Доступность услуг — это их важнейшая характеристика, особенно актуальная для социальных услуг в России. На доступность услуг влияет множество факторов, среди них: географический фактор, экономический, культурный, организационный, фактор социальной принадлежности. В связи с этим полагаем, что правовое регулирование в сфере социальных услуг, наряду с имеющей место тенденцией по их стандартизации, должно создать дополнительные гарантии доступности тех услуг, которые непосредственным образом связаны с реализацией социальных и культурных прав, закрепленных в Конституции Российской Федерации.(11)
3.5. Расходы арендатора на коммунальные услуги
Большинство российских организаций либо арендуют помещение для офиса, либо сдают его в аренду. Ранее арендовать помещения можно было лишь у государственных или муниципальных структур. В настоящее время недвижимость стала предметом инвестиций, сдачей в аренду помещений занимается немало коммерческих фирм. Они диктуют свои условия заключения договоров и оплаты, и арендаторы вынуждены соглашаться.
Единственный акт, на который следует ориентироваться при анализе текста договора аренды, — это ГК РФ.
Арендодатель обязан предоставить арендатору имущество в состоянии, соответствующем условиям договора аренды и назначению этого имущества (п. 1 ст. 611 ГК РФ). Это означает, что, например, арендуемое помещение должно сдаваться в аренду в пригодном для ведения конкретного бизнеса состоянии — с освещением, отоплением, водоснабжением и т. д.
За пользование помещением арендатор вносит арендную плату, порядок, условия и сроки перечисления которой определяются, как правило, договором. Установление арендной платы подробно регулируется ст. 614 ГК РФ. Так, арендная плата обычно имеет вид определенных в твердой сумме платежей и включает предоставление арендатором определенных услуг. Размер ее допустимо изменять по соглашению сторон в сроки, предусмотренные договором, но не чаще одного раза в год. Законом могут быть предусмотрены иные минимальные сроки пересмотра величины арендной платы.
Существуют три наиболее популярных способа оплаты коммунальных услуг при аренде недвижимости.(10)
В первом случае арендатор с согласия арендодателя самостоятельно заключает договор с коммунальными службами и рассчитывается непосредственно с ними.
Во втором — арендатор платит арендную плату, в которую включены «коммунальные» расходы.
В третьем — арендодатель, получив счета от коммунальных служб, перевыставляет их на имя арендатора в части потребленных им услуг.
Самый удобный способ для обеих сторон, когда арендатор напрямую заключает договор с коммунальными службами и самостоятельно рассчитывается со снабжающей организацией. В этом случае коммунальщики выставляют счета непосредственно арендатору, а он оплачивает их и принимает НДС к вычету. Учесть для прибыли данные затраты можно как экономически обоснованные.
Однако заключить отдельный договор можно, как правило, при долгосрочной аренде целого здания на длительный срок. Оформление отдельных присоединений — процесс сложный и поэтому при небольшом сроке аренды (менее 7—10 лет) нецелесообразный. Коммунальные службы почти всегда отказывают арендаторам в заключении отдельного договора даже при наличии у них отдельных приборов для учета потребляемых услуг, так как предпочитают иметь дело с собственником помещений.
Если коммунальные платежи включены в арендную плату, то арендодатель выставляет арендатору к оплате счет с единой фиксированной суммой, включающей арендную плату и коммунальные платежи. Единственным неудобством является то, что размер арендной платы не может меняться чаще одного раза в год.
Однако в п. 11 Обзора практики разрешения споров, связанных с арендой (далее — Обзор) ВАС РФ разъяснил, что в течение года должно оставаться неизменным условие договора, предусматривающее твердый размер арендной платы либо порядок (механизм) ее исчисления. Поэтому в договоре можно предусмотреть, что арендная плата состоит из двух составляющих: постоянной (непосредственно арендной платы) и переменной (суммы коммунальных платежей, вносимых арендодателем поставщикам коммунальных услуг в пользу арендатора). Окончательный размер арендной платы будет каждый месяц определяться расчетным путем с расшифровкой составляющих в счете, направляемом арендатору. При таком механизме исчисления арендной платы вся сумма будет являться именно арендной платой.
Если арендодатель применяет общий налоговый режим и не освобожден от обязанностей плательщика НДС, он обязан выставлять нанимателю счета-фактуры по облагаемым НДС операциям. При такой формулировке арендной платы арендодатель должен выставлять один счет-фактуру на сумму арендных платежей. В нем указывается общая сумма арендной платы, включающая постоянную часть (арендную плату) и переменную (коммунальные платежи).
Допустимо рассчитывать коэффициент исходя из мощности подключенных электроприборов. Но такой способ применяется редко, так как он довольно трудоемок, поскольку необходимо учесть мощность каждого электроприбора в соответствии с его техническими показателями и специально фиксировать время его работы. В любом случае механизм расчета должен быть указан в договоре.
Если коммунальные платежи оплачиваются арендаторами отдельно, сверх арендной платы, то арендодатель вначале получает от поставщиков коммунальных услуг (с которыми у него установлены договорные отношения) счета за весь потребленный обьем. Затем арендодатель взимает с арендатора приходящуюся на его долю часть затрат по коммунальным платежам.
Некоторые эксперты приводят формулировку п. 12 Обзора о том, что возложение на арендатора оплаты коммунальных услуг не может рассматриваться как форма арендной платы. Обращаем внимание на то, что в данном пункте Обзора была рассмотрена конкретная проблема, когда арендная плата отсутствовала и вместо нее арендатором выплачивались только коммунальные платежи. Суд решил, что отсутствие арендной платы ведет к тому, что арендодатель не получает никакого возмещения за пользование зданием, а оплата арендатором коммунальных услуг сама по себе не означает возмездное™ договора аренды. Поэтому ссылаться при рассмотрении вопроса о коммунальных платежах на указанный пример, полагаем, неправомерно.
Требование об оплате коммунальных услуг, затрат на услуги связи, электроэнергию и т. п., предъявляемое арендодателем арендатору, до недавнего времени не вызывало проблем ни у одной из сторон. Минфин РФ рассматривал этот порядок как механизм компенсации расходов арендодателя.(10)
3.6. Правовые аспекты развития рынка страховых
услуг в условиях рыночных преобразований
в Российской Федерации
На рубеже веков в РФ страхование привлекает все больше внимания законодательной и исполнительной властей. Страховая деятельность способствует бюджетному наполнению через использование налогового механизма и вместе с тем снижает бюджетные расходы на покрытие имущественных потерь, возникших в результате стихийных бедствий, техногенных катастроф и чрезвычайных событий. В этой связи страхование становится важным сегментом формирующейся рыночной экономики.
Отрицательно сказывается на становлении рынка страховых услуг отсутствие стимулирования широкомасштабных слоев населения к использованию возможностей страхового механизма защиты нарушенных имущественных интересов.
Формирование страхового рынка носит в значительной мере стихийный характер, и во многих случаях защита прав и интересов страхователей не обеспечена должным образом, что приводит к недоверию граждан к страховым организациям. По данным социологического исследования о причинах отсутствия страхового интереса, респондентами были названы основные препятствия, сдерживающие развитие страхования в России. Главным отрицательным фактором оказалось недоверие к страховым организациям. Среди других — высокие страховые взносы (страховые премии), отсутствие финансовых возможностей страхователей — различных слоев населения.(9)
Невысоким остается не только интерес населения к страхованию, но и коммерческих структур. Как отмечается в литературе, «в российской деловой практике отсутствие страховой защиты у любой коммерческой фирмы очень незначительно влияет на отношения с партнерами по бизнесу. Ссылки на отсутствие страховой культуры и укоренившихся традиций к страхованию выглядят малоубедительными. Скорее, причина кроется в отсутствии экономического интереса к страхованию, при наличии довольно размытой правовой базы, регулирующей хозяйственный оборот».
Страхование становится необходимым элементом социально-экономической системы общества, обеспечивающим защиту имущественных интересов граждан, организаций и государства. Оно обеспечивает гарантии восстановления имущественного положения субъектов, существовавшего до воздействия вредоносных факторов, оказывает положительное влияние на укрепление финансов страны. Являясь средством освобождения бюджета от непредвиденных и значительных по объему расходов на заглаживание вреда, вызванного страховыми событиями, страхование выступает устойчивым источником долгосрочных инвестиций. Все это предопределяет стратегическую направляющую развития страхования в условиях рыночного ведения хозяйства.
Направления развития страхования в России становятся более определенными, целенаправленными и эффективными. Проблемы страхования актуализируются в связи с вступлением в силу Соглашения о партнерстве и сотрудничестве между Российской Федерацией и Европейским Союзом, предстоящим вступлением нашего государства во Всемирную торговую организацию.