Что касается приватизации нежилых помещений, то ситуация противоположная предыдущей. Доходы от продажи имущества сокращаются (0,7%, 0,6% и 0,3% за 2008,2009 и 9 месяцев 2010 года соответственно), причём не выполняются даже запланированные доходы. Вероятно, это объясняется достаточно высокими ценами на недвижимость, а также тем, что большая часть объектов нежилого фонда требует капитального ремонта.
Возможно, проблема неэффективного использования объектов нежилого фонда характерна не для всех муниципальных образований Российской Федерации, но отрицать существование таковой всё же не целесообразно.
Кроме аренды и продажи нежилых помещений, Гражданский Кодекс Российской Федерации предоставляет собственникам (в том числе и муниципалитетам) еще немало способов управления имуществом без его отчуждения. Очень интересные результаты дает передача имущества в доверительное управление коммерческим организациям.
Серьезные перспективы может открыть совсем не освоенный механизм коммерческой концессии. Но в связи с тем, что в КУМИ г.Кандалакша, как и в большинстве других небольших городов РФ, отсутствует такой вид имущественного комплекса, который можно было бы передать в доверительное управление или по договору концессии, данные способы управления пока не применяются.
Следующей немаловажной проблемой, препятствующей на современном этапе результативному использованию объектов муниципальной собственности, является также ветхость жилищного фонда и водопроводно-канализационной сети, которые "отвлекают" на ремонт значительные денежные средства.
Серьёзной проблемой в управлении нежилым фондом муниципальных образований являются пробелы в законодательстве.
Во-первых, на уровне федеральных законов нет чёткого и конкретного определения, что следует понимать под нежилым помещением. Как уже говорилось выше, некоторые законы содержат определённые черты такого объекта, как нежилое помещение, но ни один из них не даёт исчерпывающей характеристики данного понятия. На муниципалитеты возлагается обязанность самостоятельно определять, какие объекты муниципальной собственности следует отнести к нежилому фонду. На местном уровне принимаются нормативно-правовые акты, которые не определяют дефиницию «нежилого помещения», а лишь приводят перечень объектов, составляющих нежилой фонд.
Во-вторых, минусом законодательства РФ является отсутствие специальных правил оборота нежилых помещений. Распространенность такого объекта гражданского права, как нежилое помещение, и отсутствие законодательного регулирования в данной области влекут возникновение конфликтов по вопросам содержания таких помещений и управления ими.
И, в-третьих, важным является отсутствие методических указаний и рекомендаций по использованию Гражданского кодекса РФ для органов местного самоуправления. Они выступают в качестве собственника муниципального имущества, но при этом являются особым субъектом гражданско-правовых отношений.
Таким образом, с целью недопущения неоднозначности понимания следует принять федеральный правовой акт, содержащий все характерные черты понятия «нежилое помещение», особенности его гражданского оборота и устанавливающий правила в области оборота нежилых помещений для органов местного самоуправления.
При поэтапном изучении вопроса, в соответствии с поставленными задачами, были сделаны следующие выводы.
Нежилое помещение это изолированный объект недвижимости, предназначенный и пригодный для производственных, административных, общественных и иных целей, кроме целей постоянного проживания граждан, отвечающий санитарно-техническим правилам и нормам, иным требованиям законодательства. Совокупность нежилых помещений, находящихся в муниципальной собственности, составляет муниципальный нежилой фонд.
Органы местного самоуправления вправе самостоятельно владеть, пользоваться и распоряжаться объектами нежилого фонда, находящимися в муниципальной собственности. Они принимают решения о передаче прав на указанные объекты путём предоставления их в аренду, продажи на торгах, передачи в оперативное управление, хозяйственное ведение, безвозмездное пользование или по концессионному соглашению.
При изучении вопроса управления муниципальным нежилым фондом проанализировано федеральное законодательство, нормативные правовые акты МО городское поселение Кандалакша. Конституция наделяет муниципальные образования правом самостоятельно управлять своей собственностью для обеспечения самостоятельности самоуправления в целом. Гражданский Кодекс Российской Федерации определяет использование муниципальной собственности через передачу прав на объекты физическим и юридическим лицам.. Регулирование отношений муниципальной собственности осуществляется также в соответствии с Федеральными законами («Об общих принципах МСУ», «О приватизации государственной и муниципальной собственности»). Они устанавливают общие принципы организации управления муниципальной собственностью, в том числе нежилым фондом, а также принципы и способы его использования.
Анализ муниципальных нормативных правовых актов позволил раскрыть компетенцию органов местного самоуправления МО городское поселение Кандалакша по участию в управлении муниципальным нежилым фондом; выявить общие подходы к определению целей и способов использования нежилых помещений (например, для обеспечения доходной части местного бюджета).
Как показывает российская практика, не все муниципалитеты эффективно используют муниципальную собственность. К их числу относится и г.Кандалакша. Для решения этой важной проблемы комитету управления муниципальным имуществом г.Кандалакша в области управления нежилым фондом следует принять следующие меры:
1) выявление и сдача в аренду неиспользуемых или используемых не по назначению помещений, находящихся в хозяйственном ведении муниципальных унитарных предприятий или в оперативном управлении муниципальных учреждений;
2) работа по проведению капитального ремонта на объектах муниципального нежилого фонда, что позволило бы уменьшить износ зданий, повысить степень благоустройства, в отдельных случаях увеличить площадь и в конечном итоге повысить стоимость продажи и аренды таких объектов;
3) совершенствование методики расчета арендной платы;
4) привлечение инвестиций в нежилые объекты, путем проведения конкурсов на право заключения инвестиционных договоров на муниципальные объекты нежилого фонда;
5) сохранность и контроль за использованием нежилых помещений путем продолжения работы по государственной регистрации муниципального имущества, проведения инвентаризаций муниципального имущества.
Такой подход к управлению нежилым фондом позволит обеспечить долгосрочные поступления в бюджет.
СПИСОК ИСПОЛЬЗОВАННЫХ ИСТОЧНИКОВ
1.1. Гражданский кодекс Российской Федерации от 30.11.1994 №51-ФЗ (в ред.от 18.07.2009) // «Собрание законодательства РФ». – 1994. - №32.
1.2. Жилищный кодекс РСФСР 1993 года // «Ведомости ВС РСФР». – 1983. - №26. (утратил силу)
1.3. Федеральный закон от 21.07.1997 №122-ФЗ (в ред.от 30.11.2010) «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» // «Собрание законодательства РФ». – 1997. - №30.
1.4. Федеральный закон от 28.08.1995 №154-ФЗ «Об общих принципах организации местного самоуправления в РФ» // «Собрание законодательства РФ». – 1995. - №35. (утратил силу)
1.5. Закон Российской Федерации от 24.12.1992 №4218-1 «Об основах федеральной жилищной политики» // «Ведомости СНД И ВС РФ». – 1993. – №3. (утратил силу)
1.6. Федеральный закон от 21.12.2001 №178-ФЗ (в ред.от 22.11.2010) «О приватизации государственного и муниципального имущества» // «Парламентская газета». – 2002. - №19.
1.7. Постановление ВС РФ от 27.12.1991 №3020-1 (в ред.от 24.12.1993) «О разграничении государственной собственности в Российской Федерации на федеральную собственность, государственную собственность республик в составе Российской Федерации, краев, областей, автономной области, автономных округов, городов Москвы и Санкт-Петербурга и муниципальную собственность» // «Российская газета». – 1992. - №8.
1.8. Устав муниципального образования Кандалакшский район от 23.06.2005 №56 (в ред.от 25.11.2009) // «Нива». – 2005.
1.9. Порядок осуществления приватизации муниципального имущества города Кандалакши от 16.07.2003 №111 // «Нива». – 2003. - №31.
1.10. Положение о порядке предоставления в аренду объектов нежилого фонда города Кандалакши от 28.04.2009 №36 // «Нива». – 2009.
2. Специальная литература
2.1. П.В. Макеев «Нежилое помещение: понятие, признаки и его дефиниция» // Режим доступа: http://www.advocate-realty.ru
[1] Федеральный закон от 21.07.1997 №122-ФЗ (в ред.от 30.11.2010) «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» // «Собрание законодательства РФ». – 1997. - №30.
[2] Федеральный закон от 28.08.1995 №154-ФЗ «Об общих принципах организации местного самоуправления в РФ» // «Собрание законодательства РФ». – 1995. - №35. (утратил силу)
[3] Закон Российской Федерации от 24.12.1992 №4218-1 «Об основах федеральной жилищной политики» // «Ведомости СНД И ВС РФ». – 1993. – №3. (утратил силу)
[4] Жилищный кодекс РСФСР 1993 года // «Ведомости ВС РСФР». – 1983. - №26. (утратил силу)
[5] Гражданский кодекс Российской Федерации от 30.11.1994 №51-ФЗ (в ред.от 18.07.2009) // «Собрание законодательства РФ». – 1994. - №32
[6] Федеральный закон от 21.07.1997 №122-ФЗ (в ред.от 30.11.2010) «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» // «Собрание законодательства РФ». – 1997. - №30.