3. Понятие и признаки рентных договоров.
Рента относится к группе институтов гражданского права, связанных с отчуждением (за плату или бесплатно) имущества, обеспечивающее регулярный гарантированный доход, получаемый лицом в обмен на отчуждение имущества, сопряженный с риском и неопределенностью размера ренты в силу длительности выплаты рентных платежей.
Сторонами договора ренты являются:
1. плательщик ренты;
2. получатель ренты.
Предмет договора: действия сторон по передаче имущества получателя ренты с целью получения рентных платежей, выплачиваемых ему плательщиком ренты.
Характерные признаки договора ренты:
- формальный (письменная форма, нотариальное удостоверение, государственная регистрация (ст. 584 ГК РФ);
- возмездный;
- односторонний;
- бессрочный (постоянная рента) или долгосрочный (пожизненная рента);
- реальный (начинает действовать только с момента, когда получатель ренты передает
плательщику ренты в собственность соответствующее имущество);
- сопряжен с риском.
В текст договора включаются: обязательство получателя ренты передать свое имущество
(за плату или бесплатно) в собственность другой стороне; обязательство плательщика ренты систематически выплачивать рентные платежи их получателю на протяжении времени действия договора. Они составляют непрерывный рассроченный доход их получателя. Договор сопряжен с определенным риском для каждой из сторон возможности преждевременного его прекращения. Этим и длящимся действием договор ренты отличается от договора мены, который завершается передачей в собственность имущества каждой из сторон.
Договор ренты является, как и заем, односторонним договором. Обязанности в нем несет только плательщик ренты: в обмен на полученное имущество периодически выплачивать ренту.
В договоре ренты возмездность выражена в уплате одних лишь процентов. В данном случае сумма, переданная получателем ренты ее плательщику, трансформируется в проценты, выплата которых осуществляется в указанные в договоре сроки и в установленных им размерах. При этом договором может быть предусмотрена выплата бессрочно (имеется в виду постоянная рента) либо на срок жизни получателя (пожизненная рента и ее разновидность - пожизненное содержание с иждивением).
Получателей ренты может быть несколько, как и плательщиков.
Права получателя по договору постоянной ренты могут передаваться (п. 2 ст. 589 ГК РФ). В случае смерти последнего получателя пожизненной ренты обязательство выплаты прекращается. Договор пожизненной ренты в пользу гражданина, который умер к моменту его заключения, ничтожен (ст. 596 ГК РФ).
Состав плательщиков ренты законом не ограничен, тогда как ее получателей ограничен: в пожизненной ренте - лишь граждане, в постоянной - граждане и некоммерческие организации. Объектом имущества, которое участвует в отношениях ренты, могут быть как движимые, так и недвижимые вещи: денежные суммы, предприятия, частные коллекции картин, посуда, мебель, изделия из драгоценных металлов, а также квартира, жилой дом, дача, гараж.
Выплата рентных платежей в зависимости от характера ренты осуществляется в разных формах: предоставлением вещей, деньгами, выполнением работ или оказанием услуг, удовлетворением потребностей получателя ренты в жилище, питании и одежде, а также уходе за ним, оплате ритуальных услуг. Важные условия договора - периодичность, размер и обеспечение выплат (ст. 587 ГК РФ).
Существенным условием, определяющим разновидность договора ренты, является его срок. Он дифференцирует ренту на постоянную, т.е. непрерывную, не имеющую срока прекращения платежа, а также пожизненную, т.е. на время жизни одного или нескольких получателей ренты, каковы бы ни были ее продолжительность и обременительность рентных платежей. В случае смерти получателя прекращается обязательство по выплате ренты. Рента на условиях пожизненного содержания лица с иждивением может быть только пожизненной.
4. Задачи № 25, 15, 5.
Задача 25.
Определение существенных условий договора дает ст. 432 ГК РФ, в соответствии с которой существенными являются условия о предмете договора, условиях, которые названы в законе или иных правовых актах, как существенные или необходимые для договоров данного типа, а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуть соглашение.
То есть любой возмездный договор должен содержать предмет договора, цену, способы и порядок выполнения сторонами условий договора, ответственность за нарушение сторонами условий договора, условия освобождения от ответственности, а также другие необходимые условия.
Так как договор мены является возмездным договором, при обмене приватизированной квартиры на неприватизированную (находящуюся в государственной, муниципальной собственности и др.), после регистрации договора мены в органах юстиции, к сторонам взаимно переходят:
- К владельцу приватизированной квартиры - право
пользования неприватизированной квартирой;
- К пользователю неприватизированной квартиры – право владения
приватизированной квартирой.
В настоящее время действует Инструкция о порядке обмена жилых помещений утвержденная Приказом Министра коммунального хозяйства РСФСР от 9 января 1967 г. N 12, регламентирующая порядок обмена жилых помещений.
Данная Инструкция от 9 января 1967 г. не приведена в соответствие с текущим законодательством - так, в ней имеются ссылки на статьи Гражданского кодекса РСФСР, уже не действующего, поскольку введены части 1 и 2 Гражданского кодекса РФ.
Поэтому при чтении Инструкции нужно руководствоваться ее духом, а не буквой и применять ее в той части, в которой она не противоречит действующему законодательству (Гражданскому кодексу РФ, Жилищному кодексу РСФСР и др.).
Можно обратить внимание и на Временное положение о порядке обмена и (или) мены жилых помещений в г. Москве (ред. от 08.07.97). (являющимся приложением к Распоряжение Правительства Москвы от 9 апреля 1996 г. N 74) В частности так есть такие пункты:
1. Правовое регулирование отношений по договору мены осуществляется по тем же правилам, что и договоры купли - продажи.
2. Договор отчуждения содержит характеристику отчуждаемого жилого помещения (место нахождения, общая и жилая площадь, количество комнат, инвентаризационная оценка и другие необходимые условия договора и реквизиты сторон), указание об основании возникновения права собственности на жилое помещение, указание лица (лиц), приобретающего право собственности на жилое помещение, а в случае, если право собственности на жилое помещение возникает у нескольких лиц, - указывается вид общей собственности (долевая, совместная).
Согласно ст. 567 ГК РФ: “п. 1. По договору мены каждая из сторон обязуется передать в собственность другой стороны один товар в обмен на другой. П. 2. К договору мены применяются соответственно правила о купле-продаже….При этом каждая из сторон признается продавцом товара, который она обязуется передать, и покупателем товара, который она обязуется принять в обмен.”
Т. е. в законе определенно сказано, что к договору мены применяются
правила купли-продажи и что каждая из сторон является покупателем и продавцом. А в ст. 454 “Договор купли-продажи” указано, что покупатель обязуется принять этот товар и уплатить за него определенную денежную сумму. Сумма естественно должна быть указана в договоре.
Что касается обмена приватизированной квартиры на неприватизированную, то законодательством это не запрещается. Инвентаризационная стоимость обеих квартир на основании технических паспортов выданных БТИ, должна быть внесена в договор.
Нанимателю квартиры нужно получить согласие наймодателя на обмен
квартиры.
Задача 15.
1) Собственники жилых помещений выступают заказчиками на
техническое обслуживание, содержание, ремонт приватизированных квартир и развитие придомовых территорий.
Только на условиях заключения договора на техническое
обслуживание и ремонт приватизированных квартир, государственные или негосударственные жилищно-эксплуатационные и ремонтно-строительные службы осуществляют техническое обслуживание и ремонт многоквартирных домов находящихся в собственности граждан (ст. 147 ЖК РФ).
Также, согласно ст. 129 ЖК РФ, за государственными жилищно-эксплуатационными и ремонтно-строительными организациями сохраняются обязательства по обслуживанию и ремонту приватизированных жилых помещений по договору с их собственниками.
Согласно условий задачи, собственники квартир в 12-квартирном доме полагают, что никто из них не заключал договор на обслуживание с гос. предприятием “Теплосеть”. Наверняка они правы в этом вопросе, но они должны были заключать договор на техническое обслуживание и ремонт приватизированных квартир с жилищно-эксплуатационным управлением, на чьем балансе числится дом. Вот ЖЭУ должно иметь договор с гос. предприятием “Теплосеть” на обслуживание этого дома.
Если собственники квартир в 12-квартирном доме самовольно отключатся от теплоснабжения, то согласно ст. 155 ЖК РФ, они должны возместить ущерб, причиненный жилищному фонду, жилым помещениям, инженерному оборудованию.
Согласно ст. 147 ЖК РФ, собственники жилых помещений в полностью приватизированном доме, вправе самостоятельно определять организацию для обслуживания этого дома, включая государственные жилищно-эксплуатационные и ремонтно-строительные организации, кооперативы, частные фирмы и иные субъекты хозяйствования. Так что собственники конечно могут выбрать другое ЖЭУ или службу для обслуживания полностью приватизированного дома, но должны предупредить то ЖЭУ, на чьем балансе находится дом.