитные свойства также повышаются, но главным образом не за счет стен, а за счет того, что в этих зданиях полностью заменяются окна. Старые окна, которые были, как правило, двухслойными на спаренных блоках, имели сопротивление теплопередаче на уровне 0,39, где-то так по нормативам. А новые нормы предусматривают увеличить эту характеристику примерно до 0,55. Это значит, что нужно применять совершенно другие конструкции окон, оснащение их стеклопакетами, которые имеют значительно более высокие шумозащитные характеристики, чем старые окна.

Пока утепление экспериментальных зданий выполнялось за счет средств бюджета, жильцы там не понесли никаких затрат. Город профинансировал все работы, так как он в конечном итоге заинтересован в том, чтобы расход энергоресурсов в жилом фонде сокращался. Не секрет, что расход тепла в системах отопления жилого фонде по России значительно выше, чем за рубежом. И почему? Энергетический кризис, который коснулся западных стран в 1973 году, заставил их в тот период почти полностью пересмотреть свои строительные программы. И 30 лет назад была поставлена задача значительно повысить в связи с ростом цен на энергоносители теплотехнические характеристики зданий. В России подобный кризис начался не так давно, происходит только последние 10 лет. Поэтому Россия как бы повторяет зарубежный опыт, и поэтому так же, как и там, мы должны использовать разные схемы финансирования капитального ремонта или реконструкции жилых зданий. В Германии для этих целей используются главным образом кредиты банков под низкие проценты, которые берет население и производит работы по реставрации домов, в которых оно проживает.

В Москве есть Положение об организации проведения реконструкции, ремонта и технического обслуживания зданий "ВСН-58-88". Этот документ был выпущен в 1988 году. И в нем совершенно четко определены сроки капитального ремонта и реконструкции зданий. Дело в том, что любой объект имеет жизненный цикл. Жизненный цикл начинается с проектирования этого здания, затем в него включается строительство объекта, но самым длительным является срок эксплуатации этого объекта. Так вот, если вернуться к нормативам, то наши современные панельные здания имеют срок эксплуатации, последних этапов строительства, 125 лет.

А в отношении тех, что строили в 60-е годы, срок тоже был дифференцированным. Многоэтажное жилье, которое строилось в то время, имело срок службы порядка где-то 100 лет, малоэтажные здания - срок службы 50 лет.

Есть капитальный ремонт, который требуется для восстановления физического износа здания. Все ведь здания стареют. И еще есть реконструкция, когда к капитальному ремонту добавляется перепланировка, надстройка и улучшение потребительских свойств здания. В основном сроки, которые мы сейчас рассматриваем, относятся к капитальным ремонтам. Капитальные ремонты по нормативу должны выполняться для разных конструктивных элементов в разные сроки. Возьмем стены. Если открыть нормативный документ, то увидим, что панельные стены имеют сроки капитального ремонта 50 лет.

Трубы тоже бывают разные. Если трубы, используемые для водоснабжения, оцинкованные, то у них срок службы - 30 лет. Если взять трубы для отопления, то у них срок службы - 20 лет. Поэтому капитальный ремонт разных элементов осуществляется по-разному. В среднем можно сказать, что один раз в 30 лет дома должны ставиться на капитальный ремонт. Итого за 125 лет мы должны иметь четыре капитальных ремонта дома.

Во время которых мы каждый раз должны производить такие работы, чтобы можно было восставить ресурс здания по всем системам и конструктивным элементам. Поэтому главное свойство строительных конструкций наряду с прочностью, с теплофизическими свойствами, - это еще и надежность. А она, в свою очередь, состоит, прежде всего, в ремонтной пригодности, то есть необходимо строить здания из таких конструкций, которые можно было бы ремонтировать и которые были бы пригодны для восстановления свойств. А между капитальными ремонтами каждый элемент здания должен обладать свойством безотказности эксплуатации в течение 30 лет^[15].

По данным последнего справочника МосгорБТИ, на 1 января 2006 года в столице насчитывали 114 257 строений, из них — 39 648 жилых и 74 609 нежилых. Они распределяются по городу не совсем равномерно. Жилых зданий на каждый административный округ приходится от 3 до 5,5 тыс. (от 8 до 14%). Исключение составляет Зеленоград: в нем их всего 1139 (3%). В пересчете на квадратные метры дифференциация еще заметнее. Так, в ЮАО общая площадь жилья составляет примерно 26,5 млн кв. м (это больше, чем в других округах столицы), а в том же Зеленограде — только 4,3 млн. Правда, не всегда эта площадь пропорциональна количеству имеющихся домов. В ЮАО, например, всего чуть более 3 тыс. жилых зданий.

Самыми застроенными в Москве являются ЗАО и ВАО — по 14% домов от общего количества в городе. В ЦАО и САО — по 12%, в ЮЗАО — 11%, в ЮВАО и СВАО — по 9% и в двух оставшихся — ЮАО и СЗАО — по 8%.

Картина распределения нежилых строений по округам несколько иная. Больше таких объектов недвижимости в ЦАО (20%). Понятно, что именно в центре города сосредоточено наибольшее число театров, музеев, ресторанов, деловых комплексов. За лидером с отрывом идет ЮАО (13%), а за ним — ЮВАО (12%). Меньше всего нежилых строений в СЗАО и ЮЗАО (примерно 6 и 5 %), а также в Зеленограде (1%).

В Москве преобладает застройка низкой этажности. В жилищном фонде столицы более 20 тыс. домов высотой в один—пять этажей и только 4,5 тыс. — 16–22-этажных. Дома, в которых более 23 этажей, вообще исчисляются пока тремя сотнями. Вместе с тем, несмотря на количественное превосходство низкорослых построек, основная часть общей площади жилищного фонда приходится на 16–22-этажные здания.

Таблица 2.1

Техническое состояние объектов жилищного фонда Москвы

Процент износа (техническое состояние)	По состоянию
	на 1 января 2001 года		на 1 января 2006 года
	Кол-во строений	Общ. площадь (тыс. кв. м)	Кол-во строений	Общ. площадь (тыс. кв. м)
0–20 % — хорошее	7156	65 685,6	7697	69161,0
21–40 % — удовлетворительное	18 212	95 254,8	15 282	94 740,9
41–60 % — неудовлетворительное	9414	28 288,8	12 375	35 240,8
Свыше 61 % — ветхое	4385	2435,6	4294	2469,0
По данным МосгорБТИ

Статистика московского жилья по годам возведения раскрывает не менее интересные факты. Наибольшее количество таких сооружений (12 435) появилось в столице на первом этапе индустриального домостроения (1956–1965 годы), а наименьшее (276) — во время Великой Отечественной войны (1941–1945 годы). Если сравнить ежегодный объем жилья, вводимого в разные исторические периоды, то в годы массовой застройки сдавали по 1381 дому в год, а в 2005 году — всего 365. Итог не в нашу пользу. Однако картина достижений меняется, если принять во внимание показатель общей площади новых домов. За девять лет индустриального периода (1956–1965 годы) построено почти 39 млн кв. м, примерно столько же (37 млн. кв. м) — за другие девять лет (с 1976 по 1985 год). При этом количество домов в 80‑е годы увеличилось всего на четыре тысячи, а не на 12, как в 60‑е. Снижение числа возводимых сооружений при увеличении их емкости — явление вполне современное и связанное с нехваткой площадей под застройку и растущим спросом населения на квартиры. Дефицит земли в городе вынуждает власти увеличивать этажность и искать оптимальные планировочные решения помещений.

Рис. 2.1 – Распределение жилых строений Москвы по годам постройки

Постоянный мониторинг технического состояния зданий, который также осуществляет МосгорБТИ, позволяет проследить за процессом старения наших домов. Изменения, произошедшие за период с 2001 по 2006 год, показывают, что жилищный фонд столицы постепенно ветшает. Количество сооружений в неудовлетворительном состоянии за пять лет увеличилось на 2961, а хороших — лишь на 541. Тревожные для города тенденции и послужили основанием для разработки властями города программы реконструкции пятиэтажного и сноса ветхого и аварийного фонда. Ее выполнение показало, что изменить баланс московского жилья в пользу качественного, просто уничтожив ветхие постройки, не так просто. Необходимо параллельно вести реконструкцию еще жизнеспособных зданий, возводить дома для переселения граждан, внедрять подходы комплексной застройки кварталов.