Следует также отметить, что качество жилой среды во многом зависит от уровня содержания и технического обслуживания жилых домов и придомовых территорий. В этой сфере также имеется целый ряд нерешенных вопросов: несвоевременное проведение капитальных и текущих ремонтов, низкий уровень обслуживания инженерного и санитарно-технического оборудования жилых зданий, неудовлетворительное санитарное содержание лестничных клеток и придомовых территорий и т.д.
Применяемый в течение длительного времени административный механизм управления жилищной сферой, отсутствие экономической заинтересованности строительных, ремонтно-эксплуатационных организаций в результатах своей деятельности и отчуждение жителей от собственности привели к серьезным негативным последствиям и деформациям в жилищной сфере. Произошло снижение качества жилищного фонда и ухудшение условий его эксплуатации. Население же было поставлено в крайне пассивную позицию, так как жители не имели реальных рычагов воздействия на строительные, ремонтные и эксплуатационные организации.
Основными причинами обострения жилищной проблемы является отсутствие реального собственника и эффективного управления жилищным фондом в современных условиях, а также бесхозяйственное отношение к жилью. Разработанная правительством Российской Федерации реформа жилищно-коммунального хозяйства предлагает кардинально поменять представление квартиросъемщика, будущего собственника, собственника который бы относился к своему имуществу как настоящий хозяин.
Попытаемся рассмотреть проблему жилищной сферы нашего города в зависимости от формы управления на примере Муниципального унитарного предприятия «Запад» - это старейшее предприятие нашего города. На предприятии имеются 4 ЖЭУ, собственная автобаза, профессиональный коллектив. Руководитель предприятия Макаренко Сергей Иванович. Последние два года успешной деятельность предприятия назвать сложно, процент собирания денежных средств за жилищно-коммунальные услуги не дотягивает и 65%. Соответственно, своевременно не проводится текущий ремонт жилья, что на фоне изношенности инженерных систем является «бомбой замедленного действия». Речь уже не идет о таких излишках как капитальный ремонт жилого фонда за счет квартиросъемщиков. К концу 2009 года предприятие закончило процедуру банкротства.
Но так как имелась производственная база, профессиональный коллектив, Сергей Иванович Макаренко принял решение о создании управляющей компании «Запад». Куда на правах хозяев вошли более 300 многоквартирных домов таких районов как Дом обороны, Червишевский тракт, Московский тракт, ряд домов центра нашего города. Инициатива перехода в управляющую компанию лежала на «Старших по дому», «Старших по подъезду», « Управдомах» и т.д.
На сегодняшний день более 40 процентов жилого фонда предприятия прошли капитальный ремонт, процент платежей населения за услуги ЖКХ достиг 98%.
Опыт начала двадцать первого века показал, что жилой фонд находящийся в управляющих компаниях, ТСЖ, кондоминиумах стал приобретать совершенно другой вид. И это не только из-за совершенно другого качества оказываемых услуг населению, но и начала понимания населения, осмысливания происходящего. В подъездах жилых домов стали появляться цветы.
По государственной программе ветхий жилой фонд надлежало отремонтировать к концу 2012 года. Об этом сообщал Экс-президент Российской Федерации В.В. Путин в своем обращении к Федеральному собранию в 2003 г. Программа реконструкции ветхого жилого фонда начала выполнять свою функцию и в городе Тюмени, где была создана специальная «Служба заказчика» осуществляющая контроль за проведением работ подрядными организациями и вплоть до конца 2008 года превратила многие жилые кварталы бывших «хрущевок» в одну большую стройку [21].
Начало больших ремонтов пошло от центральной части города и уже подходило к окраинам, но мировой финансовый кризис, приостановивший финансовый поток федеральных денег, практически заморозил эти начинания. За 2009 год было отремонтировано не более 20-26 жилых домов, детских садов и школ, в большинстве своем это были незаконченные ремонты, где за 2008 год было уже сделано более 50-60 % объемов работ [18].
К середине 2010 года мы наблюдаем некоторое улучшение обстановки в строительной сфере, растет обьем работ в капитальных ремонтах жилого фонда, находящегося в плачевном состоянии. Как фактор улучшения остановки в сфере ЖКХ можно отметить рост заработной платы специалистов, так средний заработок сантехника в вышеупомянутой Управляющей компании «Запад» составляет 12 -17 тыс. рублей в месяц, что в 1,5 раза больше от оплаты труды в Муниципальном унитарном предприятии существовавшем ранее.
Таким образом, жилищная проблема является весьма многогранной, требующей значительных усилий по ее решению. Основные пути решения жилищной проблемы:
· поиск и привлечение централизованных и децентрализованных источников финансирования строительства, капитального ремонта и реконструкции жилья (разработка и реализация государственных и муниципальных жилищных программ и проектов, формирование городских фондов строительства, реконструкции и ремонта жилищного фонда, привлечение средств инвесторов, предприятий и организаций, населения путем сооружения элитного и массового коммерческого жилья, строительство жилых домов на паевых основах, концентрации средств в конкретных фондах и проектах);
· повышение доступности жилья для широких слоев населения (создание благоприятных условий для развития рынка жилья и жилищных услуг по эксплуатации жилищного фонда, оказание реальной помощи населению в приобретении жилья на первичном и вторичном рынках в разных формах, стимулирование развития систем жилищного кредитования, в том числе ипотеки, использование муниципальных жилищных займов);
· совершенствование системы обеспечения жильем социально незащищенных категорий населения (разработка эффективных систем целевой поддержки социально незащищенных групп населения, усиление принципа адресности государственной и муниципальной помощи, предоставление бесплатного или дешевого муниципального жилья и т.д.);
· совершенствование градостроительных, архитектурно-планировочных и экологических подходов к формированию благоприятной жилой среды (развитие качественной малоэтажной и смешанной застройки, переход от типовых проектов к индивидуальным и образцовым, развитие комплексной застройки, включающей благоустройство территории);
· повышение качества эксплуатации жилищного фонда (существенное улучшение содержания и ремонта жилищного фонда, экономия энергетических ресурсов, стимулирование снижения издержек и повышения качества жилищно-коммунальных услуг, развитие систем самоорганизации граждан).
Как показывает богатый зарубежный опыт, наиболее перспективным и массовым направлением решения жилищной проблемы является кредитование граждан и, в первую очередь, ипотечное кредитование, которое подразумевает выдачу кредита на длительный срок под залог недвижимости.
Исходя из опыта развитых стран, в которых жилищная проблема практически решена, можно определить следующие характерные черты функционирования жилищной сферы:
· большая часть жилищного фонда города находится в частной или коллективной собственности, а городской жилищный фонд составляет лишь незначительную часть (10-15%) [18];
· заметная доля горожан является собственниками жилья, в котором они проживают, а остальные нанимают квартиры в частном или муниципальном фонде;
· собственники жилья несут все расходы на его содержание, ремонт и восстановление и выплачивают страховые взносы и налоги на недвижимость;
· оплата найма в частном фонде покрывает все затраты собственника жилья и прибыль домовладельца, а в муниципальном фонде – затраты муниципалитета (без прибыли);
· ставки за наем жилья всех форм собственности во многих городах страны и странах регулируются муниципалитетом с помощью косвенных экономических рычагов;
· субсидии на содержание жилья выплачиваются для ограниченной части нанимателей с низкими душевыми доходами;
· работы по содержанию, ремонту, реконструкции и строительству жилья определяются собственником с учетом действующих норм и правил, принятых в данном городе (регионе) на договорной основе; интересы собственника может представлять компания по управлению недвижимостью;
· приобретение жилья в большинстве случаев осуществляется в кредит на длительный срок (10-25 лет); используются разные формы кредитования, в том числе ипотечные кредиты под залог недвижимости;
· уровень дохода большинства населения позволяет полностью оплачивать наем жилья или содержать его в качестве собственника, вносить первоначальный взнос на строительство и выплачивать соответствующие проценты;
· строительство и сдача внаем жилья является прибыльной коммерческой сферой и потому привлекательны для частного капитала.
Для практической реализации приведенной выше системы необходимы следующие условия:
· наличие развитого рынка жилья и подрядных работ;
· достаточно высокий уровень жизни большинства населения;
· устойчивое и надежное действие механизма инвестирования, долгосрочного кредитования и страхования;
· развитая правовая основа рыночных механизмов;
· политическая, социальная и экономическая стабильность.
К сожалению, эти условия в нашей стране пока не сложились.
Уровень жизни населения далек от средней планки. Механизмы кредитования населения буксуют, пугая обывателей высокими процентными ставками. На рынке подрядных работ процветает система откатов.
Поэтому быстрый переход к рассматриваемой системе невозможен. Но это не означает, что решение жилищной проблемы должно быть отодвинуто на долгий срок. Развитие жилищного строительства и повышение уровня содержания жилищного фонда возможно и в современных условиях при наличии благоприятных тенденций изменения макроэкономической ситуации в стране.