Итак, нежилым помещением признаётся изолированный объект недвижимости, предназначенный и пригодный для производственных, административных, общественных и иных целей, кроме целей постоянного проживания граждан, отвечающий санитарно-техническим правилам и нормам, иным требованиям законодательства.
Разнообразие нежилых помещений составляет нежилой фонд муниципалитетов.
1.2. Значение управления муниципальным нежилым фондом
Органы местного самоуправления от имени муниципального образования управляют муниципальным нежилым фондом, а именно владеют, пользуются и распоряжаются указанным имуществом.
В условиях быстрого увеличения количества организаций резко встаёт вопрос о наделении их нежилыми помещениями, необходимыми для осуществления определённой деятельности. Любая организация нуждается в офисе. Отсюда обоснованно возросший спрос на нежилые помещения.
Поскольку муниципальное образование, а точнее местные органы от его имени, является крупнейшим собственником такого рода имущества, то перед вышеназванными органами стоит задача по передаче прав на муниципальные нежилые помещения.
Кроме того, в результате передачи прав на указанные помещения гарантируется поступление денежных средств в местный бюджет.
Общеизвестно, что для большинства муниципальных образований в РФ характерно обветшание как жилого фонда, так и нежилых зданий и сооружений. Данная проблема решаема: при постоянно растущем спросе на нежилые помещения есть возможность заключения договоров (аренды) с обязательным условием реконструкции либо модернизации имеющегося объекта.
Помимо осуществления сделок с объектами нежилого фонда, на органах местного самоуправления лежит ответственность по ведению учёта данных объектов. Ведение учёта муниципальной собственности, в целом, и нежилых зданий, сооружений, в частности, объясняется необходимостью наличия точных сведений о тех или иных объектах.
Учет объектов муниципального нежилого фонда основан на данных технической инвентаризации объектов, на данных бухгалтерской отчетности балансодержателей муниципального имущества, на данных статистического учета.
В соответствии с этим выделяются следующие виды учета муниципального имущества.
1. Технический учет (инвентаризация) объекта недвижимости – это количественное и качественное описание объекта недвижимого имущества, в результате чего происходит его индивидуализация.
В ходе инвентаризации устанавливаются границы назначение строения, его размер, используемые материалы и техническое состояние. Единицей технической инвентаризации является отдельно стоящее здание. Учет объекта недвижимости предполагает присвоение ему кадастрового номера. На каждый объект составляется учетно-техническая документация, которая может выполняться как на бумажных, так и на магнитных носителях (при этом приоритет отдается бумажным носителям). Документация на здание группируется в инвентарное дело, в которое включаются следующие группы документов:
а) технические материалы (технический паспорт здания, план земельного участка, поэтажный план здания, экспликация к поэтажному плану).
б) все правоустанавливающие документы, сгруппированные в хронологическом порядке.
Материалы технической инвентаризации объекта недвижимости включаются в архив организации технической инвентаризации. Поступающие в архив материалы регистрируются в инвентарных книгах.
2. Бухгалтерский учет ведется муниципальными унитарными предприятиями и учреждениями. Имущество, переданное в хозяйственное ведение или оперативное управление, учитывается на балансе муниципальных унитарных предприятий и учреждений. Муниципальное имущество, не закрепленное за муниципальными унитарными предприятиями и учреждениями должны учитываться на балансе муниципальной казны. Муниципальные унитарные предприятия и учреждения формируют бухгалтерскую отчетность, которая утверждается уполномоченным органом местного самоуправления. Органы местного самоуправления могут принять решение о проведении аудиторской проверки деятельности муниципальных предприятий и учреждений (в том числе независимыми аудиторами).
3. Статистический учет - осуществляется отделом по статистике. Единый статистический учет представлен в России тремя уровнями: федеральным, субъектным и местным. Статистика ведется по различным аспектам функционирования муниципальных образований, в том числе и в отношении муниципального имущества (объем жилищного фонда, находящегося в муниципальной собственности, число муниципальных унитарных предприятий и учреждений, в том числе и в отраслевом разрезе, объем произведенной ими продукции или оказанных услуг и т.д.).
2. ФОРМЫ ПЕРЕДАЧИ ПРАВ НА МУНИЦИПАЛЬНЫЕ НЕЖИЛЫЕ ПОМЕЩЕНИЯ
Современная российская экономика характеризуется обширным вовлечением в оборот нежилых помещений. Относясь к категории "недвижимость", они сегодня требуют к себе повышенного внимания со стороны законодателя в силу целого ряда обстоятельств. Во-первых, нежилые помещения обладают высокой потребительной стоимостью и часто возможностью использования по многоцелевому назначению (в качестве торговых, складских, промышленно-производственных, административных помещений). Во-вторых, формирование многочисленных субъектов хозяйствования делает острой проблему обеспечения их именно такого рода недвижимостью, которая быстро не создается. В-третьих, данные объекты до перехода на рыночные отношения служили во многом материальной основой социальной инфраструктуры, с чем нельзя не считаться при вовлечении их в рыночную сферу.
Изданное в 1991 году постановление Верховного Совета РФ от 27.12.91 № 3020-1 «О разграничении государственной собственности в Российской Федерации на федеральную собственность, государственную собственность республик в составе РФ, краёв, областей, автономных округов, автономной области, городов Москвы и Санкт-Петербурга и муниципальную собственность» определил разделение прав на различные объекты собственности между тремя уровнями органов власти – федеральным, субъектным и муниципальным.[8] Согласно этому документу органы местного самоуправления были наделены правом собственника: они владеют, пользуются и распоряжаются муниципальным имуществом как субъекты гражданского права.
Рассмотрим формы передачи прав на муниципальные нежилые помещения.
2.1. Передача объектов муниципального нежилого фонда в аренду
Договор аренды нежилого помещения традиционно занимает одно из ведущих мест в общем объеме сделок с нежилыми помещениями. Однако, несмотря на распространенность данного вида сделок, можно отметить, что в российском гражданском законодательстве им уделяется недостаточно внимания, имеются пробелы в регулировании данных видов сделок. Неточность нормативного регулирования правового положения нежилых помещений в системе объектов гражданского оборота приводит к трудностям в практике оборота.
ГК РФ содержит специальные положения, регулирующие вопросы аренды отдельных видов недвижимости: зданий и сооружений (§ 4 гл. 34), предприятий (§ 5 гл. 34), жилого помещения (гл. 35).[9] Специальные положения, регулирующие аренду нежилых помещений как части жилых и нежилых зданий и сооружений, в ГК РФ отсутствуют. Но если специальная норма отсутствует, то действует общая норма. Поэтому при решении вопросов, связанных с арендой нежилых помещений, следует руководствоваться общими положениями об аренде (§ 1 гл. 34).
Аренда – представляет собой передачу имущества за плату во временное владение и / или пользование. Из данного определения следует, что по договору аренды нежилого помещения арендодатель обязуется предоставить арендатору нежилое помещение за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.
Арендные отношения позволяют покупателю получать стабильный доход от собственности. В арендных отношениях арендатору предаются 2 правомочия такие, как владение и пользование, правомочия распоряжения не передаются. Передача правомочий арендатору фиксируется в договоре аренды.
Субъектами арендных правоотношений выступают арендодатель и арендатор. При сдаче в аренду объектов муниципального нежилого фонда арендодателем являются органы местного самоуправления. Арендаторами могут быть любые физические и юридические лица. В арендных отношениях арендатору передаются такие правомочия, как владение и пользование, правомочия распоряжения не передаются.
Передача правомочий арендатору фиксируется в договоре аренды. Договору аренды присущи две характерные черты:
1) консенсуальность (для заключения договора аренды достаточно достижения согласия обеих сторон);
2) возмездность (означает, что арендодатель преследует цель получения прибыли от предаваемого в аренду имущества).
Порядок, условия, сроки и размер арендной платы определяются договором аренды. Арендные платежи могут осуществляться в следующих формах:
1.арендная плата вносится в фиксированной сумме периодически или единовременно;
2. арендная плата устанавливается в виде определенной доли от полученного в результате арендованного имущества дохода (продукции);
3. арендная плата предусматривает предоставление определенных услуг арендодателю;
4. арендная плата определяется в виде передачи арендатором определённого имущества арендодателю;
5. арендная плата определяется в виде возложения на арендатора затрат связанных с улучшением объекта аренды.
Размер арендной платы может изменяться по согласованию сторон, но не чаще одного раза в год.
Арендная плата за пользование муниципальным имуществом утверждается решением представительного органа местного самоуправления, при этом арендная плата должна обеспечивать покрытие всех издержек, связанных с содержанием земельных участков. Она представляет собой произведение базовой ставки арендной платы на 1м2 на площадь соответствующего здания (сооружеия). При определения арендной платы также могут учитываться коэффициенты, характеризующие: