- необходимо ли в таких случаях расторгать договор в судебном порядке и, следовательно, соблюдать установленную законом досудебную процедуру?
Безусловно, ответ на первый вопрос может быть только положительным, но требующим соблюдения определенных формальностей. Действительно, приведенные в ст. 590 ГК основания досрочного расторжения договора аренды есть не что иное, как нарушения условий договора арендатором. Вместе с тем в договоре могут быть установлены и другие основания досрочного расторжения договора по требованию арендодателя в соответствии с п. 2 ст. 420 ГК. Таким образом, договор может быть изменен или расторгнут помимо существенного нарушения договора другой стороной также в иных случаях, предусмотренных ГК, иными актами законодательства или договором.
Что касается порядка расторжения договора аренды по другим основаниям, то опятьтаки исходя из буквального содержания п. 2 ст. 420 ГК следует признать, что такое расторжение возможно только по решению суда, а следовательно, с соблюдением требуемой законом досудебной процедуры, предусмотренной ст. 422 ГК.
В связи с изложенным и с учетом тождественности правового регулирования соответствующих отношений для нас представляет определенный интерес правоприменительная практика по обозначенным вопросам, сложившаяся в Российской Федерации. Так, в п. 25 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного суда Российской Федерации от 11.01.2002 № 66 "Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой" (далее - Информационное письмо) содержится однозначный вывод о том, что основания досрочного расторжения договора аренды по требованию арендодателя, установленные в договоре в соответствии с ч. 2 ст. 619 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ), могут и не быть связаны с какимилибо нарушениями со стороны арендатора. Данное утверждение иллюстрируется следующим примером.
Пример
Отделение железной дороги (арендодатель) на основании ч. 2 ст. 619 ГК РФ обратилось в арбитражный суд с иском к ООО о досрочном расторжении договора аренды. В обоснование искового требования арендодатель сослался на положение договора, согласно которому он вправе требовать досрочного расторжения договора в случае, если возникнет производственная необходимость эксплуатации сданного внаем перрона.
Ответчик возражал против заявленного требования, считая соответствующее условие договора ничтожным, поскольку, по его мнению, в силу ч. 2 ст. 619 ГК РФ другие основания досрочного расторжения договора аренды по требованию арендодателя, помимо предусмотренных в ч. 1 указанной статьи, должны быть связаны с какимилибо нарушениями договора арендатором.
Суд не согласился с доводами ответчика и исковое требование удовлетворил, указав следующее. Часть 1 ст. 619 ГК РФ предусматривает ряд оснований досрочного расторжения договора аренды по требованию арендодателя. Все эти основания касаются тех или иных нарушений договора со стороны арендатора. Согласно ч. 2 ст. 619 ГК РФ договором аренды могут быть установлены и другие основания досрочного расторжения договора по требованию арендодателя в соответствии с п. 2 ст. 450 ГК РФ. Однако то обстоятельство, что ч. 1 ст. 619 ГК РФ в качестве оснований расторжения договора предусматривает исключительно нарушения условий договора со стороны арендатора, не означает, что другие основания расторжения, включаемые сторонами в договор, также должны быть связаны с нарушениями его условий.
Таким образом, арендодатель был вправе потребовать досрочного расторжения договора аренды.
СПИСОК ИСПОЛЬЗОВАННЫХ ИСТОЧНИКОВ
1. Конституция Республики Беларусь 1994 года. Принята на республиканском референдуме 24 ноября 1996 года. Минск «Беларусь» 1997г.
2. Гражданский кодекс Республики Беларусь от 19 ноября 1998 г.: с комментариями к разделам / Коммент. В. Ф. Чигира // Мн.: Амалфея , 1999.
3. Гражданское право. Учебник. Часть 1. Издание третье, переработанное и дополненное. / Под ред. А. П. Сергеева. - М., ПРОСПЕКТ, 1998. - 632с.
4. Гражданское право. Учебник. Часть 2. Издание третье, переработанное и дополненное. / Под ред. А. П. Сергеева, - М., ПРОСПЕКТ, 1998. - 642с.
5. Колбасин Д. А. Гражданское право Республики Беларусь. Особенная часть. Мн.: Общественное объединение «Молодежное научное общество». – 2000.
6. Комментарий к Гражданскому кодексу Республики Беларусь: В 2 книгах. Книга 1. / Отв. ред. В. Ф. Чигир. - Мн.: Амалфея, 1999. - 624с.
7. Хозяйственное право Республики Беларусь: Практическое пособие / С. С. Вабищевич. – Мн.: Молодежное науч. об-во, 2002. – 398с.
8. Хозяйственное право Республики Беларусь. Особенная часть. Практ. пособие – Мн.: «МНО», 2001. – 318с.
10. Чигир В. Ф. Договор аренды и его виды. Мн.: Амалфея, 2000.