1. месторасположение объекта;
2. вид деятельности арендатора (критерии: доходность и приоритетность для города);
3. этажи;
4. характеристику входа;
5. степень износа здания, его техническое состояние;
6. место регистрации;
7. степень благоустройства;
8. материалы постройки задания;
9. степень доступности.
Основными способами передачи имущества в аренду являются:
1. путем проведения торгов в форме конкурсов и аукционов
2. внеконкурсная передача, без проведения торгов
Конкурсом является способ передачи объекта в аренду, при котором победителем признается претендент, условия которого в наибольшей степени соответствуют условиям конкурса.
Аукционом является способ передачи имущества, при котором признается победителем претендент, предложивший наибольшую цену на право аренды.
Конкурсы и аукционы организуются в случае наличия двух или более претендентов на аренду муниципального имущества. Передача возможна при наличии одной заявки на объект, либо в соответствии с целевым назначением объекта.
Для организации передачи объектов в аренду создается специальная комиссия. Исполнительный орган местного самоуправления определяет состав комиссии. Комиссия определяет способ передачи объекта в аренду и размещает информационное сообщение в СМИ о передаче объекта в аренду. Претенденты подают заявки о желании получения имущества в аренду. В случае проведения конкурса комиссия в определенный день собирается для обсуждения заявок и условий претендентов. В случае проведения аукциона проводятся открытые торги.
По результатам проведения конкурса или аукциона с победителем заключается договор аренды.
После окончания срока действия договора аренды арендатор обязан возвратить имущество в том состоянии, в котором он его получил, с учетом норм износа или состоянии, обозначенном договором. Если арендатор несвоевременно возвратил имущество, то комитет по управлению муниципальным имуществом (КУМИ) вправе потребовать внесения арендной платы за время просрочки. Если арендатор возвращает имущество в неудовлетворенном состоянии, то КУМИ вправе потребовать компенсации затрат на улучшение имущества. Улучшение имущества за счет арендатора может быть предусмотрено договором аренды, в этом случае размер арендной платы уменьшается, либо арендная плата не производится. Отделимые улучшения муниципального имущества производятся арендатором по общему правилу, являясь его собственностью. Если арендатор производил за счет собственных средств и с согласия КУМИ неотделимые улучшения, то он имеет право на возмещение стоимости этих улучшений. В случае если арендатор производил неотделимые улучшения без согласия арендодателя, их стоимость возмещению не подлежит.
2.2. Продажа объектов муниципального нежилого фонда
Органы местного самоуправления вправе принимать решение о продаже объектов нежилого фонда, свободных от прав третьих лиц, в соответствии с федеральным законом «О приватизации государственного и муниципального имущества».[10]
Под приватизацией муниципального имущества понимается возмездное отчуждение имущества, находящегося в собственности муниципальных образований, в собственность физических или юридических лиц.
Муниципальное имущество отчуждается в собственность физических или юридических лиц исключительно на возмездной основе (за плату либо посредством передачи в муниципальную собственность акций открытых акционерных обществ, в уставный капитал которых вносится муниципальное имущество).
Приватизация муниципального имущества осуществляется органами местного самоуправления самостоятельно. Планирование приватизации муниципального имущества определяется соответственно органами местного самоуправления.
Приватизации не подлежит имущество, отнесенное к объектам, оборот которых не допускается (объектам, изъятым из оборота), а также имущество, которое может находиться только в муниципальной собственности.
Приватизация муниципального имущества основывается на признании равенства покупателей муниципального имущества и открытости деятельности органов местного самоуправления. Покупателями муниципального имущества могут быть любые физические и юридические лица, за исключением государственных и муниципальных унитарных предприятий, государственных и муниципальных учреждений, а также юридических лиц, в уставном капитале которых доля Российской Федерации, субъектов Российской Федерации и муниципальных образований превышает 25 процентов, кроме случая внесения муниципального имущества в качестве вклада в уставные капиталы открытых акционерных обществ.
Используются следующие способы приватизации государственного и муниципального имущества:
1) продажа государственного или муниципального имущества на аукционе;
2) продажа государственного или муниципального имущества на конкурсе;
3) продажа государственного или муниципального имущества посредством публичного предложения;
4) продажа государственного или муниципального имущества без объявления цены;
5) внесение государственного или муниципального имущества в качестве вклада в уставные капиталы открытых акционерных обществ.
Органы местного самоуправления самостоятельно определяют порядок принятия решений об условиях приватизации муниципального имущества.
Независимо от способа приватизации органы местного самоуправления должны не менее чем за тридцать дней до дня осуществления продажи здания (сооружения) опубликовать в СМИ информационное сообщение о продаже указанного имущества. Данное сообщение, согласно ФЗ «О приватизации государственной и муниципальной собственности», должно содержать следующую информацию:
1) наименование органа местного самоуправления, принявшего решение об условиях приватизации имущества, реквизиты указанного решения;
2) наименование имущества и иные позволяющие его индивидуализировать данные (характеристика имущества);
3) способ приватизации;
4) начальная цена;
5) форма подачи предложений о цене;
6) условия и сроки платежа, необходимые реквизиты счетов;
7) порядок, место, даты начала и окончания подачи заявок (предложений);
8) исчерпывающий перечень представляемых покупателями документов и требования к их оформлению;
9) срок заключения договора купли-продажи;
10) порядок ознакомления покупателей с иной информацией, в том числе с актом инвентаризации, условиями договора купли-продажи;
11) ограничения участия отдельных категорий физических и юридических лиц в приватизации имущества.
При продаже муниципального имущества на аукционе или конкурсе также указываются:
1) порядок определения победителей;
2) размер, срок и порядок внесения задатка, необходимые реквизиты счетов;
3) место и срок подведения итогов;
4) условия конкурса (при продаже государственного или муниципального имущества на конкурсе).[11]
Рассмотрим более подробно каждый из способов приватизации объектов муниципального нежилого фонда.
2.2.1 Продажа муниципального имущества на аукционе. На аукционе продается муниципальное имущество в случае, если его покупатели не должны выполнить какие-либо условия в отношении такого имущества. Право его приобретения принадлежит покупателю, который предложит в ходе торгов наиболее высокую цену за такое имущество.
Аукцион является открытым по составу участников.
Предложения о цене муниципального имущества подаются участниками аукциона в запечатанных конвертах (закрытая форма подачи предложений о цене) или заявляются ими открыто в ходе проведения торгов (открытая форма подачи предложений о цене).
Аукцион, в котором принял участие только один участник, признается несостоявшимся.
При равенстве двух и более предложений о цене государственного или муниципального имущества на аукционе, закрытом по форме подачи предложения о цене, победителем признается тот участник, чья заявка была подана раньше других заявок.
Задаток для участия в аукционе устанавливается в размере 20 % начальной цены, указанной в информационном сообщении о приватизации муниципального имущества, но не более чем 4,5 миллиона установленных федеральным законом минимальных размеров оплаты труда.
При уклонении или отказе победителя аукциона от заключения в установленный срок договора купли-продажи имущества задаток ему не возвращается и он утрачивает право на заключение указанного договора. Суммы задатков возвращаются участникам аукциона, за исключением его победителя, в течение 5дней с даты подведения итогов аукциона.
В течение пяти дней с даты подведения итогов аукциона с победителем аукциона заключается договор купли-продажи.
Передача государственного или муниципального имущества и оформление права собственности на него осуществляются в соответствии с законодательством Российской Федерации и договором купли-продажи не позднее чем через тридцать дней после дня полной оплаты имущества.
2.2.2 Продажа муниципального имущества на конкурсе. На конкурсе могут продаваться предприятие как имущественный комплекс или акции созданного при приватизации открытого акционерного общества, которые составляют более чем 50 % уставного капитала указанного общества, если в отношении указанного имущества его покупателю необходимо выполнить определенные условия. Право приобретения государственного или муниципального имущества принадлежит тому покупателю, который предложил в ходе конкурса наиболее высокую цену за указанное имущество, при условии выполнения таким покупателем условий конкурса.