Получатель ренты вправе требовать ее выкупа плательщиком также в случае, когда недвижимое имущество, переданное под выплату ренты, поступило в общую собственность или разделено несколькими лицами (п. 4 ст. 564 ГК). Наличие такого основания оправдано стремлением законодателя максимальным образом обеспечить надлежащую выплату ренты в соответствии с договором. Несомненно, что дробление прав на имущество, переданное под выплату ренты, существенным образом ухудшает обеспеченность выплаты ренты. При этом не имеет значения, находится ли имущество, переданное под выплату ренты, в общей совместной или в общей долевой собственности.
Перечень оснований, перечисленных в ст. 564 ГК, когда получатель ренты вправе требовать выкупа ренты ее плательщиком, не является исчерпывающим. Договором могут быть предусмотрены и иные основания для предъявления получателем ренты такого требования и его удовлетворения. Более того, по смыслу указанной статьи законодатель не связывает возможность использования того или иного основания, включенного в договор, с виновным поведением плательщика ренты.
Выкупная цена постоянной ренты в случаях, когда инициатива выкупа ренты исходит от ее получателя, определяется по тем же правилам, что и при отказе от дальнейшей выплаты ренты ее плательщиком (ст. 565 ГК).
Наконец, обязательство по выплате постоянной ренты прекращается в случае гибели или случайного повреждения имущества, переданного под выплату этой ренты за плату (п. 2 ст. 566 ГК), если плательщик не требует изменения условий ее выплаты. Если же имущество под выплату постоянной ренты было передано бесплатно, то плательщик ренты несет риск случайной гибели или случайной порчи, повреждения такого имущества, как его собственник, то есть он обязан выплачивать ренту на прежних условиях и прекращение рентных обязательств может иметь место только по иным обстоятельствам, например, посредством выкупа ренты.
По договору постоянной ренты допускается установление обязанности выплачивать ренту бессрочно, а при заключении договора пожизненной ренты — на срок жизни получателя ренты. Пожизненная рента может быть установлена на условиях пожизненного содержания гражданина с иждивением (п. 2 ст. 554 Гражданского кодекса Республики Беларусь).
Поскольку договор постоянной ренты на практике встречается крайне редко, подробно эту сделку мы рассматривать не будем. Постоянная рента предполагает, что расчет за полученное в собственность имущество производится в течение неопределенного срока периодическими платежами. То есть обязательство по выплате постоянной ренты не ограничивается каким-либо периодом времени, в том числе и сроком жизни получателя. Права получателя постоянной ренты могут передаваться по наследству или в результате уступки требования, а также в порядке правопреемства при реорганизации (ст. 560 Гражданского кодекса Республики Беларусь). Плательщик постоянной ренты имеет право отказаться от дальнейшей выплаты ренты путем ее выкупа (ст. 563 Гражданского кодекса Республики Беларусь).
В договоре стороны могут предусмотреть, что право на выкуп постоянной ренты не может быть реализовано при жизни ее получателя либо в течение иного срока, максимальный размер которого согласно законодательству – 30 лет с момента заключения договора. Если стороны не оговорили в договоре окончательную выкупную цену, выкуп имущества осуществляется по цене, соответствующей годовой сумме ренты, подлежащей выплате. В интересах получателя постоянной ренты определить выкупную цену, так как годовая выплата может быть существенно ниже, чем общая стоимость имущества.
Пожизненная рента отличается от постоянной прежде всего тем, что по договору пожизненной ренты обязательства по выплате рентных платежей устанавливаются на период жизни получателя ренты. Иначе говоря, смерть получателя ренты является юридическим фактом, с которым связывается прекращение обязательства по выплате пожизненной ренты. Права получателя пожизненной ренты не передаются ни по наследству, ни каким-либо другим образом, так как неразрывно связаны с его личностью.
Стороны, заключающие этот договор, могут оговорить, что пожизненная рента устанавливается на период жизни получателя ренты, передающего имущество под выплату ренты, либо на период жизни другого указанного им гражданина.
Можно также предусмотреть выплату ренты не одному, а нескольким лицам, но в этом случае лучше предусмотреть доли, получаемые каждым из них, и указать их в договоре. При этом в случае смерти одного из получателей ренты его доля в праве на получение ренты переходит к пережившим его получателям ренты, если договором пожизненной ренты не предусмотрено иное, а в случае смерти последнего получателя ренты обязательство выплаты ренты прекращается (п. 2 ст. 567 Гражданского кодекса Республики Беларусь).
Статья 560. Получатель постоянной ренты
1. Получателями постоянной ренты могут быть только граждане, а также некоммерческие организации, если это не противоречит законодательству и соответствует целям их деятельности.
2. Права получателя ренты по договору постоянной ренты могут передаваться лицам, указанным в пункте 1 настоящей статьи, путем уступки требования и переходить по наследству либо в порядке правопреемства при реорганизации юридических лиц, если иное не предусмотрено законодательством или договором.
Статья 561. Форма и размер постоянной ренты
1. Постоянная рента выплачивается в денежной форме в размере, устанавливаемом договором.
Договором постоянной ренты может быть предусмотрена выплата ренты путем предоставления вещей, выполнения работ или оказания услуг, соответствующих по стоимости денежной сумме ренты.
2. Если иное не предусмотрено договором, размер выплачиваемой ренты увеличивается пропорционально увеличению установленного законодательством размера базовой величины.
Статья 562. Сроки выплаты постоянной ренты
Если иное не предусмотрено договором постоянной ренты, постоянная рента выплачивается по окончании каждого календарного квартала.
Статья 563. Право плательщика на выкуп постоянной ренты
1. Плательщик постоянной ренты вправе отказаться от дальнейшей выплаты ренты путем ее выкупа.
2. Такой отказ действителен при условии, что он заявлен плательщиком ренты в письменной форме не позднее чем за три месяца до прекращения выплаты ренты или за более длительный срок, предусмотренный договором постоянной ренты. При этом обязательство по выплате ренты не прекращается до получения всей суммы выкупа получателем ренты, если иной порядок выкупа не предусмотрен договором.
3. Условие договора об отказе плательщика постоянной ренты от права на ее выкуп ничтожно.
Договором может быть предусмотрено, что право на выкуп постоянной ренты не может быть осуществлено при жизни получателя ренты либо в течение иного срока, не превышающего тридцати лет с момента заключения договора.
Статья 564. Выкуп постоянной ренты по требованию получателя ренты
Получатель ренты вправе требовать выкупа ренты плательщиком в случаях, когда:
1) плательщик ренты просрочил ее выплату более чем на один год, если иное не предусмотрено договором постоянной ренты;
2) плательщик ренты нарушил свои обязательства по обеспечению выплаты ренты (статья 558);
3) плательщик ренты признан экономически несостоятельным (банкротом) либо возникли иные обстоятельства, очевидно свидетельствующие, что рента не будет выплачиваться им в размере и сроки, установленные договором;
4) недвижимое имущество, переданное под выплату ренты, поступило в общую собственность или разделено между несколькими лицами;
5) в других случаях, предусмотренных договором.
Статья 565. Выкупная цена постоянной ренты
1. Выкуп постоянной ренты в случаях, предусмотренных статьями 563 и 564 настоящего Кодекса, производится по цене, определенной договором постоянной ренты.
2. При отсутствии условия о выкупной цене в договоре, по которому имущество передано под выплату ренты с оплатой, выкуп осуществляется по цене, соответствующей годовой сумме подлежащей выплате ренты.
3. При отсутствии условия о выкупной цене в договоре, по которому имущество передано под выплату ренты бесплатно, в выкупную цену наряду с годовой суммой рентных платежей включается цена переданного имущества, определяемая по правилам, предусмотренным пунктом 3 статьи 394 настоящего Кодекса.
Статья 566. Риск случайной гибели имущества, переданного под выплату постоянной ренты
1. Риск случайной гибели или случайной порчи, повреждения имущества, переданного бесплатно под выплату постоянной ренты, несет плательщик ренты.
2. При случайной гибели или случайном повреждении имущества, переданного за плату под выплату постоянной ренты, плательщик вправе требовать соответственно прекращения обязательства по выплате ренты либо изменения условий ее выплаты.
3. Правила, касающиеся постоянной ренты, во многом применимы и к пожизненной ренте, однако есть ряд специфических особенностей, выделяющих указанную ренту в особую разновидность.
Пожизненная рента, как это уже следует из ее названия, может устанавливаться только на период жизни гражданина. Юридическое лицо, таким образом, выступать в качестве получателя такой ренты не может. Срок выплаты платежей по пожизненной ренте может обусловливаться как периодом жизни гражданина, передающего имущество под выплату ренты, так и периодом жизни другого указанного им гражданина. В силу этого договор, устанавливающий пожизненную ренту в пользу гражданина, который умер к моменту заключения договора, является ничтожным (п. 3 ст. 567 ГК).