Перевод жилого помещения в нежилое и нежилого помещения в жилое допускается с учетом требований ЖК РФ и градостроительного законодательства. Так, перевод помещения в нежилое не допускается, если доступ к переводимому помещению невозможен без использования помещений, обеспечивающих доступ к жилым помещениям, или отсутствует техническая возможность оборудовать такой доступ (ст. 22 ЖК РФ).
Таким образом, для выработки понятия вещных прав на жилые помещения необходимо выявить признаки, присущие этим вещным правам. Некоторые авторы выделяют такие признаки, как: следование за вещью, абсолютная защита вещных прав, преимущество их реализации перед обязательственными субъектными правами и т.п. Ограниченными права на жилые помещения являются по сравнению с всеобъемлющим и абсолютным правом собственности. Ограниченными вещными правами граждан на жилые помещения являются: 1) права членов семьи собственника жилого помещения; 2) права отказополучателей; 3) права получателей ренты по договору пожизненного содержания с иждивением.
2.3. Сервитут в земельном и лесном законодательстве
К вещным правам на земельные участки, закрепленным в ГК РФ (глава 17), относятся: - право собственности, право постоянного (бессрочного) пользования; - право пожизненного наследуемого владения; - право ограниченного пользования чужим земельным участком (сервитут).
Право постоянного (бессрочного) пользования земельным участком, находящимся в государственной или муниципальной собственности предоставляется ограниченному кругу юридических лиц на основании решения уполномоченного государственного или муниципального органа. К субъектам данного титула закон относит: - государственные и муниципальные учреждения; - казенные предприятия, - органы государственной власти и органы местного самоуправления.
Право пожизненного наследуемого владения на земельный участок после введения в действие ЗК РФ физическим лицам больше не предоставляется, однако ранее предоставленные гражданам на этом праве участки за ними сохраняются. Землевладельцы вправе владеть и пользоваться земельным участком на праве пожизненного наследуемого владения, правомочие распоряжения не допускается, за исключением перехода права на земельный участок по наследству.
ЗК РФ устанавливает определение публичного и частного сервитута. Согласно ст. 23 ЗК РФ частный сервитут устанавливается в соответствии с гражданским законодательством. Публичный сервитут устанавливается законом или иным нормативным правовым актом Российской Федерации, нормативным правовым актом субъекта Российской Федерации, нормативным правовым актом органа местного самоуправления в случаях, если это необходимо для обеспечения интересов государства, местного самоуправления или местного населения, без изъятия земельных участков. ЗК РФ определяет цели установления публичного сервитута в п. 3 ст. 23.
Ю.А. Гартина указывает, что в соответствии с ЗК РФ земельный участок может быть обременен публичным сервитутом только для целей, указанных в п. 3 ст. 23 ЗК РФ, нормативным правовым актом органа государственной власти или местного самоуправления в случаях, если это необходимо для обеспечения интересов государства, местного самоуправления или местного населения, без изъятия земельных участков[59].
Частный сервитут устанавливается в соответствии с гражданским законодательством. Так, в соответствии с п. 1 ст. 274 ГК РФ собственник недвижимого имущества (земельного участка, другой недвижимости) вправе требовать от собственника соседнего земельного участка, а в необходимых случаях и от собственника другого земельного участка (соседнего участка) предоставления права ограниченного пользования соседним участком (сервитута). Сервитут может устанавливаться для обеспечения прохода и проезда через соседний земельный участок, прокладки и эксплуатации линий электропередачи, связи и трубопроводов, обеспечения водоснабжения и мелиорации, а также других нужд собственника недвижимого имущества, которые не могут быть обеспечены без установления сервитута.
Г.А. Мисник, Н.Н. Мисник пишут, что таким образом частный сервитут в соответствии с ГК РФ может обременять земельный участок в интересах собственника соседнего или другого земельного участка, для его нужд, которые не могут быть обеспечены без установления сервитута (причем перечень таких нужд является открытым)[60].
Порядок установления частного сервитута определяется п. 3 ст. 274 ГК РФ: сервитут устанавливается по соглашению между лицом, требующим установления сервитута, и собственником соседнего участка и подлежит регистрации в порядке, установленном для регистрации прав на недвижимое имущество. В случае недостижения соглашения об установлении или условиях сервитута спор разрешается судом по иску лица, требующего установления сервитута.
Федеральный Арбитражный Суд Западно-Сибирского округа Российской Федерации, рассмотрев в открытом судебном заседании 2 октября 2008 г. кассационную жалобу Федерального государственного унитарного предприятия «Производственное объединение «Новосибирский приборостроительный завод» (далее - ФГУП «ПО «Новосибирский приборостроительный завод») на решение суда первой инстанции от 15 января 2008 г. и постановление суда апелляционной инстанции от 28 июня 2008 г. Арбитражного суда Новосибирской области по делу № А45-473/06-21/220, установил следующее.
Право собственности предпринимателя Джалагании А.З. на земельный участок площадью 3755 кв. метров с кадастровым номером 54:35:032685:38 в городе Новосибирске по улице Красный проспект, 165, подтверждено свидетельством 54-АБ № 186640.
В границах указанного участка под землей расположена сеть ливневой канализации, которая находится в хозяйственном ведении ФГУП «ПО «Новосибирский приборостроительный завод».
При рассмотрении требования предпринимателя Джалагании А.З. об устранении нарушения его прав по использованию земельного участка, суд исходил из закрепленных статьей 209 ГК РФ полномочий собственника по свободному владению, пользованию и распоряжению землей в той мере, в какой ее оборот допускается законом (статья 129 ГК РФ).
Поскольку вещные права на ливневую канализацию, а также ограничения прав собственника земли на участке ее расположения согласно ч. 6 ст. 56 ЗК РФ не зарегистрированы в порядке, установленном Федеральным законом Российской Федерации от 21 июля 1997 г. № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним»[61] (далее - Федеральный закон Российской Федерации «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним»), суд первой инстанции сделал обоснованный вывод о правомерности требования собственника об обязании произвести вынос имущества за пределы его земельного участка.
Согласно п. 3 ст. 274 ГК РФ сервитут устанавливается по соглашению между лицом, требующим установления сервитута, и собственником соседнего участка и подлежит регистрации в порядке, установленном для регистрации прав на недвижимое имущество. В случае недостижения соглашения об установлении или условиях сервитута спор разрешается судом по иску лица, требующего установления сервитута.
Учитывая, что между указанными лицами не рассматривалось такое соглашение, суд апелляционной инстанции сделал правильный вывод о невозможности рассмотрения по существу этого требования в суде и на законном основании применительно к п. 2 ст. 148 АПК РФ оставил встречный иск без рассмотрения.
В остальной части суд апелляционной инстанции на законном основании поддержал выводы суда первой инстанции.
Доводы заявителя о расположении имущества на земельном участке и введении его в эксплуатацию до возникновения у предпринимателя А.З. Джалагании соответствующего права собственности, а также факте эксплуатации этой канализации не опровергают требования собственника о защите своих вещных прав.
Ссылка на отсутствие у истца заинтересованности не может быть основана на получении собственником разрешения на строительство объекта недвижимости, который находится в прямой зависимости от разрешения вопроса выноса ливневой канализации за пределы земельного участка.
Таким образом, кассационная жалоба ответчика об отмене судебных актов и принятии в суде кассационной инстанции нового решения подлежит отклонению.
Руководствуясь пунктом 1 части 1 статьи 287, статьей 289 АПК РФ, суд кассационной инстанции постановлением от 2 октября 2008 г. по делу № Ф04-6807/2007(38781-А45-21)[62] решение суда первой инстанции от 15 января 2008 г. и постановление суда апелляционной инстанции от 28 июня 2008 г. Арбитражного суда Новосибирской области по делу № А45-473/06-21/220 оставил без изменения, кассационную жалобу ФГУП «ПО «Новосибирский приборостроительный завод» - без удовлетворения.
Лесным кодексом Российской Федерации от 4 декабря 2006 г. № 200-ФЗ [63] (далее – ЛК РФ) законодательно закреплена возможность обременения лесных участков правом ограниченного пользования чужим лесным участком (сервитут) в порядке, установленном земельным и гражданским законодательством. ЛК РФ отказался от понятий «публичный лесной сервитут» и «частный лесной сервитут».
Согласно ст. 9 ЛК РФ право постоянного бессрочного пользования лесными участками, право ограниченного пользования чужими лесными участками (сервитут), право аренды лесных участков, а также право безвозмездного срочного пользования лесными участками возникает и прекращается по основаниям и в порядке, которые предусмотрены гражданским законодательством, законодательством Российской Федерации о концессионных соглашениях и земельным законодательством, если иное не предусмотрено ЛК РФ.