30 января 2002 г. между обществом с ограниченной ответственностью «Афина-Бизнес» и закрытым акционерным обществом «Объединенная строительная компания» был заключен инвестиционный договор (контракт № 1/КР) на право застройки земельного участка площадью 25810 кв. м.
Решением Московского областного суда от 13 января 2005 г. указанные договор купли-продажи земельного участка площадью 8,51 га от 24 декабря 1997 г. между администрацией Красногорского района Московской области и закрытым акционерным обществом «Стройтрансгаз», а также договор купли-продажи этого земельного участка от 10 ноября 2000 г. между закрытым акционерным обществом «Стройтрансгаз» и К. признаны недействительными.
Прокурор Московской области обратился в суд с заявлением о признании недействительными договора купли-продажи земельного участка площадью 25810 кв. м от 23 октября 2001 г. между К. и обществом с ограниченной ответственностью «Афина-Бизнес», регистрации права собственности на указанный земельный участок от 30 октября 2001 г., свидетельства о регистрации права собственности от 30 октября 2001 г.; инвестиционного договора от 30 января 2002 г. между обществом с ограниченной ответственностью «Афина-Бизнес» и закрытым акционерным обществом "Объединенная строительная компания" (контракт N 1/КР) на право застройки земельного участка площадью 25810 кв. м. и о сносе самовольных построек на данном земельном участке. Заявление обосновано тем, что вступившим в законную силу решением Московского областного суда от 13 января 2005 г., в частности, признаны недействительными договор купли-продажи земельного участка площадью 8,51 га от 24 декабря 1997 г. и договор купли-продажи названного земельного участка от 10 ноября 2000 г., аннулирована регистрация права собственности на названный земельный участок. В связи с этим последующие сделки с данным земельным участком также являются недействительными.
Рассмотрев дело, суд удовлетворил заявленные требования. В кассационной жалобе общество с ограниченной ответственностью «Афина-Бизнес» просило отменить решение суда. Кассационная жалоба обоснована тем, что (1) суд вышел за пределы «исковых требований»; (2) в нарушение закона суд не устанавливал круг обстоятельств, подлежащих доказыванию по делу; (3) в нарушение ст. 61 ГПК РФ суд освободил процессуального истца от обязанности доказывания юридически значимых обстоятельств по делу, одновременно лишив ответчика возможности доказывания таких обстоятельств; (4) в нарушение ст. 79 ГПК РФ судом было отказано в назначении землеустроительной экспертизы для достоверного определения юридически значимого обстоятельства; (5) права лица, считающего себя собственником имущества, не подлежат защите путем удовлетворения иска к добросовестному приобретателю с использованием правового механизма, установленного п. 1 и 2 ст. 167 ГК РФ; общество с ограниченной ответственностью «Афина-Бизнес» является добросовестным приобретателем.
Обсудив доводы кассационной жалобы, коллегия не находит оснований для ее удовлетворения[43].
2. Рассмотрим еще дин пример, в постановлении от 25.11.07 № Ф04-8344/2007 по делу N А27-3441/2007-1 ФАС Западно-Сибирского округа установил, что ООО «Димкас» обратилось в Арбитражный суд Кемеровской области с иском к муниципальному образованию Кемеровского района Кемеровской области, администрации Кемеровского муниципального района Кемеровской области и КУМИ Кемеровского района Кемеровской области об обязании в двухнедельный срок заключить договор купли-продажи земельного участка площадью 40 000 кв. м с кадастровым номером 42:04:02 13 003:0008 по цене 201 480 руб. Требование заявителя было мотивировано его преимущественным правом на приватизацию земельного участка как собственника расположенных на нем объектов недвижимости, нарушением срока рассмотрения заявления о его выкупе и обязательным порядком заключения договора купли-продажи для органа местного самоуправления. Решением суда первой инстанции в удовлетворении иска было отказано, поскольку суд сделал вывод о том, что в результате приобретения отдельных объектов недвижимости истец не приобрел право на выкуп всего земельного участка. В постановлении суда апелляционной инстанции, в котором решение суда было оставлено в силе, указывается, что истец вправе приватизировать только земельные участки, необходимые для использования приобретенных объектов недвижимости. Несмотря на это, ООО "Димкас" в кассационной жалобе просит отменить решение суда первой инстанции и постановление суда апелляционной инстанции, удовлетворить иск о понуждении администрации заключить договор купли-продажи земельного участка. Федеральный арбитражный суд Западно-Сибирского округа проверил законность решения суда первой инстанции и постановления суда апелляционной инстанции и не нашел оснований для удовлетворения кассационной жалобы заявителя. По мнению ФАС Западно-Сибирского округа, в иске об обязании органа местного самоуправления заключить договор купли-продажи доли земельного участка отказано правомерно, поскольку спорный земельный участок значительно превышает площадь расположенных на нем объектов недвижимости истца, а земельный участок меньшей площади в установленном порядке не сформирован и не прошел государственный кадастровый учет.
В заключении данной главы отметим, что в целом проблема понуждения органов местного самоуправления к заключению договоров аренды или купли-продажи земельных участков стоит достаточно остро во всех регионах Российской Федерации[44].
В заключение работы подведем итоги проделанному исследованию. Любое государство с рыночной системой экономики стремится к эффективному вовлечению земель в экономический оборот, соблюдая при этом интересы общества и государства. Такую цель ставит перед собой и Российская Федерация.
Таким образом, Основной закон Российской Федерации закрепляет, что земля может отчуждаться или переходить от одного лица к другому иными способами в той мере, в какой их оборот допускается соответствующими законами. Между тем, учитывая стратегическую, государственную важность земли (земель), законодатель устанавливает особые правила купли-продажи земель в целом,
Продажа земель составляют значительную часть поступлений в бюджеты всех уровней. С каждым днем все большее количество земельных участков вовлекаются в экономический оборот. Между тем, продажа земельных участков сопровождается на практике существенными нарушениям действующего законодательства.
На основании выше написанного, в данной работе выявлены следующие проблемы теоретического и правоприменительного характера.
1. Значение понятий «земельный участок» и «земля» в гражданских правоотношениях не идентичны. Понятие «земля» в отличие от «земельного участка» в современном российском праве не наделяется какими-либо индивидуализирующими характеристиками.
Понятие земельного участка сформулировано в ЗК РФ достаточно узко, поскольку не учтена неразрывная естественная, природная связь земельного участка с другими природными объектами на самом земельном участке.
2. Структурно правовой институт купли-продажи земельных участков полностью не сформирован. Нормы параграфа 7 главы 30 ГК РФ обеспечивают учет лишь отдельных особенностей земельного участка как объекта недвижимости.
3. Существенные особенности договоров купли-продажи земельных участков позволяли предположить, что эти особенности будут отражены в тексте ЗК РФ. Однако в ст. 37 ЗК РФ («Особенности купли-продажи земельных участков») многого не указано. Во-первых, мы считаем, потому, что значительная часть специфических правил, посвященных этому вопросу, оказалась «распыленной» по всему тексту Кодекса. Во-вторых, часть принципиально важных вопросов просто оказалась не учтенной. И в-третьих, представленный в ст. 37 ЗК РФ текст изложен не вполне удачно и во многом лишь дублирует гражданское законодательство.
4. Одной из ключевых целей государственной политики в сфере земли и иной недвижимости является передача земельных участков приватизированным предприятиям. Для ее достижения и логического завершения процесса приватизации предприятий предлагается признать выкуп земельных участков приватизированными предприятиями дооформлением прав на весь земельно-имущественный комплекс в целом.
5. Для более рационального использования земельных участков сельскохозяйственного назначения в Федеральном законе «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения», по мнению многих юристов, следовало бы закрепить требования к квалификации лиц, которые приобретают земельные участки в собственность или аренду
6. Требования, установленные в ч. 3 ст. 37 ЗК РФ (о предоставлении продавцом заведомо ложной информации об обременениях земельного участка и ограничениях его использования; о разрешении на застройку данного земельного участка и т.д.), позволяет сделать вывод о том, что непредставление покупателю информации о существовании спора по поводу отчуждаемого земельного участка, также относится к информации, которая может оказать влияние на решение покупателя о покупке данного земельного участка.
7. Установленные в Кодексе об административных правонарушениях в Уголовном кодексе санкции за нарушение правил землепользования не в состоянии обеспечивать превентивную функцию юридической ответственности. Данное положение приводит к тому, что нарушение правил землепользования становится в экономическом плане выгодным для нарушителя.
Из всего вышенаписанного очевидно, что в настоящее время на практике при соблюдении устанавливаемых законодателем требований в сфере земельно-правовых отношений, а также непосредственно при реализации своих законных прав на землю или осуществлении их защиты собственники земельных участков, землевладельцы, землепользователи и арендаторы сталкиваются с серьезными затруднениями. Данная ситуация, во-первых, обусловлена тем, что в настоящее время кроме Земельного кодекса РФ земельные правоотношения регулируются еще большим количеством федеральных законов и законов субъектов РФ, разобраться в которых и найти ответы на свои вопросы достаточно сложно. Ситуация нередко усугубляется, во-вторых, наличием пробелов и противоречий в действующем земельном законодательстве, ставящих землеобладателей в тупиковые ситуации, выйти из которых могут помочь только грамотные и понятные разъяснения специалистов в области земельного права.