Также Уставом определено, что порядок и условия передачи прав на муниципальное имущество определяются соответствующими постановлениями совета депутатов.
3.1. Приватизация муниципальных нежилых помещений в г.Кандалакша
В 2003 году Советом депутатов городского поселения Кандалакша был разработан порядок осуществления приватизации муниципального имущества, устанавливает организационные и правовые основы процесса приватизации муниципального имущества города Кандалакши.[13] Данный порядок полностью соответствует нормам ФЗ «О приватизации государственного и муниципального имущества».
Приватизацию муниципального имущества организует Комитет по управлению имуществом администрации г. Кандалакши, который является продавцом муниципального имущества, организует и проводит торги в установленном порядке.
Администрация города образует комиссию по проведению торгов (конкурсов, аукционов) в количестве 11 представителей. Персональный состав комиссии по приватизации утверждается главой муниципального образования. В состав комиссии входят с правом решающего голоса пять представителей администрации города, пять представителей Кандалакшского городского Совета, один представитель от трудового коллектива или профсоюзной организации, если ее членами являются 50 и более процентов членов трудового коллектива, и, в случае необходимости, иные представители с правом совещательного голоса. Председателем комиссии назначается член комиссии от Комитета. При равенстве голосов голос председателя комиссии является решающим.
Комиссия рассматривает заявки, поступившие на приватизацию объектов муниципального нежилого фонда, с прилагаемыми к ним документами, определяет их соответствие требованиям законодательства и условиям торгов, принимает решения о допуске или об отказе в допуске претендентов к участию в торгах, определяет победителя торгов, осуществляет иные действия в соответствии с законодательством.
Решение комиссии об определении победителя торгов оформляется протоколом об итогах торгов. Протокол утверждается Комитетом в день подведения итогов торгов.
Подписанный и утвержденный протокол об итогах торгов является документом, удостоверяющим право победителя торгов на заключение договора купли-продажи муниципального имущества. Приватизацию муниципального имущества осуществляет Комитет.
Ежегодно комитетом по управлению муниципальным имуществом г.Кандалакша разрабатывается прогнозного плана (программы) приватизации муниципального имущества на очередной финансовый год в соответствии с основными направлениями развития города.
Программа содержит перечень муниципальных унитарных предприятий, их характеристику, акций открытых акционерных обществ, находящихся в муниципальной собственности, и иного муниципального имущества, которое планируется приватизировать в соответствующем году.
Также КУМИ ежегодно представляет отчёты об исполнении плана приватизации за предыдущий год. Отчет содержит перечень приватизированного муниципального имущества в отчетном периоде с указанием способа, срока и цены сделки приватизации.
Денежные средства, полученные от продажи муниципального имущества, поступают в местный бюджет в полном объеме.
Согласно разработанным планам приватизации в 2006-2010 годы планировалось передать в частные руки:
2006 год – 10 объектов, в том числе 3 муниципальных унитарных предприятия («Силуэт», «Фармация», «Расчётный информационно-вычислительный центр»);
2007 год – 32 объекта – встроенные нежилые помещения, из которых 11 объектов убыточные;
2009 год – 24 объекта, при этом право преимущественного выкупа принадлежит субъектам малого и среднего бизнеса, арендующих муниципальные нежилые помещения не менее трёх лет и не имеющие задолженности по арендной плате на момент проведения конкурса по продаже нежилых помещений; субъектам, приобретающим муниципальные нежилые помещения предоставляется право рассрочки выплаты суммы покупки на пять лет;
2010 год – 20 объектов (преимущества также у арендаторов).
3.2. Аренда муниципальных нежилых помещений города Кандалакша
Аренда муниципальных нежилых помещений города Кандалакша регулируется Положением о порядке предоставления в аренду объектов нежилого фонда, находящихся в собственности муниципального образования городское поселение Кандалакша, принятым решением Совета депутатов от 28.04.2009.
Это положение даёт ответ на вопрос, что следует понимать под объектами нежилого фонда - нежилые здания, строения, помещения в них, нежилые помещения в жилых домах, включая встроенно-пристроенные.
Согласно п.2.1 ст.2 Положения в аренду могут быть предоставлены следующие объекты муниципального нежилого фонда:
- незанятые;
- высвобождаемые арендаторами в связи с окончанием срока аренды или прекращением договора аренды;
- вновь построенные, капитально отремонтированные, переведенные из жилого фонда в нежилой, переданные муниципальному образованию или поступившие в его ведение иным способом.[14]
Для передачи нежилого помещения в аренду создаётся Комиссия из состава совета депутатов. Она определяет способ проведения торгов, при этом она руководствуется федеральными законами.
После проведения торгов в выбранной форме, либо при передаче объекта без проведения торгов, с победителем заключается договор аренды. Договор аренды объектов нежилого фонда, заключенный на срок не менее года, подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации. Государственную регистрацию договора аренды обеспечивает арендатор.
Договор аренды объектов нежилого фонда, заключенный на срок менее года, считается заключенным с момента подписания его сторонами.
После заключения договора аренды осуществляется фактическая передача объекта нежилого фонда арендодателем и принятие его арендатором. При этом оформляется и подписывается сторонами акт приема-передачи являющийся обязательным приложением к договору аренды.
Передача объекта нежилого фонда в порядке, установленном договором аренды, является основанием для взимания арендной платы.
Размер арендной платы рассчитывается администрацией поселения в соответствии с Методикой расчета арендной платы за пользование объектами недвижимости нежилого фонда, находящимися в собственности муниципального образования городское поселение Кандалакша (далее - Методика расчета арендной платы).
Основой исчисления арендной платы является рыночная величина годовой арендной платы за пользование объектами нежилого фонда, установленная на основании заключения независимого оценщика.
Контроль за использованием по назначению и сохранностью переданных в аренду объектов нежилого фонда осуществляет администрация поселения с привлечением организации - балансодержателя.
О выявленных нарушениях условий договора аренды в процессе эксплуатации объектов нежилого фонда балансодержатель немедленно сообщает в администрацию поселения, составив соответствующий акт. При этом балансодержатель несет ответственность за точность и своевременность представления необходимой информации.
В случае несоблюдения арендатором условий договора аренды, требований
настоящего Положения и действующего законодательства, администрация поселения принимает меры воздействия на недобросовестного арендатора, включая обращение в суд.
За нарушение условий договора с арендатора может быть взыскан штраф в размере, определенном договором.
Советом депутатов устанавливается величина средней балансовой стоимости 1 м2 муниципального нежилого фонда города Кандалакша для расчёта арендной платы.
По данным на 2010 год балансовая стоимость составляет:
| № пп | Виды объектов муниципального нежилого фонда города Кандалакша | Средняя балансовая стоимость 1 кв.м. (руб.) |
| 1. | Нежилые здания (помещения), за исключением гаражей | 10346 |
| 2. | Гаражи | 9416 |
Главной проблемой в управлении нежилыми помещениями, находящимися в собственности муниципального образования, является не всегда эффективная деятельность органов местного самоуправления в этой области. Рассмотрим на примере города Кандалакша.
Чтобы оценить эффективность работы местных органов, необходимо рассмотреть доходы бюджета в части неналоговых поступлений. Эта статья бюджета города предусматривает доходы от сдачи в аренду нежилых помещений, находящихся в муниципальной собственности, и от продажи нежилых помещений. Сравним данные за 2008-2010 гг.
тыс.руб.
| Неналоговые поступления в виде: | 2008 | 2009 | 2010 (9 мес.) | |||
| план | отчёт | план | отчёт | план | отчёт | |
| 1. доходы от сдачи в аренду нежилых помещений | 8072 | 6993 | 18020,3 | 18113,5 | 19088 | 14083,1 |
| 2. доходы от продажи нежилых помещений | 12720 | 13087 | 1180 | 1103 | 3037 | 2962,7 |
Как видно из таблицы, есть тенденция роста доходов от сдачи в аренду муниципальных нежилых помещений за 2008-2010гг. (0,4%, 1,1% и 1,4% от общей суммы доходов бюджета соответственно). Это безусловно плюс и нельзя сказать, что в этой области управление органов местного самоуправления неэффективно. Но при этом остаются, очень большие задолженности по арендной плате от арендаторов, и местные органы не должны снимать с себя ответственность, списывая это на пробелы в нашем законодательстве.