Реализация предмета залога осуществляется путём продажи его с публичных торгов. Таково общее правило. Порядок продажи на торгах определяется процессуальным законодательством, если законом не установлен иной порядок. Он предусмотрен в ст. 350, 447 – 449 ГК РФ.
Результаты торгов непосредственно влияют на залоговое правоотношение. Если вырученная сумма превысит размер обеспеченного залогом требования залогодержателя, она делится на две части: сумма в размере обеспеченного требования передаётся залогодержателю, разница же возвращается залогодателю, поскольку было продано принадлежавшее ему имущество (п. 6 ст. 350 ГК РФ). Моментом передачи названной суммы кредитору-залогодержателю определяется момент прекращения его требований из основного договора и договора залога. Если вырученная сумма недостаточна для удовлетворения требований залогодержателя, она передаётся залогодержателю целиком, что прекращает основное обязательство в соответствующей части, а залоговое – полностью (поскольку цель договора о залоге, а именно, удовлетворение залогодержателя из стоимости заложенного имущества, достигнута). Если нет иного указания в законе или договоре, кредитор может получить недостающую сумму из прочего имущества должника, не пользуясь преимуществом, основанным на залоге (п. 5 ст. 350 ГК РФ). Иными словами, он может защищать свои права из основного договора в общем порядке.
Важно подчеркнуть, что залогодатель, не являющийся должником по основному обязательству, связан с залогодержателем только договором залога. Поэтому его долг перед залогодержателем ограничен стоимостью заложенного имущества. Если вырученная на торгах сумма меньше той, что причитается залогодержателю по основному договору, остаток может быть взыскан только с должника.
Если никто не приобретёт имущество на торгах, залогодержатель может по соглашению с залогодателем купить его сам и зачесть покупную цену в счёт долга. Если он этого не сделает, назначаются повторные торги. Если и они не состоятся, залогодержатель вправе оставить имущество за собой. Согласие залогодателя на это уже не требуется, но закон гарантирует ему минимальную цену, по которой залогодержатель может приобрести имущество (п. 4 ст. 350 ГК РФ). Договор залога в результате такого приобретения прекращается, а непогашенная часть долга взыскивается с должника в общем порядке.
В процессе реализации предмета залога особо защищаются интересы залогодателя как собственника заложенного имущества. Во-первых, должник и залогодатель, являющийся третьим лицом, вправе в любое время до продажи предмета залога прекратить обращение на него взыскания и его реализацию, исполнив обеспеченное залогом обязательство или ту его часть, исполнение которой просрочено. Соглашение, ограничивающие это право ничтожно (п. 7 ст. 350 ГК РФ). Во-вторых, по просьбе залогодателя суд вправе в решении об обращении взыскания на заложенное имущество отсрочить его продажу с публичных торгов на срок до одного года (п. 2 ст. 350 ГК РФ). Отсрочка не затрагивает прав и обязанностей сторон по основному обязательству, т.е. не прекращает просрочку должника, а значит, не освобождает его от возмещения возросших за время отсрочки убытков кредитора и т.д. Но она выгодна тем, что может дать залогодателю (должнику или третьему лицу) возможность избежать продажи имущества, погасив долг перед залогодержателем за счёт иных источников.
Договор залога прекращается на общих для всех договоров основаниях, а также в случаях, перечисленных в ст. 352 ГК РФ:
1) с прекращением основного обязательства, которое обеспечивается залогом;
2) по требованию залогодателя, если залогодержатель не обеспечивает сохранность переданного ему предмета залога;
3) при продаже предмета залога с публичных торгов, а также, если выставленное на торги заложенное имущество не нашло покупателя и залогодержатель отказался приобрести его;
4) если заложенная вещь погибла или прекратилось заложенное право, и предмет залога не был восстановлен или заменён.
Во всех, кроме последнего, случаях прекращение залога означает, что имущество перестаёт быть обременённым. Собственник вещи (залогодатель или лицо, купившее её на торгах) может свободно ею распоряжаться. Как собственник, он может требовать возврата ему вещи. Обладатель права, освобождённого из-под залога, также может свободно пользоваться и распоряжаться им.
Особенности отдельных видов залога
Отдельными видами залога являются ипотека, залог товаров в обороте, залог вещей в ломбарде и залог прав.
Ипотека, или залог недвижимости, регулируется специальным актом – Законом об ипотеке. При коллизиях между нормами ГК РФ, определяющими общие положения о залоге (ст. 334 – 356 ГК РФ), и нормами Закона об ипотеке преимущество имеют последние (п. 2 ст. 334 ГК РФ). Во всех остальных случаях действует общее правило о том, что нормы гражданского законодательства, содержащиеся в различных законах, не должны противоречить нормам ГК РФ. «Например, при конфискации предмета ипотеки будет применяться ст. 41 Закона об ипотеке, а не содержащая иное правило ст. 354 ГК РФ. В то же время нормы Закона об ипотеке, касающиеся закладной как ценной бумаги, применяются лишь в части, не противоречащей нормам главы 7 ГК «Ценные бумаги». Иные законы, вступившие в силу до принятия Закона об ипотеке, действуют в части, не противоречащей ему. Это, в частности, относится и к Закону о залоге»[12].
Ипотекой, как она определена в ст. 1 Закона об ипотеке, называется правоотношение, в силу которого одна сторона - залогодержатель, являющийся кредитором по обязательству, обеспеченному ипотекой, имеет право получить удовлетворение своих денежных требований к должнику по этому обязательству из стоимости заложенного недвижимого имущества другой стороны – залогодателя – преимущественно перед другим кредитором залогодателя.
«Из дальнейшего содержания Закона явствует, что залогодателями могут быть физические и юридические лица. Причём Законом не вводятся ограничения для иностранных граждан и иностранных юридических лиц.
Залогодателем может быть сам должник по обязательству или лицо, не участвующее в этом обязательстве (третье лицо) и владеющее имуществом на праве собственности либо хозяйственного ведения.
Залогодержателем могут быть гражданские лица, государственные, коммерческие и сберегательные банки, а также другие юридические лица»[13].
Предметом ипотеки являются объекты недвижимости (ст. 130 ГК РФ). Права в отношении объекта недвижимости идентифицируются в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним только по уникальному учётному номера объекта – кадастровому номеру (ст. 1, 12 Федерального закона «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» от 21 июля 1997 г.[14] ). Таким образом, ипотека может возникнуть только в отношении объектов, имеющих кадастровые номера. Кроме того, право залогодателя в отношении такого объекта должно быть зарегистрировано в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним (ст. 5 Закона об ипотеке).
Сказанным определяется и порядок залога части имущества. Передать в ипотеку по частям можно только делимую вещь (п. 4 ст. 5 Закона об ипотеке). Закладываемая часть должна быть выделена в натуре, т.е. должна стать объектом недвижимости. Юридическим подтверждением появления объекта служит присвоение ему собственного кадастрового номера.
Некоторые объекты недвижимости не могут быть переданы в ипотеку. Во-первых, в силу общего правила нельзя закладывать имущество, отчуждение которого запрещено или ограничено. Так, имущество, для которого предусмотрена обязательная приватизация либо приватизация которого запрещена, нельзя передать в ипотеку (п. 2 ст. 6 Закона об ипотеке). Во-вторых, могут быть установлены специальные запреты ипотеки для определённых объектов (такие запреты имеются, в частности, в отношении государственных, муниципальных и некоторых других земель – ст. 63 Закона об ипотеке).
Залог вещей, которые залогодатель приобретёт в будущем, допускаемый общими нормами о залоге (п. 6 ст. 340 ГК РФ), невозможен при ипотеке. Ведь совершать сделки с имуществом может лишь управомоченное лицо, а права на недвижимость возникают с момента их государственной регистрации. Причём именно залогодатель должен быть обладателем этих прав (п. 2 ст. 5 Закона об ипотеке). Исключения из этого правила представляют нормы о залоге предприятия и о залоге строящихся жилых домов (ст. 70, 72, 76 Закона об ипотеке).
При ипотеке зданий (сооружений) неизбежен вопрос о судьбе связанного с ними земельного участка. Он решается в зависимости от того, на каком праве земля принадлежит залогодателю:
а) Залогодатель является собственником земли. Ипотека здания (сооружения) возможна только с одновременным предоставлением в ипотеку земельного участка, на котором расположено здание (сооружение) (ст. 340 ГК РФ, ст. 69 Закона об ипотеке).
б) Залогодержатель имеет землю на праве аренды. При ипотеке здания (сооружения) обязателен залог этого права (ст. 340 ГК РФ, ст. 69 Закона об ипотеке). Таким образом, в названных случаях ипотека земли либо залог права аренды земельного участка соответственно является существенным условием договора об ипотеке здания или сооружения.
в) Земля, на которой расположено закладываемое здание (сооружение), принадлежит его собственнику на праве постоянного пользования. В этом случае залог прав на землю не нужен. . При переходе права собственности на здание, строение, сооружение, находящиеся на чужом земельном участке, к другому лицу оно приобретает право на использование соответствующей части земельного участка, занятой зданием, строением, сооружением и необходимой для их использования, на тех же условиях и в том же объеме, что и прежний их собственник (п. 1 ст. 35 Земельного кодекса РФ).