потребовать досрочного расторжения договора.
Арендодатель, извещенный о требованиях арендатора или о его намерении устранить недостатки имущества за счет арендодателя, может без промедления произвести замену предоставленного арендатору имущества аналогичным имуществом, находящимся в надлежащем состоянии, либо безвозмездно устранить недостатки имущества.
Если удовлетворение требований арендатора или удержание им расходов на устранение недостатков из арендной платы не покрывает причиненных арендатору убытков, он вправе потребовать возмещения непокрытой части убытков.
2. Арендодатель не отвечает за недостатки сданного в аренду имущества, которые были им оговорены при заключении договора аренды или были заранее известны арендатору либо должны были быть обнаружены арендатором во время осмотра имущества или проверки его исправности при заключении договора или передаче имущества в аренду.
В данном случае недостатки – чердачные перекрытия являются скрытыми, поэтому требования страхового общества правомерны. Если бы, к примеру, недостатки были обнаружены в комнатах - то не правомерны согл п.2 ст.612 ГК РФ.
2. Арендодатель обязан предоставить имущество арендатору согласно статье 611 ГК РФ:
1. Арендодатель обязан предоставить арендатору имущество в состоянии, соответствующем условиям договора аренды и назначению имущества.
2. Имущество сдается в аренду вместе со всеми его принадлежностями и относящимися к нему документами (техническим паспортом, сертификатом качества и т.п.), если иное не предусмотрено договором.
Если такие документы и принадлежности переданы не были, однако без них арендатор не может пользоваться имуществом в соответствии с его назначением либо в значительной степени лишается того, на что был вправе рассчитывать при заключении договора, он может потребовать предоставления ему арендодателем таких принадлежностей и документов или расторжения договора, а также возмещения убытков.
3. Если арендодатель не предоставил арендатору сданное внаем имущество в указанный в договоре аренды срок, а в случае, когда в договоре такой срок не указан, в разумный срок, арендатор вправе истребовать от него это имущество в соответствии со статьей 398 ГК РФ и потребовать возмещения убытков, причиненных задержкой исполнения, либо потребовать расторжения договора и возмещения убытков, причиненных его неисполнением.
3. Страховое общество не вправе отказаться от внесения наемной (арендной) платы, так как данное условие является существенным, оно вправе только потребовать неуплаты арендной платы:
П. 4 ст. 614. Если законом не предусмотрено иное, арендатор вправе потребовать соответственного уменьшения арендной платы, если в силу обстоятельств, за которые он не отвечает, условия пользования, предусмотренные договором аренды, или состояние имущества существенно ухудшились.
4. В данном случае арендатор обязан оплатить арендную плату и имеет право требовать устранение недостатков.
Акционерное общество «Вест», являющееся лизинговой компанией, заключило договор лизинга с обществом с ограниченной ответственностью «Трансформер». Согласно указанному договору «Вест» должен был приобрести у завода «Электра» силовую установку и передать «Трасформеру». Выбор продавца произвел лизингополучатель. При этом лизингодатель полностью освобождался от ответственности за неисполнение продавцом требований, вытекающих из договора купли-продажи. «Вест» заключил договор купли-продажи, однако не предупредил продавца о том, что имущество приобретается для конкретного арендатора. Силовая установка была в установленный срок передана «Трансформеру», однако во время гарантированного срока сломалась. Лизингополучатель обратился к продавцу с требованием о замене силовой установки на исправную, однако получил отказ, основанный на том, что продавец не был уведомлен о договоре лизинга и поэтому не связан его условиями. Тогда арендатор обратился к лизингодателю с требованием о расторжении договора и взыскании убытков.
Вопросы:
1. Дайте понятие договора лизинга. Назовите его особенности.
2. Решите дело. Изменится ли решение, если выбор продавца был осуществлен лизингодателем?
Ответы:
1. Понятие договора лизинга раскрыто в ст. 665 ГК РФ.
Ст. 665. Договор финансовой аренды.
По договору финансовой аренды (договору лизинга) арендодатель обязуется приобрести в собственность указанное арендатором имущество у определенного им продавца и предоставить арендатору это имущество за плату во временное владение и пользование для предпринимательских целей. Арендодатель в этом случае не несет ответственности за выбор предмета аренды и продавца.
Договором финансовой аренды может быть предусмотрено, что выбор продавца и приобретаемого имущества осуществляется арендодателем. Особенностью данного договора является то, что у лизингодателя нет этого имущества, он его выбирает в собственность при заключении договора.
2. В данном случае лизингодатель не несет ответственности за неисполнение продавцом оборудования обязательств, поскольку выбор продавца осуществлял лизингополучатель, то есть арендатор не вправе обращаться к лизингодателю с требованием о расторжении договора и взыскании убытков.
Если бы «Вест» и «Трансформер» заключили договор, согласно которому выбор продавца осуществлялся бы лизингодателем, то требования по качеству следовало бы предъявлять арендодателю («Вест»), а арендодатель, в свою очередь, к продавцу («Электра»). (Это был бы уже обычный договор аренды).
П. 2 Ст. 670. Если иное не предусмотрено договором финансовой аренды, арендодатель не отвечает перед арендатором за выполнение продавцом требований, вытекающих из договора купли-продажи, кроме случаев, когда ответственность за выбор продавца лежит на арендодателе. В последнем случае арендатор вправе по своему выбору предъявлять требования, вытекающие из договора кули-продажи, как непосредственно продавцу имущества, так и арендодателю, которые несут солидарную ответственность.
Маркина вступила в брак с Афанасьевым и в связи с этим вселилась в занимаемую мужем квартиру по договору коммерческого найма в доме, принадлежащем кабельному заводу.
Через 9 месяцев ее муж погиб во время автомобильной катастрофы. Кабельный завод потребовал от Маркиной освободить квартиру. Маркина обратилась в суд с иском о признании за ней права пользования квартирой, в которую она вселилась как жена Афанасьева с его согласия, о чем свидетельствует его записка в бухгалтерию домоуправления с просьбой учитывать при исчислении платы за квартиру то, что он проживает вдвоем с женой. Районный народный суд в иске Маркиной отказал по тем мотивам, что она не оформила свое вселение в квартиру Афанасьева в установленном порядке, в частности не зарегистрировалась на площадь мужа, и сохраняла в этом же городе регистрацию по месту жительства своих родителей /однокомнатная квартира, жилая площадь 18 кв.м/.
Вопросы:
1. Какой порядок должен соблюдаться при вселении нанимателем на занимаемую им жилую площадь других граждан?
2. Приобрела ли Маркина право на жилплощадь в результате вселения в квартиру мужа?
3. Можно ли считать обоснованным решение суда?
Ответы:
1. При вселении нанимателем на занимаемую им жилую площадь других граждан должен соблюдаться следующий порядок – см. ст.679 ГК РФ:
С согласия наймодателя, нанимателя и граждан, постоянно с ним проживающих, в жилое помещение могут быть вселены другие граждане в качестве постоянно проживающих с нанимателем. При вселении несовершеннолетних детей такого согласия не требуется.
Вселение допускается при условии соблюдения требований законодательства о норме общей площади жилого помещения на одного человека, кроме случая вселения несовершеннолетних детей.
2. В соответствии с п.2 ст. 679 ГК РФ – в договоре найма должны быть указаны постоянно проживающие на данной жилплощади. В данном случае в договоре этого прописано не было, НО! фактическое согласие наймодателя на проживание было, т.к. коммунальные услуги оплачивались за двоих. Поэтому, если суд установит фактическое вселение, то Маркина вправе требовать продления договора найма. (см. ст.686 п.2):
Ст. 686 Замена нанимателя в договоре найма жилого помещения
1. По требования нанимателя и других граждан, постоянно с ним проживающих, и согласия наймодателя наниматель в договоре найма жилого помещения может быть заменен одним из совершеннолетних граждан, постоянно проживающих с нанимателем.
2. В случае смерти нанимателя или его выбытия из жилого помещения договор продолжает действовать на тех же условиях, а нанимателем становится один из граждан, постоянно проживающих с прежним нанимателем, по общему согласию между ними. Если такое согласие не достигнуто, все граждане, постоянно проживающие в жилом помещении, становятся сонанимателями.
3. Таким образом, решение суда можно считать обоснованным только в том случае, если суд не признает фактического вселения Маркиной.
Шитов заключил с предприятием «Уют» договор на ремонт квартиры. Стоимость ремонта была определена сметой в 50 тысяч рублей. Начало ремонта было назначено на 1 апреля, но подрядчик приступил к ремонту лишь через две недели, ссылаясь на отсутствие у него необходимых для ремонта материалов.
Ремонт был выполнен в срок. Однако во время ремонта был сильно исцарапан паркетный пол. Подрядчик при этом обвинил заказчика в том, что тот не создал необходимых условий для ремонта, т.е. не укрыл пол надлежащим образом.