В соответствии с принципом взаимного согласия, которое необходимо при осуществлении права распоряжения общей собственностью, закон устанавливает, что выплата ее участнику остальными сособственниками какой-либо компенсации вместо выдела доли в натуре допускается лишь с его согласия. Вместе с тем в отступление от этого правила предусмотрено, что когда доля сособственника незначительна, в натуре ее выделить нельзя, и сособственник не имеет существенного интереса в использовании общего имущества, суд может и при отсутствии его согласия обязать остальных участников общей собственности выплатить ему компенсацию.
С получением компенсации сособственник утрачивает право на долю в общем имуществе (ср. п. 1 ст. 246, п. 1 ст. 247, пп. 4 и 5 ст. 252 ГК РФ[11]). Представляется, что в этом вопросе нормы ГК РФ не согласованы друг с другом, поскольку правило о необходимости согласия всех сособственников при осуществлении права распоряжения общей долевой собственностью сформулировано в законе без каких бы то ни было изъятий. Между тем при выплате сособственнику вопреки его согласию компенсации вместо выдела доли в натуре имеет место распоряжение общей долевой собственностью в порядке, устанавливаемом судом, что допускается законом лишь при осуществлении владения и пользования ею. Более того, происходит исключение сособственника из числа участников общей собственности, чего на таких условиях он может и не желать[12].
При возмездном отчуждении доли в праве общей долевой собственности распорядительная свобода каждого сособственника ограничена в интересах прочих сособственников преимущественным правом покупки (ст. 250 ГК РФ[13]). Однако следует учитывать, что действие преимущественного права покупки доли имеет целый ряд ограничений.
Преимущественное право покупки доли в праве общей собственности принадлежит каждому собственнику - участнику общей долевой собственности.
Поэтому преимущественное право покупки не действует в отношениях между сособственниками. Так, если один из участников общей долевой собственности намерен продать долю другому сособственнику или сособственникам, правила ст. 250 ГК РФ к отношениям сторон не применяются. Данный тезис прямо вытекает из содержания самой анализируемой статьи. В п. 1 ст. 250 ГК РФ прямо сказано о распространении ее норм только на случаи продажи «доли в праве общей собственности постороннему лицу».
На практике выдел доли в жилых или нежилых зданиях с квартирами, для отчуждения прав на нее, в большинстве случаев имеет место в процессе бракоразводного процесса, если отсутствует брачный контракт, а у супругов имеется общая бездолевая собственность, нажитая за время совместной жизни. А так же когда долговые обязательства накладываются на одного из супругов, в том числе бывших супругов, и выдел доли его в общем имуществе необходим для того, чтобы обратить на эту долю долговое взыскание. Но, прежде чем произвести отчуждение доли следует её определить, т.е. осуществить выдел доли, чтобы права других членов семь должника не были ущемлены. Причем искомой долей, выдел которой осуществляется в данном случае, является доля должника в общей нежилой недвижимости. Так как взыскание не может быть обращено на жилое помещение, которой и является квартира.
Судебные приставы могут наложить арест только на нежилые строения. Осуществить выдел доли в них должника. И обратить на эту долю взыскание.
При этом выдел доли производится по согласию сторон, с учетом долей выгод всех членов семьи должника. Для выдела доли нужно, чтобы соответственные ей конструктивные части были выделены владельцу доли в частное употребление, то есть, чтобы прочие участники не обладали правом пользоваться частями, с которыми был осуществлен выдел доли в данном конкретном случае[14].
Так же важно подчеркнуть, что при выделе доли прочие участники теряют преимущественное право покупки доли, выдел которой осуществлен был в данном случае, в процессе отчуждения. А фундамент и конструктивные элементы здания не входят в долю, выдел которой осуществляется в данном конкретном случае, и в натуре не выделяются. Не выделяются в натуре при выделе доли и доли в праве собственности на объект недвижимости, находящийся в общей собственности[15].
4. Обращение взыскания на долю в общем имуществе
Для защиты прав кредиторов допускается обращение взыскания на долю должника в общем имуществе. Однако это возможно лишь при недостаточности у собственника - должника другого имущества, принадлежащего ему на праве раздельной собственности, на которое законом допускается обращение взыскания.
Согласно ст. 255 ГК РФ[16] кредиторы участника долевой собственности вправе предъявить требование о выделе доли должника в общем имуществе.
Статья 255 нового ГК РФ не только признает за кредитором право требования выдела доли должника в общем имуществе, но и содержит другие нормы, направленные на реальное обеспечение интересов кредитора, хотя и в ней не предусмотрены все могущие возникнуть в процессе реализации кредитором своего права нюансы его взаимоотношений с участниками общей собственности.
Если выдел в натуре доли должника в общем имуществе возможен, то обращение на нее взыскания производится по общим правилам обращения взыскания на имущество по обязательствам собственника (ст. 237 ГК РФ). Сложности возникают, когда выдел доли в натуре невозможен или если остальные участники общей собственности возражают против выдела доли в натуре.
Такие случаи реальны и требуют определенных решений. Например, невозможно выделить долю в натуре, если объект собственности является неделимой вещью, скажем, автомобиль, гараж, однокомнатная квартира, либо когда супруг возражает против выдела доли другого супруга в принадлежащей им на праве общей совместной собственности квартире, не желая превращения ее в коммунальную квартиру.
Кредитор вправе требовать продажи должником своей доли остальным участникам общей собственности по цене, соразмерной рыночной стоимости этой доли с обращением вырученных от продажи средств в погашение долга (ч. 2 ст. 255 ГК РФ). Если остальные участники общей собственности откажутся от приобретения доли должника, кредитор вправе требовать по суду обращения взыскания на долю должника в праве общей собственности путем продажи этой доли с публичных торгов (ч. 3 ст. 255 ГК РФ).
Итак, ст. 255 ГК РФ предусматривает возможность обращения взыскания на долю должника либо путем ее выдела в натуре и последующей продажи, либо путем продажи доли в праве собственности.
Поскольку иной порядок обращения взыскания на долю должника в общем имуществе не предусмотрен законом, и если он не установлен договором, то кредитор участника долевой или совместной собственности при недостаточности у последнего другого имущества вправе требовать обращения взыскания на его долю в общем имуществе только в судебном порядке.
Следовательно, в ч. 1 ст. 255 ГК РФ имеются в виду исковые требования кредитора и судебный порядок их рассмотрения.[17]
Выдел доли в имуществе, принадлежащем на праве общей собственности (долевой или совместной) с целью обращения на нее взыскания, подчиняется, как указывалось выше, общим нормам о разделе общего имущества и выделе доли.
В ч. ч. 2 и 3 ст. 255 ГК РФ определены, как отмечалось, последствия невозможности, независимо от причины, обращения взыскания на долю в общем имуществе в натуре. В этом случае закон предусматривает обращение взыскания на долю должника в праве общей собственности путем ее продажи должником - сособственником остальным участникам общей собственности либо продажи с публичных торгов.
Процедура продажи должником - участником долевой или совместной собственности своей доли в праве общей собственности другим участникам общей собственности предполагает совершение должником соответствующих действий (ст. 250 ГК РФ).
Чтобы предотвратить случаи ущемления прав и законных интересов кредитора одного из участников общей собственности, обеспечить необходимый паритет интересов кредитора, должника - участника общей собственности и остальных сособственников, необходимо, во-первых, вместо требования кредитора к должнику о продаже им своей доли предусмотреть в ч. 2 ст. 255 ГК РФ право кредитора требовать приобретения доли должника остальными участниками общей собственности по рыночной цене этой доли, с обращением подлежащих уплате денежных средств в погашение долга; во-вторых, в ч. 3 ст. 255 ГК РФ предусмотреть правило, что в случае отказа остальных участников общей собственности от приобретения доли должника суд с учетом их платежеспособности, а также иных заслуживающих внимания обстоятельств принимает решение либо о взыскании в пользу кредитора солидарно с сособственников компенсации стоимости доли должника по рыночной цене (ст. 252 ГК РФ), либо об обращении взыскания на его долю в праве общей собственности путем продажи этой доли с публичных торгов.